第44屆中國(深圳)國際房地產業(yè)博覽會在會展中心1號館開幕。數(shù)據顯示，在“十三五”規(guī)劃期內，深圳將提高工改工比例，并嚴格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%。

616個項目已列入城市更新計劃

本屆房博會共分為7大子展，分別是中國（深圳）城市土地展、中國（深圳）城市更新展、國際綠色建筑暨裝配式建筑展、中國（深圳）古村與新鄉(xiāng)村主題展、國際景觀設計與產業(yè)展、智慧家居與環(huán)保材料展和估價顧問專業(yè)服務展。其中，智慧家居與環(huán)保材料展、國際綠色建筑及裝配式建筑展以及估價顧問專業(yè)服務展區(qū)都是首次亮相。

根據此次房博會提供的數(shù)據，“十三五”規(guī)劃期內，深圳全市預計完成各類更新用地規(guī)模30平方公里，其中拆除重建類12 .5平方公里，非拆除重建類17.5平方公里，力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)復合式更新和綜合整治項目，100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。城市更新計劃總規(guī)?？刂圃?5-50平方公里。

而據深圳市城市更新局處長張紅宇介紹，截至今年6月底，深市列入城市更新計劃的項目共有616項，原特區(qū)外數(shù)量占比達到76%，涉及到用地范圍面積達48.92平方公里。已批準的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項，涉及的拆除范圍用地面積達29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。

在城市更新項目的實施率上，深圳已經由2012年的不到7%提升到目前的29%.“城市更新在拉動深圳的經濟增長方面成效顯著。城市更新項目投資占全社會固定資產投資總額的比例逐年增長，其中2016年達到16.7%.”張紅宇同時指出，2010年至今，深圳城市更新供應的商品房總規(guī)模占全市商品房總供應規(guī)模的比例也在逐年增長，去年這個占比達到約50%.

房地產企業(yè)進“工改工”領域困難重重

為突破城市土地空間資源緊約束的困局，深圳市堅持走減量發(fā)展、二次開發(fā)的新路，自2009年以來，深圳全面啟動城市更新。去年起，深圳市委市政府啟動“強區(qū)放權”改革，自成一格的城市更新“深圳模式”正在受到越來越多的關注。

“2015年以后，城市更新進入3.0階段，這個階段的特點是更加關注生態(tài)環(huán)境的保護、關注民生健康，規(guī)劃體系、政策體系越來越完善。”深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江指出，從“十三五”規(guī)劃編制和最近陸續(xù)出爐的政策來看，開發(fā)商已經感覺到政府對城市更新管理的程度越來越高，更新方式也已經向拆除重建與綜合整治并舉轉變。

數(shù)據顯示，在“十三五”規(guī)劃期內，深圳將提高工改工比例，并嚴格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%.“深圳為什么想盡一切辦法把現(xiàn)有工業(yè)用地劃線控制起來，鼓勵‘工改工’？香港就是一個例子。”在昨天下午舉行的深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會專場論壇上，李江表示，香港在上世紀80年代過多將產業(yè)轉移到內地，工業(yè)遷移了，這對香港的經濟發(fā)展影響較大。

而按照深圳市合一產業(yè)運營有限公司董事總經理陳晨的觀點，“工改工”的供應量，如今已經從剛開始的15%發(fā)展到45%，在這樣的情況下，在深圳做城市更新、拿地或者做地產，“工改工”肯定繞不過去。然而，“工改工”具有周期長、成本低、回報高三個特點，其中高回報還是在后期才能實現(xiàn)。

“房地產企業(yè)能不能做工改工？”陳晨認為答案是否定的。“開發(fā)商雖然規(guī)劃、開發(fā)建設、融資等方面都具備優(yōu)勢，但每個園區(qū)的產業(yè)定位、運營，背后的邏輯性非常強，并不是地產銷售能解決的。”陳晨認為，地產公司要做“工改工”，首先必須把全產業(yè)鏈條打通，“項目來源、渠道、資金、產業(yè)都很重要，開發(fā)商必須建一個具有專業(yè)分工的團隊，并且對行業(yè)進行研究。此外，尋求合作，從而達成優(yōu)勢互補、資源共享、合作共贏，這是比較普遍的做法。最核心還是應該做產業(yè)投資，將自身的產業(yè)導入具體的項目”。