炎熱的天氣并沒(méi)有為深圳樓市點(diǎn)起一把火。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深圳市規(guī)土委）的備案數(shù)據(jù)，7月一手住宅的成交均價(jià)為54446元/平方米，微微有所下滑，依然處于較為平穩(wěn)的位置。7月深圳成交新房住宅2023套，環(huán)比下跌31.5%。

在這樣情況下，開(kāi)發(fā)商推貨量并沒(méi)有減少，整體供應(yīng)為2017年以來(lái)的最高峰。為了加緊入市，不少開(kāi)發(fā)商也推出了兩成首付甚至一成首付來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。這個(gè)此前在深圳樓市明令禁止的“首付貸”似乎又換了一個(gè)“馬甲”重新進(jìn)入市場(chǎng)。

一成首付驚現(xiàn)市場(chǎng)

7月8日，深圳市規(guī)土委曾發(fā)布今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，表示深圳繼續(xù)深化落實(shí)“深六條”、“深八條”調(diào)控措施，調(diào)控效果顯著，市場(chǎng)秩序規(guī)范，多部門(mén)聯(lián)合重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房等市場(chǎng)違法違規(guī)行為，“零首付”現(xiàn)象基本不存在。

但是，一周后，坪山區(qū)一公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商推出了“首付兩成”的銷(xiāo)售模式。具體來(lái)說(shuō)，首付五成，可分三年交齊，開(kāi)發(fā)商墊資免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品交樓兩年后覺(jué)得回報(bào)略低，開(kāi)發(fā)商會(huì)簽訂回收合同，兩年后按原價(jià)上浮10%予以回收。

均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米的公寓，憑借著“低首付”的模式，開(kāi)盤(pán)兩天就售出了304套房。雖然第三天，兩成首付的的賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)被禁，但是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表示項(xiàng)目還是繼續(xù)在售。

無(wú)獨(dú)有偶，近期深圳電視臺(tái)又曝出一個(gè)位于龍崗區(qū)坂田一大型開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，均價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米，在售的同樣的是公寓，首付五成，購(gòu)房者可以付一成，剩下四成由開(kāi)發(fā)商墊付，但是需要在一年內(nèi)交清，沒(méi)有利息。該項(xiàng)目銷(xiāo)售甚至打包票：“全深圳只有我們這個(gè)項(xiàng)目才這樣。”

事后中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也電話(huà)聯(lián)系了該項(xiàng)目，對(duì)于墊付一成，有銷(xiāo)售表示：“具體情況要到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)才能了解，”并不愿意透露過(guò)多。

盡管深圳官方明令禁止“首付貸”，但在實(shí)際市場(chǎng)銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商為了走量，還是“上有政策、下有對(duì)策。”有的是中介機(jī)構(gòu)或者開(kāi)發(fā)商提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過(guò)投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。

有房企人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“低首付說(shuō)到底也是為了促進(jìn)銷(xiāo)售。這兩個(gè)項(xiàng)目都是兩家大房企在深圳的首個(gè)項(xiàng)目，在深圳布局的成本擺在那里，政府限價(jià)也擺在那里，要刺激購(gòu)房者入市，肯定是有自己的銷(xiāo)售方法。首個(gè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)要是能取得‘開(kāi)門(mén)紅’，也對(duì)未來(lái)其他項(xiàng)目有促進(jìn)作用。”

“目前市場(chǎng)的觀望情緒很濃，且客戶(hù)購(gòu)房首付并不少，開(kāi)發(fā)商墊付首付，也是一個(gè)促銷(xiāo)的方法，但不算是新出的手法。比較明顯的情況就是，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始出現(xiàn)希望打破觀望情緒的動(dòng)作，因此銷(xiāo)量是有望上升的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出。

不過(guò)，信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋?zhuān)?ldquo;開(kāi)發(fā)商墊首付是以‘墊付’之名，只是將按規(guī)定本應(yīng)由購(gòu)房者一次性支付的首付款分期支付，通過(guò)關(guān)聯(lián)第三方公司名義借款給購(gòu)房者付款給自己，其本質(zhì)與首付貸無(wú)異。這滿(mǎn)足購(gòu)房者揭貸款條件，協(xié)助購(gòu)房者成功貸款，以達(dá)到自身資金回籠的目的。購(gòu)房者規(guī)避了國(guó)家規(guī)定的最低首付比例貸款政策，拉長(zhǎng)了資金杠桿，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)，增加了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，與樓市調(diào)控政策精神相悖，本質(zhì)還是違規(guī)行為”。

