國家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的信息顯露出一個(gè)很重要的政策信號：持續(xù)了20個(gè)月的“去庫存”政策已經(jīng)完成任務(wù)，三四五線城市始自2015年底的政策寬周期會(huì)很快逆轉(zhuǎn)，政策基調(diào)將會(huì)追平一二線城市以及都市圈衛(wèi)星城。

回查自2015年底啟動(dòng)的“去庫存”政策至今，大致經(jīng)歷了3個(gè)階段。一是2015年底的“去庫存”。二是在去年的全國兩會(huì)后，調(diào)控的大基調(diào)改為“因城施策”，以化解一二線城市供應(yīng)不足、三四線城市庫存過剩的結(jié)構(gòu)性矛盾。三是在今年的全國兩會(huì)后，環(huán)都市圈衛(wèi)星城也紛紛從原來的“去庫存”加入“限購限價(jià)”的緊縮大軍，以化解核心城市外溢需求推高房價(jià)的矛盾。

可以說，推行去庫存政策的城市范圍是一步步在收縮。到目前為止，真正推行這一政策的，主體已經(jīng)落在都市圈范圍外的三四五線城市了。

而昨天國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，帶給我們一個(gè)新的判斷：全國范圍內(nèi)的去庫存政策，都已經(jīng)不需要再繼續(xù)執(zhí)行了。再繼續(xù)執(zhí)行，就會(huì)帶來新的不可控。

主要論據(jù)是：截至7月底，全國商品住宅庫存量為34181萬平米，同減20.8%。

這個(gè)數(shù)據(jù)很值得分析，按照上海易居房地產(chǎn)研究院最近的研究，這個(gè)庫存量是過去33個(gè)月的新低，已經(jīng)回到了2012年的水平。而我回查歷史數(shù)據(jù)，是回到了2013年底的水平。當(dāng)年12月，全國商品住宅庫存量為32403萬平米。

這個(gè)庫存量意味著，去化周期的大為縮短。按照易居的研究，現(xiàn)在的去化周期是12.3個(gè)月。參看今年4月，住建部及國土部發(fā)布的供地調(diào)控新政策：“對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個(gè)月的，要減少供地；6～12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

這說明：房地產(chǎn)全國范圍內(nèi)的去化周期已經(jīng)靠近合理值（12-18個(gè)月，供地不增不減）的下線了。再去，就去過頭了，就要進(jìn)入“供應(yīng)不足、需增加供地”的區(qū)間。

然而，以現(xiàn)在的庫存消化速度，估計(jì)在8月就會(huì)掉落到這個(gè)區(qū)間。回查這兩年的去庫存歷史，最高值在2015年12月（也是歷史最高值），為45248萬平米，當(dāng)時(shí)的去化周期大約在25個(gè)月。到2017年2月，庫存減至40725萬平米，14個(gè)月時(shí)間，減少5000萬平米，速度已不慢。

但2017年春節(jié)之后，去庫存的速度變得更快。3-7月5個(gè)月時(shí)間，住宅庫存減少了6544萬平米。5個(gè)月的去庫存，比此前1年多的走量還要猛，說明了去庫存的速度是超預(yù)期的。這也讓我們看到，中小城市的老百姓，那是又有錢又聽話，政策往哪里指，儲(chǔ)蓄就往哪里跑。

（數(shù)據(jù)：上海易居房地產(chǎn)研究院）

這樣的趨勢顯然不能再繼續(xù)。因?yàn)榫S持目前的快速的去化速度，很可能原來庫存高壓的三四線城市，變成了供應(yīng)短缺。一旦有了這種預(yù)期，房價(jià)加速上漲就是意料中事。這種跡象，在都市圈的衛(wèi)星城，事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了。

如果去庫存最終變成了房價(jià)漲，那不是當(dāng)初推行這一政策的本意，也會(huì)誘發(fā)更多的問題出現(xiàn)。比如最大的問題是，會(huì)釋放錯(cuò)誤的市場信號，誘導(dǎo)企業(yè)和買房人繼續(xù)在缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐的三四線城市加大投資，累積樓市風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我判斷，除一些特別城市外（如東北一些小城市），以加杠桿為核心的去庫存政策，將會(huì)在很多三四線城市比較快的出現(xiàn)收緊，針對三四線城市長達(dá)1年半的樓市寬周期政策，要結(jié)束了。這意味著，我們將會(huì)看到全國范圍的適度金融緊縮很快開啟。在一二線城市和都市圈衛(wèi)星城市場，這種金融緊縮已經(jīng)在過去一段時(shí)間發(fā)生了，不會(huì)繼續(xù)有大的加碼（近期按揭利率在發(fā)生小幅上升，但預(yù)期不會(huì)過于嚴(yán)厲）。但在三四線城市，將沿襲前兩類城市的老路——加杠桿變成去杠桿。

對于大部分的三四線城市，它們的房地產(chǎn)市場會(huì)因?yàn)榧痈軛U應(yīng)聲而起，也可能會(huì)因?yàn)槿ジ軛U應(yīng)聲而落。

還有一個(gè)次要的論據(jù)。統(tǒng)計(jì)局給了一個(gè)很重要的論斷：房地產(chǎn)市場降溫并不必然拖累經(jīng)濟(jì)增長。

“房地產(chǎn)市場降溫并不必然拖累經(jīng)濟(jì)增長。今年上半年，GDP增長速度是6.9%。從產(chǎn)業(yè)支撐的角度來講主要是服務(wù)業(yè)，支撐服務(wù)業(yè)主要的力量又是新興服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降2個(gè)百分點(diǎn)的情況下，經(jīng)濟(jì)增長速度還提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)市場的降溫或者適度降溫，并不必然會(huì)下拉經(jīng)濟(jì)增長速度”。

——毛盛勇 國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人，2017.8.14

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降了2個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速不但沒有下滑反而提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

雖然很少，但我認(rèn)為：這段話顯示了至少是國統(tǒng)局對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位的判斷和意圖，當(dāng)局愿意容忍房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用繼續(xù)下降一點(diǎn)。因此，在發(fā)布會(huì)上會(huì)刻意降低民眾對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期。

顯然，這樣的發(fā)言，為未來在三四線城市展開政策收縮，將會(huì)提供更多一點(diǎn)的施展空間。當(dāng)然，這個(gè)收縮不會(huì)是劇烈的，而會(huì)是適度的、逐步的。

整體說來，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們看到的整體數(shù)據(jù)，正在推動(dòng)我們得出結(jié)論：始自2015年底的房地產(chǎn)政策寬周期，將會(huì)全面結(jié)束。政策不會(huì)等著三四線城市房價(jià)出現(xiàn)加速上漲，再動(dòng)手的，而是會(huì)選擇未雨綢繆，打提前量。

對于那些殺奔三四線城市去買樓投資的人來說，最好能夠密切注意這樣的信號。我在去庫存政策出臺(tái)至今一直在表達(dá)對三四五線城市的不看好，盡管成交量在大增，但基于經(jīng)濟(jì)基本面、人口遷移趨勢以及庫存總和（除了新建庫存外，再疊加在途庫存、現(xiàn)房庫存等等），大部分中小城市并不值得看好。