深圳、東莞限購(gòu)限貸新政出臺(tái)后，以前開(kāi)盤熱銷的那些套路都沒(méi)用了！臨深樓盤到深圳開(kāi)盤也不再是促進(jìn)成交的“萬(wàn)靈丹藥”，反而是一些定價(jià)低于預(yù)期的樓盤，受到本地購(gòu)房者的青睞，銷售效果更佳。

樓市整體仍冷清 業(yè)內(nèi)人士稱合理定價(jià)是銷售關(guān)鍵

  有樓低價(jià)開(kāi)盤

  逆市去化九成

  深圳、東莞限購(gòu)限貸新政出臺(tái)后，以前開(kāi)盤熱銷的那些套路都沒(méi)用了！臨深樓盤到深圳開(kāi)盤也不再是促進(jìn)成交的“萬(wàn)靈丹藥”，反而是一些定價(jià)低于預(yù)期的樓盤，受到本地購(gòu)房者的青睞，銷售效果更佳。

  文/廣州日?qǐng)?bào)記者蔣幸端

  圖/廣州日?qǐng)?bào)記者石忠情

  現(xiàn)象一：有新盤定價(jià)低于預(yù)期

  上周有樓盤開(kāi)盤定價(jià)低于預(yù)期，成交效果比較好。其中最明顯的是望牛墩鎮(zhèn)恒大翡翠華庭，據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛提供的數(shù)據(jù)顯示，上周該樓盤開(kāi)盤，推出151套74~121平方米兩至四房產(chǎn)品，均價(jià)11300元/平方米，去化率約9成；此外，萬(wàn)科珠江東岸推204套73~96平方米精裝洋房，整體均價(jià)約12200元/平方米，銷售效果同樣不錯(cuò)。具體的成交數(shù)據(jù)要等樓盤簽約后才知道。

  一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些新盤開(kāi)盤銷售效果好，主要是新政前購(gòu)房者對(duì)于樓盤的預(yù)期價(jià)格比較高，開(kāi)盤后發(fā)現(xiàn)定價(jià)低于預(yù)期，因此紛紛認(rèn)購(gòu)。“比如恒大翡翠華庭，之前放出的風(fēng)聲要賣到1.4萬(wàn)元/平方米左右，但是開(kāi)盤均價(jià)實(shí)際上只有1.1萬(wàn)元/平方米左右，有的單位甚至只有1萬(wàn)元/平方米左右，不少購(gòu)房者覺(jué)得價(jià)格低于預(yù)期，因此趕緊入市。”

  不過(guò)據(jù)了解，從整體市場(chǎng)來(lái)看，目前東莞樓市觀望氛圍仍然濃厚，整體市場(chǎng)冷淡。

  現(xiàn)象二：同一鎮(zhèn)區(qū)樓盤“打擂臺(tái)” 成交價(jià)格差距大

  麻涌鎮(zhèn)萬(wàn)科和碧桂園項(xiàng)目“打擂臺(tái)”，自兩樓盤銷售中心開(kāi)放之初就已經(jīng)開(kāi)始了。兩個(gè)樓盤戶型相似，位置相鄰，產(chǎn)品同質(zhì)化，因此對(duì)客戶的爭(zhēng)奪也特別激烈。

  上周，萬(wàn)科珠江東岸推新貨，對(duì)外透露的均價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米，去化率近9成。從備案價(jià)來(lái)看，碧桂園十里江灣的備案價(jià)約為1.1萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米之間。不過(guò)，瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)東莞房管局公眾信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，上周碧桂園十里江灣簽約均價(jià)為11365元/平方米，萬(wàn)科珠江東岸簽約均價(jià)僅為8957元/平方米。

  據(jù)了解，萬(wàn)科珠江東岸成交價(jià)格較低的原因是上一輪推售成交的產(chǎn)品補(bǔ)簽所致。

  從兩樓盤定價(jià)來(lái)看，雖然相對(duì)于臨深片區(qū)2萬(wàn)元/平方米的定價(jià)較低，但是對(duì)于本身的價(jià)格而言，目前的定價(jià)顯然較之前產(chǎn)品有所上漲。

  現(xiàn)象三：到深圳開(kāi)盤也不起作用了

  在東莞出臺(tái)限購(gòu)限貸新政前，東莞開(kāi)發(fā)商熱衷到深圳開(kāi)盤，直接吸引深圳客購(gòu)買東莞房。“許多深圳客甚至沒(méi)有實(shí)地考察過(guò)樓盤，直接就在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)簽約了。”一名開(kāi)發(fā)商向記者形容新政前東莞樓盤在深圳開(kāi)盤的場(chǎng)景，幾千人到現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)，半天時(shí)間內(nèi)上千套房被買走。

