一線房產(chǎn)泡沫達1990年日本泡沫期的七成
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了一份《關于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》，首次將中國近期的房地產(chǎn)泡沫（主要以2016年數(shù)據(jù)為準）與日本80年代末期的泡沫，進行比對分析。
過去很多年，國內(nèi)很多專家與機構，撰寫了大量文章和報告，將中日的房地產(chǎn)市場或者泡沫，進行對比，但都是定性分析，而易居院這份報告是首次進行定量分析，且得出量化結果。
此報告由我指導同事朱麗娜撰寫。報告較長、表格較很多，在此僅摘出主要內(nèi)容，與大家分享。
我國自1998年“房改”以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，在拉動國民經(jīng)濟快速增長的同時也帶動了房地產(chǎn)價格的快速上漲，尤其是2016年以來房價地價的快速增長，再次引起了各界對房地產(chǎn)穩(wěn)定性的擔憂。
2016年7月中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，12月中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。今年兩會政府工作報告提出：遏制熱點城市房價過快上漲。
近期，國家層面將去杠桿和防范金融風險，著力防控資產(chǎn)泡沫被放到了更加重要的位置。中央財經(jīng)領導小組辦公室相關負責人也提出要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問題等存在的“灰犀牛”風險隱患。
房地產(chǎn)泡沫問題被多次提及，可見我國房地產(chǎn)市場確實存在著一定程度的泡沫，亟需采取相應措施抑制風險。
上世紀80年代中后期日本房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴重泡沫，泡沫破裂后對日本房地產(chǎn)和日本經(jīng)濟都造成了嚴重打擊。
當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與泡沫經(jīng)濟期的日本有許多相似之處，分析日本房地產(chǎn)泡沫破滅前后的特征和原因，能夠為抑制樓市泡沫，推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提供有益的借鑒。
日本房地產(chǎn)市場泡沫的特征分析
日本地價的周期性變化與國民經(jīng)濟走勢具有高度的協(xié)同性，只是地價波動大于經(jīng)濟波幅。
1970年代以來日本地價出現(xiàn)了兩次波峰，1973年的地價上漲伴隨著人口和經(jīng)濟的快速增長，這一時期日本的GDP增速保持在10%左右，因此并未形成泡沫，即便在地價大幅下挫后，經(jīng)濟的高速增長也使得地價并未出現(xiàn)持續(xù)下跌。
而1990年的地價上漲主要是由于1985年廣場協(xié)議簽訂后，日元大幅升值吸引大量資本進入房地產(chǎn)市場導致地價快速上揚，而此時日本經(jīng)濟已進入中低速增長期，無法為房價提供有力的經(jīng)濟支撐，導致房價大跌后便與日本經(jīng)濟一起陷入長期的低迷。
從全國范圍來看，1972到1986年，日本全國地價年均漲幅約6.5%，GDP年均增幅約4.8%，地價增長率/GDP增長率約1.35，地價增幅略高于GDP增速；而房地產(chǎn)泡沫期的1991年，日本全國地價增速與GDP增速間的比值達到最高峰的3.15，較房價合理年份偏離約133.3%。
房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本全國市街地價格轉(zhuǎn)為負增長，GDP也陷入低速增長并延續(xù)至今。
總體來看，日本全國市街地價格指數(shù)與家庭收入增幅走勢基本一致。
二戰(zhàn)后，隨著日本經(jīng)濟的逐漸恢復并快速發(fā)展，日本家庭收入持續(xù)增長，對住宅的需求也日益旺盛，日本全國地價尤其是六大都市市街地價格保持了較快增長。
1973年地價的大幅上漲正是受到經(jīng)濟快速發(fā)展和家庭收入持續(xù)增長的推動，此時地價上漲與家庭收入增長基本同步，在1972-1986年間，日本全國地價平均漲幅約為6.5%，而同期的家庭收入增幅為8.6%，地價指數(shù)增幅/家庭收入增幅約為0.8。
但在房地產(chǎn)泡沫期，地價的快速上揚并未伴隨收入的明顯增長，1987年地價指數(shù)增幅/家庭收入增幅達到3.2，高出房價合理年份約300%。
房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本全國市街地價格指數(shù)與實際收入增幅雙雙下滑，走勢再次趨于一致，2014年兩者漲幅相差不足一個百分點。
房價收入比本質(zhì)上反映的是房價水平和家庭購房能力的比例關系。房地產(chǎn)泡沫期，日本房價收入比快速上揚，公寓價格收入比漲幅更是超過獨棟，1990年日本首都圈公寓和獨棟價格收入比分別達到最高值的7.9和8.6。
在房價合理期的1983-1986年間，日本首都圈公寓價格收入比均值為4.4，獨棟價格收入比均值為6.1。
1990年日本首都圈公寓和獨棟的房價收入比分別較房價合理期高出79.5%和41.0%。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1、土地成交均價與GDP增速
總體來看，我國土地成交均價每年波動幅度較大。2005年以來的12年間，除2006年、2008年、2011年和2012年地價增幅低于GDP增速外，其余年份地價增幅均超過GDP增速。
2016年，我國地價增幅較上年同比增長24.1%，GDP增速為6.7%，地價增速與GDP增速的比值達到3.6；而在地價較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。
從絕對值來看，我國地價增速/GDP增速已高于泡沫時期日本的3.15，全國地價確實存在著偏熱；但我國地價增速/GDP增速的偏離度為125%，略低于日本房地產(chǎn)泡沫期133.3%的水平。
2、土地成交均價與CPI增幅
房價的變動影響著居民的消費水平，而居民的消費觀念和能力也在一定程度上刺激著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
