“三舊”改造是廣東省在國土資源部直接指導(dǎo)下，對(duì)存量建設(shè)用地再開發(fā)利用的一次大膽探索和政策創(chuàng)新。多年來，深圳市堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與”的原則，打造出多方共贏的城市更新“深圳模式”。

2009年，深圳市在全國首次提出“城市更新”概念，并在全國率先出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，成為國內(nèi)首部關(guān)于“城市更新”的政府規(guī)章，至今已陸續(xù)出臺(tái)了20余項(xiàng)政策性文件。去年10月，深圳市啟動(dòng)城市更新領(lǐng)域的“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革，市規(guī)劃國土委、市城市更新局和各區(qū)密切配合，用最快的速度完成了城市更新工作的交接，隨著城市更新領(lǐng)域的“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革的順利進(jìn)行，深圳城市更新工作全面提速提效。城市更新已經(jīng)成為拉動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拓展存量土地空間、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、改善人居環(huán)境提升民生幸福的“生力軍”。

在深圳的“十三五”規(guī)劃中，城市更新同樣被寄予厚望。根據(jù)規(guī)劃，“十三五”規(guī)劃期內(nèi)，全市完成各類更新用地規(guī)模將達(dá)到30平方公里；加強(qiáng)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間供給保證工業(yè)用地比重不低于30%；通過城市更新配建不低于13萬套的保障性住房及總規(guī)模超過100萬平方米的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

深圳這座城市，因?yàn)橛辛顺鞘懈?，所以發(fā)生改變；城市更新，也因?yàn)樵谏钲冢疟毁x予了更多富有時(shí)代性、先進(jìn)性的內(nèi)涵。兩者的相互融合、共謀發(fā)展，共同促成了深圳城市的繁榮。

在本屆房博會(huì)，中國（深圳）城市更新展再度亮相。本屆城市更新展除了按往年慣例展示深圳城市更新的發(fā)展歷程、政策體系和重點(diǎn)項(xiàng)目外，還對(duì)最新的城市更新規(guī)劃、政策和成效進(jìn)行一一呈現(xiàn)，參觀完這些內(nèi)容，參觀者不僅能對(duì)城市更新基本情況有清晰的掌握，而且會(huì)對(duì)城市更新“深圳模式”的內(nèi)涵有深刻的認(rèn)識(shí)。

城市更新是拓展存量土地利用空間的重要方式

城市更新到底對(duì)深圳這座城市有怎樣的作用？一些參觀者在走訪城市更新展位時(shí)，都會(huì)提出這樣的問題。1號(hào)展館內(nèi)，醒目的深圳市城市更新主展位的展板上，一個(gè)個(gè)數(shù)字一一解答著參觀者心中的疑問。

682億！這是2016年城市更新帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資額，這一額度占全年固定資產(chǎn)投資比例達(dá)到了65%。近5年來，城市更新帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資額逐年遞增，從2011年的142億躍升至去年的682億，城市更新已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要因素。

239公頃！這是2016年城市更新供應(yīng)建設(shè)用地的額度。去年我市供應(yīng)建設(shè)用地總面積為965公頃，城市更新供應(yīng)用地占比達(dá)到25%。在深圳進(jìn)入存量土地供應(yīng)為主的階段后，城市更新一直就是土地供應(yīng)的“大戶”，從2011年至2016年，城市更新連續(xù)5年供應(yīng)用地面積超過200公頃，5年間，累計(jì)供應(yīng)用地面積約12.34平方公里，這意味著城市更新已經(jīng)成為深圳拓展存量土地利用空間的重要方式。

297.47萬平方米！這是2016年城市更新供應(yīng)商品房（不含回遷）的數(shù)字，占去年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量43%。另外，2016年審批規(guī)劃落實(shí)保障性住房71.79萬平方米。在深圳加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過程中，城市更新承擔(dān)起供應(yīng)主力職責(zé)，它已經(jīng)成為商品房和保障性住房供應(yīng)的重要來源，并有效穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。

