“首付貸”是近期樓市熱詞，通過房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)信用貸款等渠道籌集購(gòu)房首付款的現(xiàn)象并不鮮見。近日，央行、各地金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始對(duì)“首付貸”進(jìn)行清理整頓，隨著“首付貸”緊急剎車，“贖樓貸”開始大行其道。

　　首付貸

　　首付貸，顧名思義，就是擔(dān)保公司或金融機(jī)構(gòu)為解決購(gòu)房者首付款所放的貸款。簡(jiǎn)單說來，就是你沒有首付，我也能借給你首付。目前樓市為了去庫(kù)存，已經(jīng)將首付降到了20%，如果再申請(qǐng)首付貸，自己實(shí)際需要拿出的首付就只占總房款的5%。
聽起來，真是買房者的福音啊。但是仔細(xì)一想，連首付款都拿不出的人，又背負(fù)銀行房貸壓力，他要拿什么還給替他墊首付的擔(dān)保公司或投資者呢？難道就只是他每個(gè)月的固定收入與所謂的信用嗎？細(xì)思極恐啊。。。
　　聽起來，真是買房者的福音啊。但是仔細(xì)一想，連首付款都拿不出的人，又背負(fù)銀行房貸壓力，他要拿什么還給替他墊首付的擔(dān)保公司或投資者呢？難道就只是他每個(gè)月的固定收入與所謂的信用嗎？細(xì)思極恐啊。。。

　　鎮(zhèn)定一下，咱們先來看看首付貸的產(chǎn)品類型，按資金來源主要分為以下三類型。

　　一是地產(chǎn)中介的自營(yíng)平臺(tái)，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。服務(wù)模式又分為兩種，一種是中介擁有小額貸款等金融牌照提供金融消費(fèi)服務(wù)；另一種則是中介提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)提供金融消費(fèi)服務(wù)。

　　二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品，包括信用貸款和抵押貸款。運(yùn)作方式：購(gòu)房者向公司申請(qǐng)首付貸，機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo)，最終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。

　　三是從銀行獲得的個(gè)人消費(fèi)信貸，在經(jīng)過倒手之后最終成為首付款。這與此前從銀行流出的貸款進(jìn)入股市頗為類似。

　　“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)

　　“首付貸”一詞很容易讓人聯(lián)系起前一段時(shí)間被緊急叫停的“零首付”。

　　3月1日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布了22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策。不過這一房產(chǎn)調(diào)控措施迅速“見光死”，推出當(dāng)天就被叫停。

在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房?jī)r(jià)過快上漲的推手之一的說法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報(bào)道深圳住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。
　　在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房?jī)r(jià)過快上漲的推手之一的說法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報(bào)道深圳住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

　　由于一線城市的房子總價(jià)往往較高，30%的首付也要達(dá)到百萬元左右，一些人拿出首付款也較為困難，“首付貸”便成為這些人的首選；而在這輪瘋狂的樓市上漲潮流中，更多人選擇“首付貸”的原因竟是希望在第一時(shí)間鎖定交易。這些人并非沒有支付能力，但是往往錢都在股票、基金或房產(chǎn)中。在房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭中，他們往往難以在第一時(shí)間湊齊首付，確定交易。而“首付貸”給了這批人從容變現(xiàn)的可能。

　　“首付貸”的大量涌現(xiàn)，使得那些不具備購(gòu)房條件的人，貸款買房成為可能。但是，和“零首付”一樣，“首付貸”同樣突破了國(guó)家對(duì)房貸首付比例的監(jiān)管要求，因?yàn)槭赘妒琴?gòu)房者需要強(qiáng)制支付的部分，是商業(yè)銀行用于防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的防火墻。貸款人可以在沒有資金或只擁有極少資金的情況下貸款，加大了購(gòu)房杠桿，反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲，也使得金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　由于在房?jī)r(jià)的瘋狂上漲中，房產(chǎn)的增值部分就使得購(gòu)房者足以還本付息，甚至還有盈余。使得投資房產(chǎn)成為一種看起來無本萬利的生意，市場(chǎng)中的投機(jī)行為被放大了。大量不具備買房資格的人通過這種方式買房，使得大量資金更快流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。更為可怕的是，在利益的驅(qū)動(dòng)下，部分投機(jī)者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介銀行工作人員也被一起卷入進(jìn)來，又進(jìn)一步惡化了市場(chǎng)狀況。

