天津宣布推出“一成首付”購房優(yōu)惠政策，被理解為曲線“救市”；29日，南寧傳出調(diào)整限購政策，被解讀為由官方正式發(fā)文打響的“救市”第一槍。加上此前溫州、長沙、杭州等多城市傳出醞釀松綁限購，樓市調(diào)控放松的傳聞四起。

在此背景下，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社科文獻出版社29日聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)藍皮書 《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2014）》（以下簡稱藍皮書）卻有不同的看法。藍皮書認為，盡管2014年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，但經(jīng)歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，藍皮書還預計，房地產(chǎn)領域稅費優(yōu)化改革有望推進，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。

政策圍繞城鎮(zhèn)化展開

藍皮書稱，經(jīng)歷近幾年特別是2013年房價快速增長，房地產(chǎn)市場矛盾進一步累積，2014年調(diào)控難度進一步增大。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李景國告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在房價高位運行和經(jīng)濟增速放緩的雙重背景下，放任房價繼續(xù)高增長，必將進一步累積泡沫化風險。“房價下跌可能對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成顛覆性的贏利虧損影響，必然緊縮房地產(chǎn)及相關領域投資，也必將惡化前期深度參與的金融機構(gòu)資金風險，引發(fā)金融風險。”

藍皮書認為，調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標，既要防止房價過快增長，也要防止房價下跌震蕩。李景國表示，隨著十八大后一系列經(jīng)濟制度改革的推進，有可能迎來居住城鎮(zhèn)化高潮，預計房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。

藍皮書認為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在日常工作和居住的城市以外異地置業(yè)，可以說是一種農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求的異地釋放，也是一種將自住性需求扭曲為異地投資需求的不合理現(xiàn)象。

“這無疑造成了土地及住房資源的浪費，也增加了部分中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場風險，是房地產(chǎn)市場亟須解決的問題。”李景國說，城城之間、區(qū)域之間居住吸引力差異的變化，必將對城城之間、區(qū)域之間房產(chǎn)特別是住房需求格局產(chǎn)生重要影響。

將出房地產(chǎn)稅立法草案

備受社會各界關注的房地產(chǎn)稅立法工作在低調(diào)推進中。據(jù)新華社報道，全國人大和財政部、國稅總局等國務院職能部門正在密集調(diào)研，醞釀年內(nèi)拿出一份初擬的房地產(chǎn)稅立法草案。

藍皮書稱，中國當前房地產(chǎn)稅費調(diào)控具有明顯的重交易、輕持有特點，具有濃厚行政特色的費、金占比較高，而發(fā)揮市場機制作用的稅占比較低。

黨的十八大以來，深化改革力度不斷增大，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費的諸多制度障礙正在逐步消除，如不動產(chǎn)登記制度等正在逐步展開。

藍皮書預期，2014年房地產(chǎn)領域稅費優(yōu)化改革有望推進，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。同時，一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅也可能逐步取締或淡化。

但這一過程仍將十分漫長。財政部財科所所長賈康（微博）曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前官方表述是“加快立法”，但要看到結(jié)果，最快也要一年時間。

限購“一刀切”謀變

南寧市房管局近日發(fā)文稱：根據(jù)有關規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是首個地方政府明確提出將放松限購的政策。中國社科院副院長李揚在昨天的發(fā)布會上也談及此事。他認為，住房政策的區(qū)域性問題，不宜從中央到地方都是同一個政策。

 
至3月末，我國商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，在目前房價仍處于高位的時候，信貸不能寬松，但是維持現(xiàn)在的中性偏緊可能加速房價下行，可以考慮取消一些地方對高價房的上市門檻，在明顯供大于求的城市，取消或放寬限購措施。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房價是不是下行根本取決于供求關系，是市場的力量所致，但房價的“快跌”會給經(jīng)濟運行造成風險，是應該盡量避免的。“我認為目前政策調(diào)整根本在于，應該讓地方政府自己去決定究竟是否取消限購。”

賈康分析說，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的趨勢已經(jīng)很明顯，而住房信息聯(lián)網(wǎng)登記，也一定會擠出部分官員手中的存量房，給房地產(chǎn)市場帶來一定變化。

藍皮書判斷，特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續(xù)，“對城市人口增長實施適當限制成為大城市的必然選擇，而住房限購限貸是對居住城鎮(zhèn)化的最有效調(diào)控。”

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