剛需盤(pán)叫價(jià)堅(jiān)挺豪宅盤(pán)略有讓步

開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁促進(jìn)銷(xiāo)售的背后是去年十月調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，深圳新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)下滑，與此同時(shí)成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月新房住宅批售43.1萬(wàn)平方米，推售23.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增多102%和17%，市場(chǎng)整體供應(yīng)為2017年以來(lái)的最高峰。但是深圳新房成交均價(jià)為54446元/平方米，處于平穩(wěn)位置，成交量卻只有2023套，環(huán)比下跌31.5%。

深圳中原研究中心指出，7月深圳成交熱點(diǎn)為寶安區(qū)、龍崗區(qū)，新房成交量下跌主要是因?yàn)樾路孔≌抠J利率的上浮、放款速度的減慢、市場(chǎng)觀望情緒的濃厚。

不過(guò)值得注意的是，近期入市的數(shù)個(gè)剛需盤(pán)，價(jià)格并不低。例如地理位置已經(jīng)接近東莞的光明新區(qū)，宏發(fā)天匯城備案價(jià)在3.8萬(wàn)元至4.1萬(wàn)元/平方米，“地王”龍光玖龍臺(tái)出售均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米。而已經(jīng)靠近深圳機(jī)場(chǎng)的寶安區(qū)沙井的中熙香莎公館( 參數(shù) 圖庫(kù) 最新動(dòng)態(tài) 價(jià)格走勢(shì) )均價(jià)也在4.3萬(wàn)元/平方米。

尤其是郊區(qū)的剛需盤(pán)搭上了地鐵這一加分利器，價(jià)格也水漲船高。有項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“深圳中心區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，大部分剛需都被擠壓到城市邊緣購(gòu)房。有地鐵在，即便上班距離比較遠(yuǎn)，還是有利于出行的。未來(lái)深圳幾條新地鐵線周邊的房?jī)r(jià)勢(shì)必是只會(huì)走高不會(huì)走低。”

但是豪宅盤(pán)的價(jià)格則略微有些讓步，位于深圳灣豪宅片區(qū)的華潤(rùn)深圳灣悅府備案價(jià)在9.3萬(wàn)元至16.2萬(wàn)元/平方米，最低價(jià)9.3萬(wàn)元著實(shí)令市場(chǎng)有些詫異。而福田香蜜湖的豪宅盤(pán)萬(wàn)科瑧山道，8月2日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在7.8萬(wàn)元/平方米。香蜜湖豪宅均價(jià)基本在8萬(wàn)元/平方米以上，這一價(jià)格也未有大漲。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“房?jī)r(jià)十連跌和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，主要是以中低價(jià)位、偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目為主。關(guān)內(nèi)的豪宅盤(pán)供應(yīng)并不多，和政府在房?jī)r(jià)控制措施有關(guān)。未來(lái)豪宅走勢(shì)會(huì)慢慢走弱，現(xiàn)在不管是調(diào)控政策還是貨幣政策，豪宅需求都有所擠壓。所以我預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)盤(pán)價(jià)格，剛需盤(pán)還是會(huì)堅(jiān)挺向上走，豪宅盤(pán)會(huì)略有讓步。”

何倩茹看法類(lèi)似，“目前一手項(xiàng)目備案受到的限制比較多，因此想要拿預(yù)售證是一件比較困難的事，尤其是豪宅。豪宅由于受到的關(guān)注度更高，價(jià)格的變動(dòng)牽扯各界的神經(jīng)，因此價(jià)格控制得更加好，導(dǎo)致最近銷(xiāo)售的豪宅價(jià)格相對(duì)偏低。豪宅一向是小眾產(chǎn)品，市面上還是以剛需盤(pán)為主的。整體新房市場(chǎng)成交量方面的上漲是大概率事件，但價(jià)格我認(rèn)為還是以穩(wěn)中有小幅下降為主。”

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