　　贖樓貸

　　贖樓是二手房交易中的常見術(shù)語(yǔ)，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請(qǐng)的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規(guī)避了監(jiān)管部門對(duì)于轉(zhuǎn)按揭的限制。

　　贖樓貸產(chǎn)品是基于二手房交易業(yè)務(wù)的贖樓過橋產(chǎn)品，分為交易類現(xiàn)金贖樓與非交易類現(xiàn)金贖樓。

　　交易類現(xiàn)金贖樓是指借款人由于房屋的升值或者換房需求，打算出售自己在銀行按揭中的房產(chǎn)，但短時(shí)間內(nèi)又無法籌齊資金還清原銀行貸款。借款人需要募集一筆資金贖出房產(chǎn)證，待房屋出售完畢后用收到的房款償還投資者本金及利息。
舉個(gè)例子：小編已聯(lián)系好小金轉(zhuǎn)手自己的房子，買家小金已經(jīng)在按揭銀行辦理好貸款審批并已出具銀行貸款承諾書，但是小編目前還欠建設(shè)銀行100萬，于是小編在某理財(cái)公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成過戶，獲得放款后歸還投資人本息。
　　舉個(gè)例子：小編已聯(lián)系好小金轉(zhuǎn)手自己的房子，買家小金已經(jīng)在按揭銀行辦理好貸款審批并已出具銀行貸款承諾書，但是小編目前還欠建設(shè)銀行100萬，于是小編在某理財(cái)公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成過戶，獲得放款后歸還投資人本息。

　　非交易類現(xiàn)金贖樓是指借款人將房產(chǎn)抵押給銀行但是尚未還清其原貸款，由于房屋的升值與個(gè)人的需求，又想從銀行申請(qǐng)更多的貸款而進(jìn)行的贖樓。
舉個(gè)例子：小編有一套房產(chǎn)，目前在工商銀行按揭中，價(jià)值約400萬，尚欠工商銀行100萬?，F(xiàn)小編向平安銀行申請(qǐng)240萬住房抵押貸款，平安銀行已經(jīng)審批通過；于是小編在某理財(cái)公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成新銀行的抵押，住房抵押貸款發(fā)放后歸還投資人本息。
　　舉個(gè)例子：小編有一套房產(chǎn)，目前在工商銀行按揭中，價(jià)值約400萬，尚欠工商銀行100萬。現(xiàn)小編向平安銀行申請(qǐng)240萬住房抵押貸款，平安銀行已經(jīng)審批通過；于是小編在某理財(cái)公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成新銀行的抵押，住房抵押貸款發(fā)放后歸還投資人本息。

　　贖樓貸首付貸

　　由此可見，雖同為房產(chǎn)金融的一種，可是“贖樓貸”與“首付貸”有著天壤之別。

　　不同點(diǎn)1：交易結(jié)構(gòu)本質(zhì)不同。贖樓貸一般是基于真實(shí)的二手房交易背景產(chǎn)生的借貸金融需求，該產(chǎn)品的本質(zhì)是一種資金過橋業(yè)務(wù)，不會(huì)產(chǎn)生派生的金融風(fēng)險(xiǎn)；首付貸是直接借錢給購(gòu)房者，從而變相的突破了國(guó)家的房產(chǎn)首付金融政策，相當(dāng)于是給樓市加杠桿，在房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)時(shí)可能會(huì)給國(guó)家?guī)斫鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

　　不同點(diǎn)2：還款來源不同。贖樓貸是基于真實(shí)的交易背景，業(yè)務(wù)還款來源來自于銀行的承諾放款，還款來源安全有保障；首付貸的借款人，連買房首付都無法承擔(dān)，再加之每月的月供，還款來源為工資或其他收入，能力相對(duì)較弱，很容易造成資金斷裂無法按期還款的情況。

