國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，其中提及“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。給仍舊對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正抱有希望的人一記重?fù)簟６瑯佑捎跉v史遺留問(wèn)題存在數(shù)量眾多“城中村房”的深圳，這一政策會(huì)有何種影響？專家表示，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”一直以來(lái)就不存在通過(guò)登記“轉(zhuǎn)正”的可能性，而當(dāng)前深圳對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決，更多的是通過(guò)棚改、舊改來(lái)完成。

深圳已無(wú)農(nóng)村建制

不存在“小產(chǎn)權(quán)房

9月20日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《通知》，就房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接過(guò)程中的資料移交共享、交易登記業(yè)務(wù)銜接、歷史遺留和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)測(cè)分析工作有關(guān)問(wèn)題做出了解釋說(shuō)明和通知。其中第三條關(guān)于歷史遺留問(wèn)題的通知中明確指出：針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問(wèn)題；防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

對(duì)于擁有大量歷史遺留建筑的深圳，這又會(huì)產(chǎn)生何種影響？

專家推斷，可能是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開始之后，出現(xiàn)了部分借此契機(jī)給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的問(wèn)題，于是這一次國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文堵住這一缺口。而對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，這一《通知》并不會(huì)有太大影響。

盈科·信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)張茂榮律師解釋，內(nèi)地“小產(chǎn)權(quán)房”一般指在集體土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全部集體土地國(guó)有化，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制的城市，所以深圳是不存在“小產(chǎn)權(quán)房”的，也不存在通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化的問(wèn)題，當(dāng)前深圳俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”一詞，是廣義地通指合法商品房之外的一切房屋，既包括有合法報(bào)建手續(xù)的農(nóng)民房、集資房、福利房、軍產(chǎn)房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等，也包括沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù)的違法建筑。

當(dāng)前，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”仍在住房市場(chǎng)占據(jù)較大比例，而且在深圳房?jī)r(jià)高企的情況下成為了大量購(gòu)房者的選項(xiàng)之一。與此同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”交易又面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)和拆除風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，是一塊亟須處理的灰色地帶。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，雖然該《通知》提及的“小產(chǎn)權(quán)房”跟深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”概念有所不同，但兩者性質(zhì)應(yīng)該是屬于一個(gè)大類的，所以《通知》的內(nèi)涵在深圳仍舊有一定的決策指導(dǎo)性，在關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理問(wèn)題上，一直以來(lái)，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”就不存在通過(guò)登記合法化的可能，深圳曾經(jīng)有一段時(shí)間允許“小產(chǎn)權(quán)房”登記，并核發(fā)“綠本”，但現(xiàn)在政府更多是通過(guò)舊改、棚改等措施，對(duì)這些歷史遺留的違法建筑進(jìn)行大面積、批量化解決。

“農(nóng)民房”進(jìn)入深圳租賃市場(chǎng)

并非提供“合法化”契機(jī)

通過(guò)登記“轉(zhuǎn)正”已明確不可能發(fā)生。與此同時(shí)，又有人瞄準(zhǔn)國(guó)家試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房。深圳今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)，其中提出“十三五”期間，通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、管理。這是否給小產(chǎn)權(quán)房渾水摸魚混進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)行合法交易提供了契機(jī)？

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺對(duì)此表示，政府提出的收儲(chǔ)100萬(wàn)套農(nóng)民房進(jìn)入租賃市場(chǎng)并不能給小產(chǎn)權(quán)房合法化提供契機(jī)，首先市場(chǎng)不會(huì)允許這么做，因?yàn)樯钲诘男‘a(chǎn)權(quán)房體量較大，而且深圳的市場(chǎng)對(duì)全國(guó)影響也很大，但可能會(huì)存在有些小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主企圖鉆空子等問(wèn)題，這就需要政府在執(zhí)行中尤其注意制定執(zhí)行細(xì)則和嚴(yán)控實(shí)際執(zhí)行工作。

來(lái)源：南都

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