一份《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》的通告出現(xiàn)在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)上。公告對符合“兩規(guī)”“一決定”且確權(quán)或尚未進(jìn)行處理的小產(chǎn)權(quán)房，明確了一個(gè)征收補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格。這是深圳首次給予“官方指導(dǎo)價(jià)”。業(yè)內(nèi)觀察人士指出，這將給符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一個(gè)相對清晰的預(yù)期，避免他們在征收過程中漫天要價(jià)。
合規(guī)小產(chǎn)權(quán)房才有償征收
通告內(nèi)容顯示，深圳對根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，或符合上述規(guī)定處理范圍但尚未進(jìn)行處理的住宅類歷史遺留違法建筑制定了一個(gè)征收補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格。
“并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都能獲得補(bǔ)償。”深圳市城市更新房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理宋留強(qiáng)在受訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，只有符合“兩規(guī)”“一決定”、拿到通俗意義上的“綠本”，或者符合上述規(guī)定處理范圍內(nèi)但還沒進(jìn)行處理的小產(chǎn)權(quán)房，才適用于此補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格。
廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮也表示，通常所說的小產(chǎn)權(quán)房包括軍產(chǎn)房、集資房、安居房、農(nóng)民房等多種類型。“法律只保護(hù)合法權(quán)益，對于 兩規(guī) 一決定 之外的小產(chǎn)權(quán)房，因不屬于合法物權(quán)，征收拆除都不予補(bǔ)償。”
明確扣減地價(jià)、罰款標(biāo)準(zhǔn)
上述通告同時(shí)還規(guī)定，被征收房屋的補(bǔ)償按照房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格或房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的價(jià)格扣減相應(yīng)的地價(jià)及罰款后確定。
在經(jīng)歷1992年和2004年兩次農(nóng)村城市化改造之后，深圳市成為全國唯一沒有農(nóng)村建制的城市。然而，目前還有不少建筑是“小產(chǎn)權(quán)房”，即深圳官方口徑中的“歷史遺留違法建筑”。
這是深圳市首次對部分符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房給予明確的官方指導(dǎo)價(jià)。在宋留強(qiáng)看來，無論是按照基準(zhǔn)價(jià)格，還是通過評估機(jī)構(gòu)確定價(jià)格扣減相應(yīng)的地價(jià)和罰款，兩者的最終價(jià)格都不會相差太大。
究竟地價(jià)與罰款應(yīng)該按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)扣減？根據(jù)2014年4月施行的《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，符合“一戶一棟”原則的違法建筑免繳地價(jià)，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰。總建筑面積超過4 8 0平方米，根據(jù)超出等級，處以30 - 10 0元/平方米不等的罰款。一戶多棟部分，第一、二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以10 0 - 20 0元罰款，第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認(rèn)。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統(tǒng)一建設(shè)的未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)或者超過批準(zhǔn)建設(shè)部分，按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以100元罰款。
分析
專家：并非推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房交易
在深圳，小產(chǎn)權(quán)房無論征收還是拆除，一直是一道難解的“方程式”。
“由于牽扯到大量居住人口，強(qiáng)制性很難實(shí)施或落地。”宋留強(qiáng)認(rèn)為。按照他的觀點(diǎn)，此次給出補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是政府通過這種方式給予部分符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一個(gè)相對清晰的預(yù)期，避免他們在征收過程中漫天要價(jià)。
“如果按照目前的市場價(jià)來看，這種補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格確實(shí)低于市場價(jià)。因?yàn)橐话阏魇斩忌婕暗焦怖婊蚪ㄔO(shè)公共設(shè)施，通常由政府來補(bǔ)償，所以政府征收價(jià)肯定會較低。”不過張茂榮指出，如果給予補(bǔ)償，可以推動(dòng)確權(quán)合規(guī)或合規(guī)未處理的小產(chǎn)權(quán)房的征收進(jìn)度。

目前，在深圳的福永、西鄉(xiāng)、龍華、觀瀾、民治、布吉、大浪、南澳等地，小產(chǎn)權(quán)房遍地林立。有業(yè)內(nèi)觀察人士擔(dān)心，官方公開給出指導(dǎo)價(jià)格，可能會間接推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的交易市場。
對此宋留強(qiáng)認(rèn)為，這幾年政府對于符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房的補(bǔ)償，一直在逐漸讓步，但并不會推動(dòng)它們的交易。“這個(gè)規(guī)定限定了補(bǔ)償對象必須符合 兩規(guī) 一決定 。而且，目前非原業(yè)主購買小產(chǎn)權(quán)房在法律體系內(nèi)并未受到保護(hù)，這個(gè)指導(dǎo)價(jià)也不會改變這個(gè)原則。”

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