我國房價、地價增幅與消費價格指數(shù)波動走勢總體一致，但房價和地價增幅顯著高于居民消費價格指數(shù)波動。2016年，我國土地成交均價快速上漲，同比增長24.1%，而同期居民消費價格指數(shù)僅增長2.0%，地價增幅/CPI增幅達到12.1。
從歷年土地均價增幅與CPI增幅間的關系來看，在地價合理期的2005-2013年間，土地成交均價增幅與CPI增幅間的比值為5.1。
2016年該指標的偏離度為137.3%，盡管遠低于日本房地產(chǎn)泡沫期290.9%的水平，但目前我國的房價和地價增速已遠遠超過了一般物價的波動，應警惕房價和地價的過快增長。
3、地價波動與收入漲幅
自2005年以來，我國家庭收入持續(xù)增長，但增速有所放緩，2013年由于統(tǒng)計方式調(diào)整，家庭收入出現(xiàn)了負增長，此后轉(zhuǎn)為正增長。
從地價與收入增幅間的關系來看，地價增幅曲線總體沿收入增幅曲線上下波動。2016年，我國土地均價增幅24.1%，同期家庭收入增長7.8%，地價增幅/收入增幅約為3.1。
地價較為合理的2005-2013年間，地價增幅與家庭收入增幅間的比值為1.3。2016年，我國地價增幅/家庭收入增幅的偏離度約為138.5%，不足日本房地產(chǎn)泡沫期的1/2，但地價增速整體上仍然快于家庭收入的增長。
4、房價收入比
房價收入比綜合考慮了房價和收入的關系，因此對判斷房價泡沫有重要的參考價值。從我國房價收入比的縱向變化來看，6.5至7.5為全國房價收入比的合理區(qū)間。
在1998-2009年間全國房價收入比呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從側(cè)面說明房價上漲的速度快于收入上漲的速度。2009年，我國房價收入比達到8.1的峰值，超過房價收入比合理值7約15.7個百分點。
2010年開始，全國房價收入比呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢，體現(xiàn)了房價上漲的幅度小于收入上漲的幅度。到了2016年，受全國房價上漲的影響，房價收入比較2015年有所提高，即從2015年的7.2上升到2016年的7.4，但房價收入比仍然在合理范圍內(nèi)。
從歷史數(shù)據(jù)來看，2016年的房價收入比數(shù)據(jù)依然要低于過去部分年份，如2009年和2010年。從該指標來看，全國房價很難說存在明顯的泡沫。
但從重點城市來看，2016年北上廣深房價經(jīng)歷了一次暴漲，房價收入比均值達到22.6，而房價較為合理的2007-2014年間房價收入比均值約為13.0，房價收入比偏離度達到73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度，一線城市房價的過快上漲值得警惕。
中日兩國房地產(chǎn)市場的比較分析
從地價增幅/GDP增速、地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速，以及房價收入比這四項指標的偏離度來看，近年我國房地產(chǎn)市場各項指標均不同程度高于房價合理期。
尤其是地價增幅/GDP增速、一線城市房價收入比的偏離度已接近于日本房地產(chǎn)泡沫期的水平，但地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速的偏離度僅分別為日本泡沫期的46.2%、47.2%。
如果將日本房地產(chǎn)泡沫期上述四項指標的偏離度分別賦予25%的權重，那么2016年我國地價增幅/GDP增速、地價增幅/家庭收入增速、地價增幅/CPI增速，以及房價收入比偏離度分別相當于23.4%、11.5%、11.8%和23.2%。
通過簡單計算，大致可得出：2016年中國房地產(chǎn)泡沫化程度相當于日本房地產(chǎn)泡沫期（1990年前后）的70%。
然而，這一指標必須略加修正！由于未能搜集到日本房地產(chǎn)泡沫期全國房價收入比的完整數(shù)據(jù)，上述四項指標中的房價收入比指標為我國四個一線城市與日本東京都市圈的對比，而我國一線城市房價收入比偏離度要顯著高于全國平均水平。
此外，北上廣深等一線城市的經(jīng)濟、人口占全國比重也遠不及東京都市圈在日本全國的占比，加之我國幅員遼闊，各地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展、城市建設、樓市發(fā)展方面的差異也遠大于日本。上述因素都不同程度地隱含在其他三項指標中。
綜合考量之后，我們認為：中國一線城市及周邊（也即四大都市圈，同時也可代表中國都市圈）的房地產(chǎn)泡沫化程度，大致相當于日本都市圈1990年前后（房地產(chǎn)泡沫高峰期）的70%。
但全國整體的房地產(chǎn)泡沫程度，應顯著低于日本1990年前后的水平，估計只有30%左右。
另外，我國中央政府較為及時的意識到了房地產(chǎn)泡沫的潛在風險，從2016年開始多次在重要會議上提出要防范、抑制房地產(chǎn)泡沫，督促熱點城市出臺了諸多房地產(chǎn)調(diào)控措施，并且初見成效。
今年二季度以來，多數(shù)熱點城區(qū)的樓市成交量下滑，房價上漲勢頭放緩，個別城市房價有所下跌。
這就意味著，以四大都市圈為主的熱點地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫得到控制，未來將趨于收縮。
不過，未來一兩年，我們也應防范部分城市房價大跌的風險，也即要防范“灰犀牛”狂奔，讓大都市圈的房地產(chǎn)泡沫慢慢收縮，最終回歸理性。
日本房地產(chǎn)泡沫對中國的啟示
從中日兩國房地產(chǎn)市場的比較來看，當前我國房地產(chǎn)市場確實存在全國略偏熱、局部過熱的現(xiàn)象。
除了有必要對部分熱點城市采取限購限貸等短期行政管制手段之外，還應考慮建立長效機制。正如去年12月中央經(jīng)濟工作會議提出：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
綜合運用金融、財稅、土地、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房價出現(xiàn)大起大落。
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房產(chǎn)泡沫
