以價(jià)換量、定價(jià)合理漸成東莞樓市促銷主流。7月份東莞洋房套均總價(jià)約176萬(wàn)元，環(huán)比6月下降12萬(wàn)元，這也意味著東莞房?jī)r(jià)松動(dòng)，購(gòu)房者入市門檻有所下降。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，7月多個(gè)樓盤合理定價(jià)成交效果顯著，房企讓利推動(dòng)了樓盤的成交。在樓市調(diào)控政策持續(xù)影響之下，8月房?jī)r(jià)或仍將持續(xù)定價(jià)合理、房?jī)r(jià)高位回調(diào)的利好狀況。

70~110平方米首次置業(yè)戶型成主力

樓市調(diào)控政策下，自住剛需唱主角，洋房產(chǎn)品一直以來(lái)是成交的主力軍。優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月東莞洋房供應(yīng)量為43萬(wàn)平方米，成交35萬(wàn)平方米，洋房成交均價(jià)為16253元/平方米，環(huán)比下降2%，同比上漲18%。供應(yīng)環(huán)比上漲19%，成交底部轉(zhuǎn)穩(wěn)，房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從戶型來(lái)看，70~110平方米的首次置業(yè)戶型繼續(xù)成為市場(chǎng)成交主力軍，改善戶型受到購(gòu)買資格影響，改善需求受抑。

不過(guò)，購(gòu)買二手房可以更快入住，且二手房居住氛圍相對(duì)成熟，配套更為完善，二手房改善需求分流了不少一手房購(gòu)房需求。因此，在市場(chǎng)成交仍然處于低谷，需求被二手房市場(chǎng)分散等種種條件下，東莞洋房一手房市場(chǎng)的成交占比還是有所下滑。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，在市場(chǎng)限購(gòu)、限貸、限簽等多重政策影響下，洋房、別墅網(wǎng)簽量低迷，而公寓產(chǎn)品多為不限購(gòu)不限貸的商業(yè)性公寓，所受到的影響相對(duì)較小，公寓產(chǎn)品成交持續(xù)高位運(yùn)行，占比達(dá)到38%，而洋房占比僅60%，別墅占比3%。在東莞樓市限購(gòu)政策升級(jí)加碼的情況下，住宅成交持續(xù)處于低位，在所有產(chǎn)品當(dāng)中所占比重也出現(xiàn)下滑。

上月洋房套均總價(jià)176萬(wàn)元

受到成交持續(xù)低迷影響，房企也開(kāi)始讓利促銷，以價(jià)換量、定價(jià)合理樓盤陸續(xù)入市，拉低了整體洋房套均總價(jià)，購(gòu)房者入市門檻降低。7月洋房套均總價(jià)176萬(wàn)元，比6月少了12萬(wàn)元。套均總價(jià)下降，也意味著購(gòu)房者入市門檻降低。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示， 7月東莞洋房套均總價(jià)明顯下滑， 從6月的套均188萬(wàn)元/套，下滑至7月176萬(wàn)元/套，一方面是由于位于麻涌、望牛墩等非發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，另一方面，目前許多高價(jià)項(xiàng)目裝修合同獨(dú)立于房?jī)r(jià)之外簽約，網(wǎng)簽價(jià)格不含裝修價(jià)，更重要的是，在市場(chǎng)低迷影響下，部分項(xiàng)目已以低于同片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格入市。

從7月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)來(lái)看，7月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)中，長(zhǎng)安以274萬(wàn)元/套維持首位，其次是松山湖238萬(wàn)元/套，莞城235萬(wàn)元/套。從各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)排名來(lái)看，前十名分別為長(zhǎng)安、松山湖、莞城、鳳崗、寮步、塘廈、黃江、大朗、南城、厚街。排名靠后的有中堂、橫瀝、常平、麻涌、道滘、石龍等鎮(zhèn)街。

洋房去貨周期拉長(zhǎng)

