8月20日，2017亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)發(fā)布《2017中國(guó)企業(yè)家發(fā)展信心指數(shù)》顯示，企業(yè)家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫最大，其次是信貸市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、期貨市場(chǎng)，這與中央金融工作會(huì)議對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷基本一致。企業(yè)家認(rèn)為，產(chǎn)生泡沫的主要原因并非是寬松的貨幣政策，而是地方政府對(duì)GDP的過(guò)度追求、不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和不科學(xué)的產(chǎn)業(yè)政策等，50.8%的企業(yè)家認(rèn)為，嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲，48.1%的企業(yè)家認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于控制房?jī)r(jià)上漲。

作為一個(gè)企業(yè)家團(tuán)體對(duì)房地產(chǎn)泡沫毫不諱言，很容易理解，因?yàn)檫@直接與生產(chǎn)、人才成本密切相關(guān)。至于產(chǎn)生泡沫的原因，可謂是一針見(jiàn)血：主要原因是地方政府對(duì)GDP的過(guò)度追求、不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和不科學(xué)的產(chǎn)業(yè)政策等。我想這句話的核心是地方政府的傳統(tǒng)土地財(cái)政和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)吧。

僅僅是企業(yè)家在說(shuō)房地產(chǎn)泡沫，力量肯定不夠的。其實(shí)在2016年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確提出，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。

2017年7月27日下午3時(shí)在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民答記者問(wèn)時(shí)點(diǎn)名“房地產(chǎn)泡沫”：對(duì)于“灰犀牛”事件，因?yàn)閱?wèn)題已經(jīng)存在了，也有征兆，所以對(duì)這類問(wèn)題要增加危機(jī)意識(shí)，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向。對(duì)存在的“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)隱患，如影子銀行、房地產(chǎn)泡沫、國(guó)有企業(yè)高杠桿、地方債務(wù)、違法違規(guī)集資等問(wèn)題，要摸清情況，區(qū)分輕重緩急和影響程度，突出重點(diǎn)，采取有效措施，妥善加以解決。

其實(shí)關(guān)于“灰犀牛”的描述在中國(guó)金融工作會(huì)議召開(kāi)后的首個(gè)工作日，7月17日人民日?qǐng)?bào)在頭版發(fā)表《有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)》，特別強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，既防“黑天鵝”，也防“灰犀牛”。一時(shí)間，“灰犀牛”這個(gè)詞火了。

什么是灰犀牛呢？

“它生活于非洲草原，體型笨重、反應(yīng)遲緩。人們常年看得見(jiàn)成群結(jié)隊(duì)的犀牛在遠(yuǎn)處吃草，卻從不擔(dān)心它靠近并造成傷害。然而，當(dāng)灰犀牛群受驚狂奔時(shí)，卻是致命的殺手”，用來(lái)比喻“大概率且影響巨大的潛在危機(jī)”。這一概念，由美國(guó)作家米歇爾·渥克在《灰犀牛》一書中提出。

為此，有人根據(jù)中財(cái)辦官員透露的信息，提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前有五只灰犀牛：影子銀行、房地產(chǎn)泡沫、國(guó)有企業(yè)高杠桿、地方債務(wù)、違法違規(guī)集資等。

《灰犀?！纷髡呙仔獱?middot;渥克在接受中國(guó)媒體采訪時(shí)說(shuō)：“中國(guó)政府財(cái)經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)人提出的五只灰犀牛，就很契合國(guó)際金融危機(jī)分析師們?cè)谛刨J和流動(dòng)性危機(jī)方面的分析，這些都是金融危機(jī)后貨幣擴(kuò)張的副產(chǎn)品?？梢哉f(shuō)，它們是一只大灰犀牛的五個(gè)具體表現(xiàn)。”

所以從系統(tǒng)層面來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫“灰犀牛”效應(yīng)，應(yīng)該是系統(tǒng)層面的。比如影子銀行發(fā)達(dá)，肯定是支持房地產(chǎn)金融發(fā)展。2013-2016年，各種首付貸，理財(cái)資金，房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)眾籌都與此相關(guān)；而國(guó)有企業(yè)高杠桿則直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比民營(yíng)更有優(yōu)勢(shì)拿“地王”，當(dāng)然這里面也包括民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債；地方債務(wù)背后更是土地財(cái)政渴望，然而短期刺激并不能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及優(yōu)化，最終讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為“鬼城”，債務(wù)又開(kāi)始惡性循環(huán)；房地產(chǎn)業(yè)也是違法違規(guī)集資更是亂象集中地。如“使用詐騙方法”，是指行為人采取虛構(gòu)集資用途，以虛假的證明文件和高回報(bào)率為誘餌，騙取集資額的一種手段。

當(dāng)然，這種“灰犀牛”亂象不限于中國(guó)，也在國(guó)外大行其道。上周最大新聞就是國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），部署加強(qiáng)對(duì)境外投資的宏觀指導(dǎo)，引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向，推動(dòng)境外投資持續(xù)合理有序健康發(fā)展。

