深圳小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？深圳小產(chǎn)權(quán)房是什么？購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險？需要注意的是深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。

這是一篇科普文！深圳房價貴，于是就有不少人看準(zhǔn)了“小產(chǎn)權(quán)房”。到底，這個所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是怎么回事？購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險？

　　深圳小產(chǎn)權(quán)房是什么？

　　深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。因?yàn)?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”通常是建在農(nóng)村集體用地上，而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)被稱為“違法建筑”。

　　在深圳小產(chǎn)權(quán)房有三種類型：

　?、俅寮w組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；

　?、谝粦粢粭澤显迕癯ê图咏ǖ臉菍樱卜Q農(nóng)民房；

　　③外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。

　　目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設(shè)方所簽訂的合同也有所不同。

　　深圳房產(chǎn)證

　　目前深圳市核發(fā)的房產(chǎn)證有“紅本”和“綠本”兩種。

　　“紅本”用于記載市場商品房產(chǎn)，業(yè)主享有該房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利。

　“綠本”用于記載非市場房產(chǎn)。凡“綠本”記載的房產(chǎn)，一律不得買賣，只表明對房產(chǎn)確權(quán)。1999年以前的違法建筑已完成確權(quán)，頒發(fā)了房產(chǎn)證。但1999年以后的違法建筑，還在排隊(duì)領(lǐng)證。

　　買小產(chǎn)房有什么風(fēng)險?

　　1、法律效力

　　" 小產(chǎn)權(quán)房 " 買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則(也就是說就算開發(fā)商或者政府要對該土地進(jìn)行開發(fā)收回，買方是拿不到賠償?shù)?。但也區(qū)分不同情況：

　　A、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

　　B、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

　　C、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

　　2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　" 小產(chǎn)權(quán)房 " 拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

　　3、政策風(fēng)險

　　購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

　　4、監(jiān)管缺位

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

　　為什么會有那么多人買小產(chǎn)房?

　　1、城市房價過高：

　　深圳的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

　　2、擦邊球的空間：

　　根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以與該集體進(jìn)行交易的。 正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。

　　3、農(nóng)地制度不合理：

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

　　這些法律知識你要知

　　①有綠本也沒用

　　國家指定的不動產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)方有權(quán)出具不動產(chǎn)權(quán)登記證，其他任何機(jī)關(guān)無權(quán)頒發(fā)，村委會出具的綠本房產(chǎn)證肯定是無效的。

　　②有見證律師也沒用

　　律師介入小產(chǎn)權(quán)房見證業(yè)務(wù)已被明令禁止，如有律師參與屬違規(guī)執(zhí)業(yè)行為，更不可能因律師見證導(dǎo)致該行為有效。

　　即使做了見證，也只能說明交易雙方在律師面前簽訂了一份無效合同而已。

　　③如果是違法建筑無法轉(zhuǎn)讓

　　小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生法律糾紛情況較為復(fù)雜，如為違法建筑，轉(zhuǎn)讓行為是無效的，如附條件在轉(zhuǎn)為紅本房后辦理過戶手續(xù)，則可能面臨交易程序復(fù)雜，流程較長而增加交易風(fēng)險。

　　④賣方可隨時違約

　　未來如果有升值或拆遷補(bǔ)償，賣方可以隨時違約。對投資或自住的人來說，起不到增值效果；并且小產(chǎn)權(quán)房不能到房產(chǎn)部門辦理登記，客觀上存在一房多賣風(fēng)險。

　　⑤一棟樓只有一個產(chǎn)權(quán)證，只能跟村委簽合同

　　盡管在名義上政府已將原村集體土地征為國有，但由于征而未收，大量土地并未完成相應(yīng)補(bǔ)償返還手續(xù)，依然屬于村集體及其股份公司所有。

　　很多統(tǒng)建樓就算有30層，也只有一個產(chǎn)權(quán)證，購買者只能同村委會簽合同。

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