優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從各個(gè)區(qū)域存量情況來(lái)看，受樓市限購(gòu)政策影響，東南臨深片區(qū)洋房庫(kù)存量達(dá)57.98萬(wàn)平方米，消化周期長(zhǎng)達(dá)12.07個(gè)月，是六大片區(qū)中消化周期最長(zhǎng)的區(qū)域。其次是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，達(dá)7.7個(gè)月，松山湖片區(qū)、城區(qū)片區(qū)、濱海片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)洋房庫(kù)存消化周期分別為5.56個(gè)月、5.4個(gè)月、4.43個(gè)月和2.48個(gè)月。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，7月底東莞全市住宅庫(kù)存413.5萬(wàn)平方米，其中洋房存量268萬(wàn)平方米，別墅存量95萬(wàn)平方米，公寓存量50.5萬(wàn)平方米，消化周期分別為6.6 個(gè)月、15個(gè)月、7.5個(gè)月。洋房和別墅成交整體低迷，消化周期不斷拉長(zhǎng)。

展望

本月40個(gè)項(xiàng)目有新貨入市

臨近“金九銀十”，一年當(dāng)中最大的樓市旺季，開(kāi)發(fā)商推貨數(shù)量也在加大。新開(kāi)樓盤加上加推項(xiàng)目，預(yù)計(jì)8月將有約40個(gè)項(xiàng)目有新貨入市。

優(yōu)房超·瑞城搜介紹， 7月新開(kāi)盤項(xiàng)目去貨速度加快，市場(chǎng)信心提升，房企將會(huì)趁熱打鐵繼續(xù)加大供應(yīng)，8月預(yù)計(jì)有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤、28 個(gè)項(xiàng)目加推，僅碧桂園在8月就約有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中水鄉(xiāng)片區(qū)、東北是主力，而限購(gòu)后鮮有新貨的臨深片區(qū)供應(yīng)量也會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心也介紹，品牌房企的市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，集中度反映一個(gè)市場(chǎng)的成熟度。8月規(guī)模房企的銷售競(jìng)爭(zhēng)仍然持續(xù)， “萬(wàn)碧之爭(zhēng)”越演越烈。7月作為傳統(tǒng)淡季，但萬(wàn)科依然有4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤出貨。在沖刺年度銷冠上，萬(wàn)科和碧桂園都將加大力度出貨。

低價(jià)區(qū)域或成樓市熱點(diǎn)

此外，從價(jià)格來(lái)看，優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，房?jī)r(jià)是體現(xiàn)政策成效的直接表現(xiàn)，故限價(jià)政策不會(huì)放開(kāi)，甚至或會(huì)從嚴(yán)。從6、7月開(kāi)盤率較高的項(xiàng)目來(lái)看，略低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)的項(xiàng)目走貨速度快，預(yù)計(jì)在8月仍會(huì)成為主流。尾貨項(xiàng)目或出貨壓力較大的項(xiàng)目為走貨，價(jià)格小幅讓利，也是目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)的因素之一。另外，高價(jià)項(xiàng)目難以網(wǎng)簽，東北、水鄉(xiāng)等價(jià)格偏低的區(qū)域成為成交支撐，將有效控制全市整體均價(jià)維持在當(dāng)前水平。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，在樓市調(diào)控政策影響下，買家觀望態(tài)度加劇，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)不改，預(yù)計(jì)8月隨著市場(chǎng)供應(yīng)放量以及定價(jià)理性的項(xiàng)目走貨相對(duì)較好。

從片區(qū)來(lái)看，臨深片區(qū)隨著深圳客退潮以及失去購(gòu)房資格后，交易量極度低迷，在售項(xiàng)目走貨困難重重。東部片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)以及城區(qū)以本地購(gòu)房群體為主，價(jià)格合理的項(xiàng)目走貨普遍較好，成為市場(chǎng)交易熱點(diǎn)。尤其東部片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)作為全市價(jià)格洼地，購(gòu)房者擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲的預(yù)期，“趕早”出手的心態(tài)強(qiáng)。

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