383萬平方米！這是2016年全市26個(gè)拆除重建類產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲批后，未來將提供產(chǎn)業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的數(shù)字。通過城市更新，為新興產(chǎn)業(yè)提供創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間，推動(dòng)舊工業(yè)區(qū)的升級(jí)改造，加快了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這正是城市更新對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)貢獻(xiàn)的具體體現(xiàn)。

尤其值得一提的是，城市更新在提升城市發(fā)展質(zhì)量和民生服務(wù)水平方面，也起到了關(guān)鍵作用。截至2016年底，通過審批的拆除重建設(shè)類城市更新單元規(guī)劃落實(shí)了保障性住房367.47萬平方米，公共配套設(shè)施220.88萬平方米，包含量幼兒園214所、公交首末站133個(gè)、社康中心191家、各類中小學(xué)103所、醫(yī)院3家。

在此基礎(chǔ)上，市規(guī)劃國土委和城市更新局又確立了2017年的具體目標(biāo)。今年，深圳城市更新將繼續(xù)完善政策法規(guī)體系，進(jìn)一步規(guī)范城市更新審批制度；另外，貫徹落實(shí)全市城市更新“十三五”規(guī)劃，指導(dǎo)推進(jìn)各區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的編制；繼續(xù)開展“城市更新實(shí)施”的績(jī)效考核工作，并探索建立考核結(jié)果運(yùn)用機(jī)制；同時(shí)，建立城市更新“全流程審批監(jiān)管系統(tǒng)”。

城市更新“深圳模式”有兩大核心要素

人們?cè)陉P(guān)注城市更新對(duì)深圳城市發(fā)展作用同時(shí)，也把焦點(diǎn)集中在城市更新“深圳模式”上面，深圳城市更新到底有哪些創(chuàng)新做法？其核心又在哪里？

對(duì)此，市城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳城市更新有其鮮明的特性，深圳地域小，發(fā)展快，因此比國內(nèi)其他城市更早面臨土地資源緊缺問題，也較早地考慮存量土地開發(fā)利用問題，這樣的現(xiàn)實(shí)狀況倒逼深圳需要在土地二次開發(fā)和土地資源的節(jié)約集約利用方面有所創(chuàng)新和突破。經(jīng)過多年的實(shí)踐，深圳形成較為完備的城市更新政策體系，同時(shí)，通過加強(qiáng)管理制度的創(chuàng)新，探索出一條適合深圳自身特色的城市更新之路，其核心可歸結(jié)為“完備政策體系”和“管理制度創(chuàng)新”兩大要素。

據(jù)了解，深圳從2009年出臺(tái)首部法規(guī)《深圳市城市更新辦法》至今，一共推出20多部政策和措施，包括核心政策、專項(xiàng)政策和推進(jìn)措施三種類型，建立了一套符合特區(qū)實(shí)際又兼具改革創(chuàng)新特色的政策法規(guī)體系，為深圳城市更新工作高質(zhì)量有秩序推進(jìn)提供了強(qiáng)有力的政策保障。

在管理制度創(chuàng)新方面，最受外界關(guān)注的當(dāng)屬深圳城市更新一直堅(jiān)持走“市場(chǎng)化運(yùn)作路徑”。一方面，深圳城市更新鼓勵(lì)原權(quán)利人自行實(shí)施、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施或者二者聯(lián)合實(shí)施的方式，另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會(huì)資金參與城市更新。尤其值得一提的是，深圳城市更新在堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作過程中，充分尊重和保障原業(yè)主、原村民等原權(quán)利人的合法權(quán)益及改造意愿，達(dá)到多方共贏的目標(biāo)，這成為深圳城市更新的有效經(jīng)驗(yàn)之一。

此外，深圳城市更新在創(chuàng)設(shè)更新單元制度、創(chuàng)新土地管理政策、形成利益共享格局等方面也都做出了有益的探索。

總體來看，深圳的城市更新模式是在傳統(tǒng)舊城改造的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化了“完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、處置土地歷史遺留問題，提升用地潛力、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展”等內(nèi)涵，加快了城市發(fā)展進(jìn)程。

