為進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來住的”定位，解決目前我市住房租賃市場存在的市場秩序混亂、權(quán)益保障不足、租賃供給效率不高和質(zhì)量較差等問題，近日，深圳市規(guī)劃國土委出臺(tái)了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》征求意見稿（以下簡稱《實(shí)施意見》）。根據(jù)《實(shí)施意見》，深圳將加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，在探索商業(yè)建筑改建為租賃住房的同時(shí)，引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。有業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)表示，無論是商業(yè)建筑用于租賃，還是城中村用于租賃，都是政府增加租賃住房供應(yīng)的途徑，將有效盤活深圳存量住房資源，解決深圳租賃住房供給效率不高的難題。

鼓勵(lì)規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化住房租賃

據(jù)了解，目前，無論是從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，我市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。因此，我市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費(fèi)模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對(duì)較低的住房租賃市場，已成為我市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價(jià)對(duì)于居民“住有所居”的沖擊，成為大學(xué)畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，成為我市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。

深圳市規(guī)劃國土委在解讀《實(shí)施意見》時(shí)表示，我市住房租賃市場亟待解決的問題，是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，解決租賃市場特別是城中村租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。對(duì)此，深圳將堅(jiān)持市場和政府“兩條腿”走路，結(jié)合租賃市場亂象較多，亟待加強(qiáng)管理的現(xiàn)狀，以完善法律規(guī)章作為抓手，推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)，規(guī)范租賃市場秩序，鼓勵(lì)規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃。

有業(yè)內(nèi)人士表示，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，將有利于租賃供應(yīng)的專業(yè)化，穩(wěn)定租賃關(guān)系，豐富租賃產(chǎn)品種類，提升租賃服務(wù)品質(zhì)；同時(shí)，規(guī)模化租賃便于監(jiān)管，維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益；另外，規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。

創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題

值得關(guān)注的是，我市城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和二房東等問題。

對(duì)此，深圳市規(guī)劃國土委方面指出，為盤活存量租賃資源，深圳要?jiǎng)?chuàng)新解決城中村歷史遺留問題。一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題?；诔侵写遄赓U關(guān)系的合法，對(duì)符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益。同時(shí)要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

二要加大對(duì)城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺(tái)的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件，消防和住建部門要制定完善符合城中村的相關(guān)消防與質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)部分經(jīng)綜合整治的城中村合法進(jìn)入租賃市場，提高城中村安全、消防意識(shí)宣傳，同時(shí)增強(qiáng)針對(duì)城中村消防與安全檢查的頻度。

四要進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化租賃運(yùn)營。積極鼓勵(lì)各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)模化的租賃運(yùn)營，提高城中村住房的租賃服務(wù)品質(zhì)，改善城中村租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，更加滿足新畢業(yè)大學(xué)生和新引進(jìn)人才需求，整治衛(wèi)生、消防與安全，改善城中村整體居住環(huán)境。

五要加強(qiáng)市場管理。重點(diǎn)整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺(tái)二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理，明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個(gè)人必須成立租賃企業(yè)，登記運(yùn)營。

深圳國民基金管理有限公司資產(chǎn)管理部總經(jīng)理賴燎榮表示，深圳創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題，將有利于城中村有依有據(jù)去介入房屋租賃行業(yè)，在行業(yè)規(guī)則制定出來后，城中村的房屋租賃市場后續(xù)發(fā)展空間還很大。

探索商業(yè)建筑改租賃住房

除了引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)模化租賃，《實(shí)施意見》還提出，要優(yōu)化城市空間資源配置，探索商業(yè)建筑改租賃住房。

據(jù)記者了解，我市產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時(shí)，我市空間開發(fā)強(qiáng)度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“?？臻g重于保土地”的原則。近年來，我市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)而調(diào)整。

深圳市規(guī)劃國土委方面表示，在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下，深圳將從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置：首先，產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

其次，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項(xiàng)目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；赓U經(jīng)營。

最后，在住房建設(shè)年度計(jì)劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。在我市增量房源有限的背景下，重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)盤活存量資源，在不增加新增供應(yīng)的情況下，通過盤活存量增加住房供應(yīng)效率。

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