　　不同點(diǎn)3：對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力不同。首付貸里購(gòu)房者低首付（有的甚至到5%首付）就可以購(gòu)房甚至投機(jī)投資炒房，這個(gè)前提是房?jī)r(jià)必須一直上漲，一旦房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者的資金鏈條很有可能發(fā)生斷裂，風(fēng)險(xiǎn)即刻爆發(fā)。在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房者會(huì)覺得購(gòu)房不值，棄房而去的現(xiàn)象極易發(fā)生，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是最終債權(quán)人的銀行和購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者。而贖樓業(yè)務(wù)過程中擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)嚴(yán)格，一般贖樓過橋的資金金額不會(huì)超過房屋價(jià)值的70%，贖樓貸業(yè)務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受彈性較高。
首付貸被叫停，贖樓貸火了！其中的風(fēng)險(xiǎn)知多少？
　　不同點(diǎn)4：風(fēng)控的嚴(yán)密程度。贖樓貸業(yè)務(wù)的風(fēng)控對(duì)于擔(dān)保公司與借款人的審核是相當(dāng)嚴(yán)格的，不僅對(duì)擔(dān)保公司的進(jìn)行調(diào)查評(píng)審等，還對(duì)借款人進(jìn)行資料審核。同時(shí)放款銀行會(huì)對(duì)借款人進(jìn)行審核，通過批準(zhǔn)才會(huì)出具銀行貸款承諾函或批復(fù)函，保障了還款。但是很多平臺(tái)對(duì)于首付貸借款人資質(zhì)的審核卻是相當(dāng)草率的，只要在線填寫聯(lián)系方式，提供身份證、社保卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時(shí)間最快僅需1天，這對(duì)于擔(dān)保公司、投資人等都是一種不負(fù)責(zé)任的行為。而且大量風(fēng)險(xiǎn)資金涌向樓市，必然會(huì)對(duì)樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　我們作為普通的投資者，在投資時(shí)一定要看清楚我們購(gòu)買的到底是哪一類房產(chǎn)金融資產(chǎn)，千萬不要首付貸和贖樓貸傻傻分不清楚，從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)，保證投資安全。

　　贖樓貸“變形”

　　此前銀行開展贖樓貸業(yè)務(wù)，通常至少需要進(jìn)行5個(gè)步驟才能完成。由于贖樓貸手續(xù)比較復(fù)雜，商業(yè)銀行和客戶對(duì)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)都興致不高。

　　不過，一些線上、線下的中介平臺(tái)對(duì)于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。與一般銀行業(yè)務(wù)規(guī)則不同，在這些中介平臺(tái)申請(qǐng)“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔(dān)保，提交申請(qǐng)材料后1天至3天內(nèi)就能審核完畢。

　　在一家線上中介平臺(tái)，贖樓貸產(chǎn)品被形容為“利率抄底，零手續(xù)費(fèi)”，實(shí)際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達(dá)到300萬元。事實(shí)上，雖然年化利率達(dá)到了18%，但是該中介平臺(tái)對(duì)于贖樓貸的收費(fèi)還確實(shí)相對(duì)便宜。

　　此外，有記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，贖樓貸雖然號(hào)稱比較安全，但是其資金實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生了“變形”，部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。

　　“去年下半年以來，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，部區(qū)域房產(chǎn)的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請(qǐng)抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款。”北京一家號(hào)稱注冊(cè)資金5000萬元的投資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)人員表示。

　　“單純從操作流程來看，先解除轉(zhuǎn)按揭抵押，再重新申請(qǐng)房屋抵押貸款并不違規(guī)，只不過，貸款客戶一方面申請(qǐng)了年化利率高達(dá)18%的贖樓貸，另一方面又申請(qǐng)金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)明顯增高，而且過程中借款人很可能擅自改變了抵押貸款的資金用途”，一位股份制銀行的相關(guān)人士表示，“如果改變貸款資金用途被銀行查實(shí)，銀行肯定會(huì)要求客戶提前清償貸款。”
 
　　“贖樓貸”基本流程：

　　1、賣方在專業(yè)權(quán)威的贖樓業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款。

　　2、專業(yè)權(quán)威的贖樓業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查，確認(rèn)交易真實(shí)性后，將項(xiàng)目推薦給P2P平臺(tái)，上標(biāo)募資。3、P2P平臺(tái)將籌得資金轉(zhuǎn)到借款人手中，借款人向銀行還款并取回房產(chǎn)證。4、房產(chǎn)證進(jìn)行過戶，房產(chǎn)交易達(dá)成。5、借款人收到款后優(yōu)先償還借款。

• 深圳最后通牒:1個(gè)月內(nèi)清完"首付貸"""眾籌炒房"
• 深圳再查42中介 世聯(lián)行某時(shí)代涉首付貸
• 深圳仍有平臺(tái)涉嫌提供首付貸
• 深圳市監(jiān)委房地產(chǎn)行動(dòng)再出擊：P2P涉嫌首付貸
• 廣州全線叫停廣州地區(qū)首付貸、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)
• 廣州聯(lián)合發(fā)文全線叫停廣州地區(qū)首付貸、眾籌購(gòu)房等金融業(yè)務(wù)
• 樓市太火不敢等，Q房金融首付貸業(yè)務(wù)進(jìn)駐深圳