  不過(guò)，在新政出臺(tái)后，主打深圳客的樓盤成交嚴(yán)重受挫，到深圳開(kāi)盤的效果也不再明顯。上周，位于東莞黃江的中信紅樹(shù)山在深圳開(kāi)盤。一名在現(xiàn)場(chǎng)的中介人士告訴記者，提前排隊(duì)買房的現(xiàn)象也沒(méi)有出現(xiàn)。據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心介紹，該樓盤推363套85~101平方米洋房，均價(jià)約23000元/平方米，去化率僅三四成。

  此外，主打深圳客的鳳崗三正瑞士公館也在當(dāng)天推出34套181~203平方米別墅，均價(jià)40000元/平方米，去化率約5成；同步推售184套97~112平方米洋房，均價(jià)約23000元/平方米，去化率僅約三四成。

  現(xiàn)象四：特價(jià)房重出江湖

  據(jù)了解，房企為了盡快走貨，“一口價(jià)”特價(jià)房促銷的營(yíng)銷活動(dòng)頻現(xiàn)，如松湖豪庭、風(fēng)度盛薈、春暉國(guó)際城、浙商大廈等項(xiàng)目都有進(jìn)行“一口價(jià)”特價(jià)房促銷。

  記者了解到，有樓盤正常的銷售價(jià)格在1.3萬(wàn)元/平方米左右，但是推出少數(shù)幾套特價(jià)房定價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米，不過(guò)這幾套特價(jià)房位置較差，朝向和戶型設(shè)計(jì)等都不如其他正常銷售價(jià)格的產(chǎn)品。

  隨著樓市降溫日益明顯，開(kāi)發(fā)商推出“一口價(jià)”特價(jià)房促銷現(xiàn)象將增多。業(yè)內(nèi)人士特別提醒購(gòu)房者，雖然特價(jià)房便宜，但是一般進(jìn)行促銷的特價(jià)房都有各種不足，購(gòu)房者在購(gòu)買前應(yīng)該先了解清楚樓盤的實(shí)際情況，看自己是否能夠接受再行購(gòu)買，避免引起購(gòu)房糾紛。

  市場(chǎng)觀察

  推貨量回到新政前 大多數(shù)樓盤成交欠佳

  進(jìn)入11月以后，東莞推新貨的樓盤開(kāi)始增多。有不少開(kāi)發(fā)商透露，樓盤的開(kāi)盤情況離預(yù)期相差很遠(yuǎn)，“以前可以賣個(gè)八九成，現(xiàn)在卻只有五成左右，甚至只有三四成了。”除了受到限購(gòu)、限貸政策的影響外，市場(chǎng)觀望氛圍仍然十分濃郁是重要原因之一。不過(guò)，到了例行的年末沖刺時(shí)間，不少開(kāi)發(fā)商還是會(huì)加大新品供應(yīng)，希望能夠吸引多一些購(gòu)房者。

  瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞共有12個(gè)項(xiàng)目在房管局進(jìn)行備案，合計(jì)住宅供應(yīng)2210套，面積約22.47平方米，環(huán)比上漲27%。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月政策消化期，上周住宅供應(yīng)持續(xù)放量，基本回到新政前推貨節(jié)奏。該數(shù)據(jù)中心分析，一方面是因?yàn)?0月樓市新政出臺(tái)后，多個(gè)項(xiàng)目將推新貨的節(jié)點(diǎn)延后至11月中下旬；另一方面，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了之前的少量試水后，開(kāi)始轉(zhuǎn)向規(guī)模推貨。從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，剛需及首次改善型是推貨主力戶型。

  業(yè)內(nèi)人士：價(jià)格是影響購(gòu)房者入市的最重要因素

  東莞中原地產(chǎn)介紹，從實(shí)際認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)上看，上周開(kāi)盤項(xiàng)目中，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，定價(jià)仍然較高，去化率不盡如人意，而價(jià)格相對(duì)合理的項(xiàng)目去化率則較為理想，證明價(jià)格是影響購(gòu)房者入市的最重要因素。

  鑒于對(duì)后市市場(chǎng)的不樂(lè)觀，業(yè)內(nèi)人士紛紛呼吁開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。記者了解到，隨著政策影響的深入，預(yù)計(jì)下月低價(jià)樓盤入市將會(huì)逐漸增多，而且也將有越來(lái)越多價(jià)格低于預(yù)期的樓盤入市，購(gòu)房者可以有更多的選擇。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年前三季度開(kāi)發(fā)商回籠資金效果好，有些開(kāi)發(fā)商直接放棄了最后一兩個(gè)月的業(yè)績(jī)，不肯降價(jià)，因此預(yù)計(jì)較明顯的降價(jià)將在明年第一季度才會(huì)出現(xiàn)。

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