每到年末，市民就會(huì)特別關(guān)注明年金價(jià)、股票、房地產(chǎn)等行業(yè)的走勢(shì)情況，便于自己規(guī)劃新一年的投資方向。那么，究竟2015年房地產(chǎn)走勢(shì)如何?近期，平安證券出爐了2015年地產(chǎn)行業(yè)年度策略報(bào)告，下面就一起來(lái)看看!

　　政策周期的輪回與新生:中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了2010 年開(kāi)始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動(dòng)后，隨著限購(gòu)的大范圍退出，930房貸新政和新一輪降息周期開(kāi)啟，行業(yè)再一次迎來(lái)了政策由緊到松的拐點(diǎn)。由于持續(xù)高企的資金成本是制約需求復(fù)蘇的關(guān)鍵，因此降息周期開(kāi)啟后房貸利率下行將是2015年政策的最大看點(diǎn)。我們測(cè)算降息40bp使購(gòu)房者月供下降4.1%，房貸利息總額下降7.3%。

　　債務(wù)成本下降將使地產(chǎn)公司2015 年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)1.3%，高杠桿運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商受益將更為明顯，凈利潤(rùn)增厚幅度超過(guò)4%。

　　需求的更迭與變遷，行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn):上一次地產(chǎn)政策最大力度拐點(diǎn)發(fā)生在2008年末，此次政策調(diào)整的力度和方向有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當(dāng)前行業(yè)的整體供需已經(jīng)發(fā)生根本變化，標(biāo)志性指標(biāo)即為全國(guó)范圍內(nèi)已實(shí)現(xiàn)戶均1 套房。加之國(guó)內(nèi)住房抵押市場(chǎng)的不成熟禁錮房貸資金來(lái)源，預(yù)計(jì)剛性需求難以實(shí)現(xiàn)v 型反轉(zhuǎn)。但目前我國(guó)城市人均居住面積尚處于中低發(fā)達(dá)國(guó)家水平，同時(shí)前期嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策壓制了改善型需求的釋放。我們預(yù)測(cè)2015-2020 年，改善型需求尚有20%的增長(zhǎng)空間。預(yù)測(cè)2015 年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.1%，銷售金額同比增長(zhǎng)8.2%。

　　由銷售規(guī)模回到資金回報(bào)，自下而上的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行:全國(guó)范圍內(nèi)供求平衡加之一二線城市土地價(jià)格剛性，土地紅利的時(shí)代逐步褪去。同時(shí)土地成本占比的提升和持有型物業(yè)的資金沉淀，將使開(kāi)發(fā)商關(guān)注點(diǎn)由銷售規(guī)模轉(zhuǎn)向資金回報(bào)。2015 年將是轉(zhuǎn)型逐步兌現(xiàn)預(yù)期的一年，對(duì)于成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的房企，有望實(shí)現(xiàn)盈利和估值提升的 戴維斯雙擊 ，而對(duì)于轉(zhuǎn)型失敗或低于預(yù)期的概念股，或有明顯股價(jià)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事件型催化:國(guó)企改革與REITS 試點(diǎn)。站在2014 年年末，我們?nèi)詧?jiān)信2014 年僅僅是新一輪國(guó)企改革大戲開(kāi)啟的元年，國(guó)企改革主題仍將貫穿整個(gè)2015 年。投資標(biāo)的可遵循兩條主線:主線一:為提高證券化率帶來(lái)的國(guó)資整合機(jī)會(huì)。主線二:制度變革帶來(lái)的政策紅利。建議關(guān)注天健集團(tuán)、深振業(yè)、華僑城、沙河股份等。同時(shí)一線城市北京、上海、廣州、深圳四城市2015 年有望重啟中斷許久的REITs 試點(diǎn)，建議關(guān)注在一線城市持有商業(yè)資產(chǎn)的金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)。

　　投資建議:實(shí)際利率的下行是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)基本面和板塊估值回升的重要因素，強(qiáng)烈建議關(guān)注貨幣政策的變動(dòng)，并加大對(duì)銷售彈性較大、行業(yè)龍頭的配置，推薦招商地產(chǎn)、保利、萬(wàn)科及高杠桿公司華夏幸福、榮盛、泰禾、首開(kāi)。但縱觀2015 年全年，行業(yè)短期供需情況的改善仍面臨中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的瓶頸，企業(yè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整是大勢(shì)所趨。建議投資者關(guān)注優(yōu)質(zhì)的轉(zhuǎn)型公司，如世聯(lián)行、信達(dá)地產(chǎn)。

　　同時(shí)對(duì)于國(guó)企改革及REITS 試點(diǎn)帶來(lái)的事件型機(jī)會(huì)，建議關(guān)注國(guó)企體制改革的標(biāo)的(天健集團(tuán)、中洲控股，華僑城)，REITS 試點(diǎn)(金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào))。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:房產(chǎn)稅推出，下半年房?jī)r(jià)上升引發(fā)政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

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