小產(chǎn)權(quán)房，因價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房而獲得普通市民青睞，雖經(jīng)官方屢屢打壓，房產(chǎn)律師頻頻提示風(fēng)險(xiǎn)，依然活躍于深圳這方熱土。

近日，讓所有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的人顫抖的事終于發(fā)生了。深圳市寶安區(qū)小產(chǎn)權(quán)房——明月花都購(gòu)房者遭村委起訴，要求確認(rèn)合作建房合同無(wú)效，返還房屋......

綜合整理自公眾號(hào)“信榮律師團(tuán)隊(duì)”、樂居直播間

1、寶安小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主遭村委起訴

要求確認(rèn)合作建房合同無(wú)效，返還房屋

隨著深圳商品房?jī)r(jià)格的急速飆升，高昂的房?jī)r(jià)讓不少購(gòu)房者望而卻步。即使能勉強(qiáng)湊夠買房的首付，但每月七八千甚至上萬(wàn)的月供壓力也讓不少購(gòu)房者內(nèi)心打鼓。在居住屬性上與普通商品房上無(wú)多大差異，價(jià)格卻便宜一半的村委統(tǒng)建樓，中介費(fèi)用和過戶費(fèi)用等相關(guān)稅費(fèi)相對(duì)比普通二手房交易少一半，小產(chǎn)權(quán)房凸顯了其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

于是，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)開始活躍，村委開始吃香。為了防止任何一方違約，交易雙方開始找村委蓋章確認(rèn)。然而，2017年9月發(fā)生的明月花都村委起訴非村民確認(rèn)合同無(wú)效案，直接刺穿了所有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人的心。

明月花都位于寶安西鄉(xiāng)大道與共和工業(yè)路交匯處（大益廣場(chǎng)旁邊），是共樂村建的統(tǒng)建樓。2017年7月19日至30日期間，深圳市共樂股份合作公司先后就劉某等人提起六個(gè)訴訟。以其非本村所在村民，無(wú)資格購(gòu)買自己出售的房屋、自己所建房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，合作建房不合法等理由，要求確認(rèn)集資建房合同無(wú)效，收回房屋！

據(jù)悉，當(dāng)初建房時(shí)房?jī)r(jià)僅九千，目前已近三萬(wàn)。

早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒不要購(gòu)買在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，并提醒購(gòu)房者此類房屋不受法律保護(hù)。這種房屋沒有國(guó)家辦法的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效。

盈科信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮此前接受樂居采訪時(shí)曾表示，深圳市政府是不認(rèn)可深圳有小產(chǎn)權(quán)房的，深圳都是國(guó)有土地，沒有集體土地之說。深圳市官方一直對(duì)外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。小產(chǎn)權(quán)合同基本無(wú)效，存在業(yè)主反悔的風(fēng)險(xiǎn)。他建議，權(quán)衡價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)，慎重購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

另外，針對(duì)本次案件，信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)表示了他們的擔(dān)憂。從業(yè)多年，他們見慣了村民與非村民合作建房后，因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，或者列入拆遷，村民反悔搶房的案件，而對(duì)于村委反悔的事還是第一次看到。“村委靠不住，小產(chǎn)權(quán)房的安全還能靠誰(shuí)？而一旦被確認(rèn)無(wú)效，是不是又將引發(fā)深圳大面積的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主違約潮？”

2、“非主流”購(gòu)房渠道哪些風(fēng)險(xiǎn)？

在房?jī)r(jià)高企的今天，不少承受不了商品房高價(jià)的剛需，會(huì)另辟蹊徑滿足置業(yè)需求，如購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、法拍房等。這一現(xiàn)象自然逃不過眼神犀利的投資客，因此也會(huì)有投資客也殺入這些“非主流”市場(chǎng)。不過，既然是“非主流”，就意味著存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。（補(bǔ)充：此處所說的“非主流購(gòu)房渠道”指法拍房、回遷房及小產(chǎn)權(quán)房）

購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”存在的風(fēng)險(xiǎn)：

1）無(wú)法辦理房產(chǎn)證

小產(chǎn)權(quán)只具備使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。

2）無(wú)法抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)其房屋的產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家的房管部門頒發(fā)的，該房屋不具備上市交易的條件。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，只是擁有了房屋的居住權(quán)，而不是擁有房屋的所有權(quán)，自然也就不能用來申請(qǐng)抵押貸款。

3）交易難

購(gòu)買二手小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法辦理貸款的，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，而且購(gòu)買二手小產(chǎn)權(quán)房以后如果再想出手賣掉，也是比較麻煩的一件事。

4）拆遷補(bǔ)償難以保障

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格誘人，但是“出身”不明，購(gòu)房人對(duì)兩者的權(quán)衡實(shí)際上就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)未來“轉(zhuǎn)正”前景的一種賭博。如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)、合同無(wú)效，即使開發(fā)商或物業(yè)公司違約，購(gòu)買人的權(quán)利也得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)。

同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商常常缺乏資質(zhì)，也沒有得到政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，因此在入伙后如果發(fā)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)和物業(yè)管理問題，其救濟(jì)途徑非常有限。

張茂榮表示，法拍房主要有兩大風(fēng)險(xiǎn)：收房風(fēng)險(xiǎn)和不明費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交房的，競(jìng)買后可能因租客存在未到期合法長(zhǎng)租或其他占有人拒不同意交房而無(wú)法收房，“比如前段時(shí)間媒體報(bào)道的華僑城波托菲諾豪宅潑油漆案即是租客不走，競(jìng)買人收不了房。”法拍房均以現(xiàn)狀拍賣，費(fèi)用均由買家承擔(dān)，很多拖欠費(fèi)用無(wú)法查明，可能導(dǎo)致成本增加。

回遷房方面，重點(diǎn)是期權(quán)回遷房，一方面沒有產(chǎn)證，必須等到原村民辦下來一手證后才能辦理二手過戶手續(xù)，跨時(shí)長(zhǎng)，違約風(fēng)險(xiǎn)大；另一方面，購(gòu)買時(shí)只有回簽合同無(wú)產(chǎn)證（有的開發(fā)商還沒有交付房屋），原村民完全可能“一女多嫁”重復(fù)出售、重復(fù)抵押，后患無(wú)窮。“我們隊(duì)代理的大沖城市花園回遷房糾紛，2014年380萬(wàn)一次性付款后，業(yè)主債務(wù)纏身失聯(lián)，多家債主堵門換鎖搶房，起訴后又被其他兩債權(quán)人搶先查封執(zhí)行，至今一審未果。”

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