近幾年來，深圳的城市更新工作屢獲國家及廣東省肯定，目前，城市更新“深圳模式”已經(jīng)成為國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)改革的重要成果，并在全國范圍內(nèi)推廣，供其他城市借鑒。

典型案例

龍崗區(qū)加快城市更新率先推行“五個(gè)統(tǒng)籌”

楊梅崗格水村項(xiàng)目：尊重客家文化打造城市人文名片

龍崗區(qū)楊梅崗格水村，是深圳市和龍崗區(qū)的重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于龍崗中心城北側(cè)，總拆除用地面積43萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積24.7萬平方米，獨(dú)立占地的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施用地面積18.3萬平方米，土地貢獻(xiàn)率42.49%。改造前，項(xiàng)目以村民自建居住用地為主，基本為鋼材木業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以及部分工業(yè)為主。大部分房屋均在上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初建成，布局凌亂，建設(shè)年代較早，建筑老化，交通不暢，配套設(shè)施缺乏，安全隱患突出，環(huán)境雜亂缺乏管理。目前，該項(xiàng)目改造已全面啟動(dòng)，共分五期建設(shè)，未來將打造成總建筑面積約116萬平方米，集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、客家文物古建等于一體的大型城市綜合體，全面提升龍崗中心城片區(qū)品質(zhì)，打造城市人文名片。

談到該項(xiàng)目帶來的啟示，據(jù)龍崗區(qū)城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，龍崗區(qū)城市更新局堅(jiān)持整體統(tǒng)籌、整片開發(fā)原則，率先推行“五個(gè)統(tǒng)籌”，通過強(qiáng)化政策統(tǒng)籌、規(guī)劃統(tǒng)籌、空間統(tǒng)籌、開發(fā)時(shí)序統(tǒng)籌、利益統(tǒng)籌，破解土地難以為繼困境，推動(dòng)城市發(fā)展由增量開發(fā)向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)變，全方位保障產(chǎn)業(yè)、城市、社會(huì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)政府、社區(qū)、居民、企業(yè)多方共贏。

項(xiàng)目開發(fā)方負(fù)責(zé)人王魏對(duì)龍崗區(qū)城市更新政策深有體會(huì)。他介紹，該項(xiàng)目得以順利推進(jìn)，一方面得益于政策。深圳市、龍崗區(qū)和市規(guī)劃國土委著力打造的城市更新政策平臺(tái)，為項(xiàng)目的開展提供了便捷的通道，尤其是“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革后，城市更新項(xiàng)目審批效率大幅提升，從而加快了城市更新的節(jié)奏。另一方面得益于項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，得到了原住民的認(rèn)可，從而使拆遷工作得以順利進(jìn)行。該項(xiàng)目涉及原住民1000多戶，世屬客家老圍屋，項(xiàng)目推進(jìn)過程中，充分尊重歷史文化，整個(gè)更新單元里散落的7處各姓宗祠和炮樓，都采取平移和修舊如舊的方式集中恢復(fù)在廣場(chǎng)，并延續(xù)原住民祭祖、婚慶、聚會(huì)等傳統(tǒng)文化活動(dòng)，將客家文化的民俗風(fēng)情、耕讀傳家的精神還原到城市里，展現(xiàn)古情、鄉(xiāng)韻。

• 鹽田區(qū)列入城市更新單元計(jì)劃共33個(gè)，涉及拆遷用地總面積124.0
• 龍華現(xiàn)列入城市更新項(xiàng)目84個(gè) 配建保障房39萬平
• 慶盛工業(yè)區(qū)城市更新單元
• 龍勝工業(yè)區(qū)城市更新單元
• 水尾泰安城市更新單元
• 清湖富多肯城市更新單元
• 大鵬新區(qū)城市更新實(shí)施辦法（試行）的通知
• 深圳擬擴(kuò)大城市更新項(xiàng)目保障房配建地區(qū)范圍
• 關(guān)于征求《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定》修訂意
• 龍華5個(gè)城市更新項(xiàng)目公布 擬拆除面積約13.6萬平