二手房交易過程中，由于大量的二手房業(yè)主在出售二手房時(shí)，都存在二手房貸款未還清的情況，所以在交易中，必須先辦理贖樓手續(xù)，將《房地產(chǎn)證》從銀行贖出來，才能順利完成整個(gè)交易過程。
兩種贖樓方式
二手房的贖樓方式分為：擔(dān)保公司保函贖樓和現(xiàn)金贖樓兩種。
擔(dān)保公司保函贖樓是指，業(yè)主或購房者向某個(gè)銀行借一筆數(shù)額與原貸款余額相當(dāng)?shù)亩唐诮杩睿瑩?dān)保公司向短期貸款銀行出具擔(dān)保函，等二手樓過戶成功并抵押給新貸款銀行(二手房買房者的貸款銀行)后，由新貸款銀行將買房者的貸款劃給短期貸款銀行用于償還短期貸款。
現(xiàn)金贖樓則手續(xù)比較簡(jiǎn)單，就是由二手房出售方業(yè)主自籌資金還給原貸款銀行，一般是擔(dān)保公司提供短期貸款或者民間借貸，利息相對(duì)于擔(dān)保贖樓較高，但是手續(xù)簡(jiǎn)易，時(shí)間較快。
現(xiàn)金贖樓風(fēng)險(xiǎn)
有些購房者為了省擔(dān)保公司贖樓的幾千元手續(xù)費(fèi)，想自己現(xiàn)金贖樓，并與業(yè)主簽一份協(xié)議。現(xiàn)金贖樓存在資金風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的，這相當(dāng)于還沒買房就已經(jīng)先付了款，后續(xù)交易會(huì)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。贖樓完畢之后，業(yè)主將對(duì)房屋享有完整權(quán)利。
購房者現(xiàn)金贖樓，至少可能面臨以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，業(yè)主不積極履行合同的風(fēng)險(xiǎn);二是業(yè)主有債務(wù)在身，在已贖樓完畢但未開始交易時(shí)，其債權(quán)人有權(quán)向法院申請(qǐng)查封該套房屋，以此為抵押物要求業(yè)主償還債務(wù)。到時(shí)候房屋被查封，交易無法進(jìn)行，購房者已支付的贖樓款也將面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。
專家支招
通過現(xiàn)金贖樓的購房者，最好能找業(yè)主身邊可信賴的親戚朋友做擔(dān)保人，并簽訂相應(yīng)擔(dān)保協(xié)議，表明如果在贖樓過程中發(fā)生意外情況導(dǎo)致無法成交，擔(dān)保人需要與業(yè)主一起承擔(dān)連帶責(zé)任。由于法律未限制擔(dān)保人數(shù)量，建議在必要時(shí)增加多個(gè)擔(dān)保人共同擔(dān)保。在選擇擔(dān)保人時(shí)，也要注意審核擔(dān)保人的擔(dān)保能力，最好選擇擁有深戶、收入、財(cái)產(chǎn)等方面比較穩(wěn)定的擔(dān)保人。
另外，購房者還需要與業(yè)主補(bǔ)簽一份協(xié)議，內(nèi)文表明如果由于業(yè)主原因?qū)е陆灰谉o法進(jìn)行，業(yè)主本人需要承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。這一協(xié)議無需公證，即具備法律效力，如果中介在場(chǎng)，也可作為見證人在協(xié)議上簽字。
專家建議購房者最好不要墊資贖樓，通過正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓能最大限度化解上述風(fēng)險(xiǎn)。并且提醒在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)時(shí)要辦理加快，因?yàn)檫^戶的幾天時(shí)間是被司法機(jī)關(guān)查封風(fēng)險(xiǎn)最高的時(shí)間段。