華夏時(shí)報(bào)記者 栗澤宇 北京報(bào)道
　　記者：樓市“違約潮”通常在什么背景與條件下發(fā)生？
　　孫建章：每次房屋市場(chǎng)價(jià)格暴漲，都會(huì)發(fā)生大量的“違約潮”。在投機(jī)性的恐慌式搶房行情中，一方面房?jī)r(jià)持續(xù)高燒、跳漲；另一方面，在利益驅(qū)動(dòng)下，賣方單方面違約出現(xiàn)“違約潮”。
　　記者：“違約潮”主要集中在新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)？
　　孫建章：絕大多數(shù)發(fā)生在二手房市場(chǎng)。與新房交易相比，二手房交易更容易發(fā)生毀約行為。究其原因，在于前者面臨較大的毀約成本，甚至可能面臨維穩(wěn)壓力，后者面臨的法律代價(jià)相對(duì)較輕，并存在較強(qiáng)的投機(jī)性。
　　記者：二手房買賣合同，同樣具有法律效力，為什么房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，賣家敢輕易撕毀合同？
　　孫建章：原因主要有兩個(gè)，首先是利益驅(qū)動(dòng)，毀約之后待價(jià)而沽，比履約獲利更大。我們接觸的案例，很多賣家是投資客，擁有幾套、幾十套房產(chǎn)，趁高價(jià)套現(xiàn)本身具有濃厚的投機(jī)色彩。因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，價(jià)格“日新月異”，賣家簽完合同后不久，覺得“賣低了”，于是選擇毀約。他們更傾向于與買家私了，即，寧可向買家返還“雙倍定金”，也要重新報(bào)個(gè)高價(jià)賣房，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
　　其次，不論在交易管理層面，還是在司法層面，對(duì)合同的保護(hù)力度偏弱，導(dǎo)致信用價(jià)值低廉，違約成本較低，個(gè)體的信用價(jià)值與物質(zhì)利益相比，懸殊較大，直接導(dǎo)致見利忘義、鋌而走險(xiǎn)。
　　記者：“違約成本低”是怎樣體現(xiàn)的？
　　孫建章：以房?jī)r(jià)上漲期間賣家違約為例，賣家一般面對(duì)兩種情形：跟買家談判，尋求“私了”；買方不同意“私了”，選擇訴訟。
　　第一種情況較為常見，原因在于，在管理部門不介入的條件下，買方個(gè)體維權(quán)勢(shì)單力薄，依靠司法途徑耗時(shí)耗力，并且對(duì)司法判決結(jié)果，帶有不確定性預(yù)期。在強(qiáng)勢(shì)賣方面前，很多買方不得不選擇私了，即賣方向買方雙倍返還定金。
　　在第二種情形下，即買方向賣方提起訴訟時(shí)，賣方仍然處于強(qiáng)勢(shì)地位，經(jīng)過“曠日持久”的司法途徑，買家勝訴也是費(fèi)時(shí)費(fèi)力的“慘勝”。所以，房?jī)r(jià)快速上漲期間，如果賣家違約，買家大多是“輸家”。
　　記者：毀約方強(qiáng)勢(shì)的局面，將導(dǎo)致怎樣的后果？
　　孫建章：房?jī)r(jià)暴漲期間，集中形成“賣家違約潮”，房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，則形成“買家違約潮”。這對(duì)社會(huì)信用、社會(huì)風(fēng)氣及社會(huì)心理穩(wěn)定，造成極大的損害與風(fēng)險(xiǎn)。
　　記者：你認(rèn)為，在哪些方面需要有所作為？
　　孫建章：應(yīng)該在兩個(gè)方面堵住漏洞：首先，提高信用門檻，加大違約成本；其次，形成速判機(jī)制，減輕“訟累”；再次，針對(duì)房屋交易參與者，嘗試建立信用檔案。

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