有機(jī)構(gòu)投資者曾經(jīng)多個(gè)晚上到北京蘇州橋YOU+國(guó)際青年公寓去蹲點(diǎn)，每天公寓里人山人海，市場(chǎng)需求旺盛；也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數(shù)燈，發(fā)現(xiàn)入住率非常高。但是，該機(jī)構(gòu)一直沒(méi)有下決心投，他說(shuō)因?yàn)樽夥砍杀尽⒀b修成本加上財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有考慮年節(jié)的空置，品牌長(zhǎng)租公寓的盈利狀況普遍堪憂(yōu)，“算不過(guò)賬來(lái)”。

華菁證券今年6月下旬的一份長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

但為何即使這樣，各大開(kāi)發(fā)商、中介、資本，紛紛將目光投向長(zhǎng)租公寓，原因何在？

首先，房?jī)r(jià)和房租的比較，讓人們看到了房租再貴也不如房?jī)r(jià)貴。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)列舉幾個(gè)不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：一是北京市統(tǒng)計(jì)局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示， 6月份租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)， 北京6月份月租金均價(jià)達(dá)到了4410元/套；二是上海易 居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國(guó)首位。各城市房租收入比值當(dāng)中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高的城市。

以上數(shù)字說(shuō)明，中國(guó)的房租相對(duì)于一般居民的收入，實(shí)在太高了。但是，如果和房?jī)r(jià)比，房租真的很便宜。仍然以北京為例，目前北京市的二手房實(shí)際均價(jià)應(yīng)該在6萬(wàn)左右，這意味著，在北京購(gòu)置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價(jià)在600萬(wàn)元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個(gè)人1年的收入買(mǎi)不到一平米的房子，假定兩個(gè)人都工作，買(mǎi)一套600萬(wàn)左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個(gè)人不吃不喝一輩子也就夠買(mǎi)一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1：200的安全線(xiàn)，保守估計(jì)在1：500以上，一些地區(qū)甚至到了1：1000的程度。最近媒體報(bào)道，租金回報(bào)率最低的城市中， 四個(gè)一線(xiàn)城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報(bào)是什么概念，意味著房子要收回成本需要100年，超過(guò)了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過(guò)了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對(duì)于房?jī)r(jià)，北京的房租是太便宜而不是太貴了。

其次，政策導(dǎo)向與開(kāi)發(fā)商拿地模式轉(zhuǎn)變雙作用力下的產(chǎn)物。

隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》的出臺(tái)，其中明確國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

政策紅利還給行業(yè)帶來(lái)了巨大想象力。去年年底以來(lái)，一系列利好政策的公布使得長(zhǎng)租公寓這一業(yè)態(tài)贏得了發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)。今年的政府工作報(bào)告，不僅首次提出“建立租購(gòu)并舉的住房制度”等，還明確了“營(yíng)改增”的時(shí)間表，并擴(kuò)展到生活服務(wù)業(yè)。

隨著“營(yíng)改增”的落實(shí)，公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營(yíng)業(yè)稅，調(diào)整到2.97%的增值稅率。18項(xiàng)行政性收費(fèi)的取消等，對(duì)“省出來(lái)的就是利潤(rùn)”的租賃運(yùn)營(yíng)行業(yè)來(lái)說(shuō)這些利好影響巨大。

政策的紅利無(wú)疑給深陷拿地憂(yōu)慮的開(kāi)發(fā)商最好的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。北京地價(jià)高企，為了拿到一塊土地，開(kāi)發(fā)商們不惜采用聯(lián)合的方式，就是為了不在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而目前出讓的土地大量被“搭售”自持性地塊。開(kāi)發(fā)商們從不知道如何去處理這些自持性物業(yè)到紛紛轉(zhuǎn)向出租公寓，也就隔了一個(gè)政策出臺(tái)的夜晚。

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