深圳舊改還將如何發(fā)展？媒體曝光的城市更新政策意見稿究竟會否執(zhí)行？2016深圳城市更新高峰論壇里這些問題都回答了嗎？

6月24日下午，一場舊改論壇在五洲賓館舉辦，甚至連久不露面的行業(yè)大咖也粉墨登場，這場盛會中，執(zhí)掌深圳城市更新“生殺大權”的大佬們，又究竟說了啥？答案請往下看！

  1關于舊改的五個問題

  Q

  更新政策會不會收緊？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長羅會軍：目前深圳的更新市場應該還是處于復制和推廣期，同時也是處于惡性競爭初期，或者說局部已經(jīng)出現(xiàn)了惡性競爭，跟這個市場狀況相對應的政策基調就應該是滴水。相比之前的放水可能就是收緊了，但目前的基調有松也有緊。

  松主要體現(xiàn)在兩個方面：1. 計劃申報的門檻有所降低，比方說重點片區(qū)合法權屬已經(jīng)下降了30%，其他地區(qū)的權屬比例達到了50%或者60%。2. 地價放松，我們試圖將地價穩(wěn)定在2015年12月底的狀況。

  緊主要體現(xiàn)在兩個方面：1. 保障性住房和其他分配的比例明顯增加。增加到多少比例是一個多方博弈、多方平衡的過程，但增加的方向和趨勢不會變。2. 為保住深圳先進制造業(yè)的發(fā)展空間，會嚴格控制工改居和工改商。

  Q

  更新十三五規(guī)劃會不會把自己的項目拒之門外？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長羅會軍：“十三五”規(guī)劃關于舊改的核心內容主要有以下三點。

  一是重點拆除重建的區(qū)域。一類是位置好、人氣旺、軌道站點這些重點區(qū)域，如自貿區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗清水河片區(qū)、高新北片區(qū)、大空港片區(qū)、寶安中心區(qū)、北站商務中心區(qū)、坪山中心區(qū)、光明鳳凰城。另外一類重點更新的區(qū)域是政府希望做企業(yè)積極性不高的，位置比較偏遠，配套不夠完善的，比方說羅湖的二線插花地。

  二是嚴控工改商、工改居。目前主要是19個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中寶安有四個，分別為寶安先進制造園區(qū)、寶安科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、西鄉(xiāng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、石巖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；光明有三個；龍華有三個；龍崗有六個，分別為平湖西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、阿波羅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寶龍高新園區(qū)等等；坪山有兩個，分別為碧嶺先進制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、坪山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)；大 鵬有一個?，F(xiàn)在關鍵是這19個園區(qū)的邊界不確定，所以大家在選擇項目的時候可能要參考一下這方面的信息。

  三是鼓勵工改M1（一類工業(yè)用地），就是建廠房；工改M0（新興產(chǎn)業(yè)用地）不得超過工改工項目的60%，因為大家反映這個M0涉嫌做假的產(chǎn)業(yè)升級，所以對M0有一定的限制。

  四是對地質條件不太好的區(qū)域要適當?shù)慕档烷_發(fā)強度。比如福永、沙井、石巖的東部，觀瀾南部，布吉西部、南部，平湖、平地。

  那不在“十三五”規(guī)劃的拆除重建范圍內就意味著項目就沒戲？確實是這么回事，但也不用擔心。因為規(guī)劃里面是分為三類，一類叫拆除重建區(qū)，一類叫綜合整治區(qū)，還有一類是自主選擇模式區(qū)，既可以拆除重建，也可以綜合整治。

  Q

  舊住宅區(qū)還能不能改？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長羅會軍：已經(jīng)簽到了百分之幾十、百分之幾十，甚至只剩一戶人，到底能不能動？大家關注的木頭龍項目，企業(yè)也是很難受，居民同意還是不同意都在那吵，基于這種情況對舊住宅區(qū)的更新改造市里面一直都是采取持續(xù)推進的態(tài)度。

  規(guī)土委曾經(jīng)對313個成片的舊住宅區(qū)進行了實地調研，結果是63%的小區(qū)在實施綜合整治后，除個別小區(qū)防火通道不滿足要求外，大部分不存在重大安全隱患。所以說政府不會輕易的去推動舊住宅小區(qū)拆除重建。

  Q

  更新條例何時出臺？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長羅會軍：去年南方都市報已經(jīng)率先報道，已經(jīng)調整了95%，剩下的通過條例來解決。大家關心這個條例什么時候出臺，是不是能解決。

  大家講的無非是設定兩種模式，一種是多數(shù)人告少數(shù)人，業(yè)委會帶著大多數(shù)業(yè)主向法院起訴這些少數(shù)不統(tǒng)一的，首先業(yè)主委員會屬業(yè)主自治組織，我們現(xiàn)行民事法律、行政法規(guī)均沒有可向人民法院訴請履行自主組織，即使業(yè)主大會就拆除問題做了決定，業(yè)主仍有權以該業(yè)主損害合法權益向法院起訴。