《意見(jiàn)》指出，當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，我國(guó)企業(yè)開(kāi)展境外投資既存在較好機(jī)遇，也面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。要以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以“一帶一路”建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)境外投資方向，促進(jìn)企業(yè)合理有序開(kāi)展境外投資活動(dòng)，防范和應(yīng)對(duì)境外投資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)境外投資持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與投資目的國(guó)互利共贏、共同發(fā)展。

《意見(jiàn)》限制開(kāi)展的境外投資包括，一是赴與我國(guó)未建交、發(fā)生戰(zhàn)亂或者我國(guó)締結(jié)的雙、多邊條約或協(xié)議規(guī)定需要限制的敏感國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展境外投資；二是房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資；三是在境外設(shè)立無(wú)具體實(shí)業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)投資基金或投資平臺(tái)；四是使用不符合投資目的國(guó)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的落后生產(chǎn)設(shè)備開(kāi)展境外投資；五是不符合投資目的國(guó)環(huán)保、能耗、安全標(biāo)準(zhǔn)的境外投資。

《意見(jiàn)》鼓勵(lì)開(kāi)展的境外投資包括，一是重點(diǎn)推進(jìn)有利于“一帶一路”建設(shè)和周邊基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的基礎(chǔ)設(shè)施境外投資；二是穩(wěn)步開(kāi)展帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)能、優(yōu)質(zhì)裝備和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸出的境外投資；三是加強(qiáng)與境外高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的投資合作；四是在審慎評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上穩(wěn)妥參與境外能源資源勘探和開(kāi)發(fā)；五是著力擴(kuò)大農(nóng)業(yè)對(duì)外合作；六是有序推進(jìn)服務(wù)領(lǐng)域境外投資。

可以說(shuō)國(guó)辦的《意見(jiàn)》系統(tǒng)回答了“灰犀牛” 和企業(yè)家們關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。特別是房地產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)已然泡沫很大了，已變成一只大“灰犀牛”，但仍有大筆錢向海外輸出，而錢來(lái)自于國(guó)內(nèi)銀行的高負(fù)債，請(qǐng)問(wèn)這是什么邏輯？

從貿(mào)易上說(shuō)，制造業(yè)辛辛苦苦掙回了外匯美元，而房地產(chǎn)卻又很輕松地回流了海外，制造逆差。相當(dāng)于熱錢外流為。如果這個(gè)口不限制，很多會(huì)借著高房?jī)r(jià)，形成套現(xiàn)通道。在數(shù)十年，全民買房，全民炒房，且在房?jī)r(jià)暴漲的背景下，炒房已由原來(lái)的小蝸牛變成了“灰犀牛”。以2016年，銀行80%左右貸款進(jìn)入房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，還用懷疑嗎？

從城市發(fā)展角看房地產(chǎn)泡沫的“灰犀牛”更加清晰，北京上海“城市病”已有目共睹，只能靠減少人口流入和吸引高級(jí)人才提升科技產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐房?jī)r(jià)高位。廣州率先發(fā)布“租售同權(quán)”報(bào)告，顯示出要維持人口凈流入的優(yōu)勢(shì)；深圳則全面進(jìn)入城市更新時(shí)代，最近的棚改方案更是突出了人才房只租不售的方案。二線城市，相繼打響人才及人才房口號(hào)，為的是補(bǔ)上未來(lái)城市發(fā)展人才不足的短板。

這些趨勢(shì)指向，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)將回歸公共基礎(chǔ)設(shè)施角色，而新興產(chǎn)業(yè)正是各大城市爭(zhēng)相發(fā)展的，招商引資的重要。未來(lái)，還是一句話：人才動(dòng)向意味著一切。

綜合而言，房產(chǎn)泡沫從當(dāng)前政府的一個(gè)避諱詞，甚至經(jīng)濟(jì)學(xué)家都不敢正視的詞，現(xiàn)在卻很堂皇地?cái)[在桌面上談，這本身就是一種“灰犀牛”現(xiàn)象。“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”，認(rèn)為“房子是用來(lái)炒的”是一種投機(jī)思維，更是一群瘋狂的“灰犀牛”。我們唯有正視它，在它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成大規(guī)模傷害前，用住、用租、用金融服務(wù)實(shí)體、用去杠桿、用監(jiān)管，用新常態(tài)的市場(chǎng)力量，消滅它！

房地產(chǎn)泡沫“灰犀牛”來(lái)了，不可怕。可怕的是仍視而不見(jiàn)，甚至認(rèn)為正在走遠(yuǎn)，這只會(huì)坐失時(shí)機(jī)，反而讓其變大！

回到開(kāi)頭，我們應(yīng)警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)一步成為最大“灰犀牛”，其次還要繼續(xù)要關(guān)注信貸市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、期貨市場(chǎng)泡沫……

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)租賃市場(chǎng)、限制海外房產(chǎn)投資、整治金融亂象，應(yīng)該還是剛剛開(kāi)始，我們?nèi)匀幌Ｍ到y(tǒng)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)，比如政府自身的土地財(cái)政問(wèn)題。畢竟房地產(chǎn)泡沫僅僅是五個(gè)“灰犀牛”之一，或是潛在危機(jī)之一。

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