  二是強制售賣。首先從法律基本原則看民法通則、物權法以及合同法，除國家下達指令性任務或者國家訂貨任務以外，在權利人不愿意出賣的情況下，強制售賣屬于突破民法基本原則而做出的限制民事主體自由例外的規(guī)定，特區(qū)立法是否有權做出規(guī)定，建議慎重研究。潛臺詞是說深圳沒有權利做這個。所以基于大家對這個東西的理解有較大分歧，執(zhí)行起來可能不排除信訪、多訴。

  2深圳不適合推進強制售賣

   香港市區(qū)重建局規(guī)劃及設計總監(jiān)馬昭智發(fā)表了“香港都市更新 - 有關強制售賣的法規(guī)”的主題演講。通過分享香港的舊改經(jīng)驗，表示強制售賣并不適用于深圳。

  1.香港86-90%簽約 開發(fā)商可申請法院強拍

  香港60年代之前一些老房的容積率，比現(xiàn)在法律所允許的還要高。旺角很多舊樓房容積率通常是10以上，重慶大廈甚至達到了12。

  但是現(xiàn)在香港九龍區(qū)只容許9，要拆那些容積率比現(xiàn)在法律容許高的沒有可能，所以唯一的方法就是去改造。開發(fā)商如果能夠買到大概86%-90%，就可以去法庭申請強拍物業(yè)。

  2. 7年樓齡80-90%簽約 重建局可申請征地

  現(xiàn)在去舊區(qū)買大概50-60年的舊房，大概12萬一平米，那是天價。重建局就跟政府去談項目，得到財政司司長批準啟動，大概80%簽約，就可以跟政府申請用《收回土地條例》，去跟其他20%征他們的土地，跟強拍條例差不多。7年樓齡，買了80%-90%，就能跟政府用條例去征地。

  3. 香港啟動一個項目到征地完 用時大概5年

  我們啟動一個項目，如果有三四百戶，也要談3-4年才能集中80%，跟政府去啟動條例。從開動一個項目到征地完，大概5年，有一些項目可能要更多。

  4. 香港舊改三條腿 重建局跟開發(fā)商合作

  2011年開始，每年香港居民就開始申請重建，每一年我們選擇2-3個項目做，但每一個都是虧本的，大概虧兩三個億，好的地段都被開發(fā)商拍了。

  現(xiàn)在我們重建有三條腿：一條腿是我們進去的；第二個是居民要求我們進去，我們每年可能選兩三個項目；還有一個是居民要求我們去跟他們合作，跟開發(fā)商去談拍賣，談了之后就集合了大概80%-90%，這也是做了市民和開發(fā)商中介服務。

  5.香港舊改不適用于深圳

  現(xiàn)在香港征地也不容易，很多舊樓房容積率很高?，F(xiàn)在有一個新的思維：不一定要拆，可能要改造。

  很多香港開發(fā)商已經(jīng)買了一些舊的住宅改用酒店，重新新裝修改了它的用途，重建不一定要拆才叫重建，把很多舊的樓房重新利用，讓它活起來，才是我們未來十年、二十年主要的方向。深圳是一個很年輕的城市，跟香港面對的問題不同，所以也不能。

  3城市更新加強政府的主導作用

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事、深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長耿延良發(fā)表“房地產(chǎn)企業(yè)在深圳的機遇與挑戰(zhàn)”主題演講。

  1. 城市更新思路大不同

  1979年經(jīng)濟特區(qū)建立，2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，2009年《深圳市城市更新辦法》以及到今天為止新的歷史關頭，城市更新的方向、思路、操作模式完全有了變化。

  2016-2020年，“十三五”規(guī)劃這樣一個政策的框架是有質量、有秩序、可持續(xù)，這是一個基調。2016-2020年的城市更新規(guī)劃里面的主題，民生幸福主要是保障房的問題，產(chǎn)業(yè)升級、空間優(yōu)化、低碳生態(tài)、基礎保障，所有圍繞這些問題我們做城市更新的方向才對，你的項目就有立足點。

  2.剩下難啃的骨頭，必須加強政府主導作用

  前期行業(yè)很多項目把好的肉吃了，剩下的都是骨頭，完全由政府引導、市場化運作的很多項目沒有辦法來做，所以我們必須加強，政府的主導作用，而不是過去的引導，這是我自己的理解。

  很多的項目緊緊依靠企業(yè)的力量或者小地塊很難以滿足現(xiàn)在城市發(fā)展的需要，東進戰(zhàn)略沒有辦法滿足這樣的條件，怎么辦？政府解決，重點大的統(tǒng)籌。

  3. 品牌企業(yè)機會也來了

  目前“十三五”規(guī)劃的期間，政府對城市更新的重視程度是前所未有。

  品牌企業(yè)機會也來了，深圳市十大重點項目或者各個區(qū)的重點項目有實力、有品牌、有經(jīng)驗的企業(yè)進入，從龍崗前年我們一直提意見入門門檻的問題，未來這些重點項目我覺得不僅僅是注冊資金的問題，更重要的是企業(yè)的實力，我覺得今后的競爭市場完全不同了。

  王主任講的住房公積金，人均住房擁有量才30%多，缺口非常大，機遇我不多說，我主要說挑戰(zhàn)。

  4. 拆賠比例不要亂動

  有些區(qū)域希望有一個指導，協(xié)會也正在研究需不需要做指導，項目惡性競爭會造成連鎖的反應，你提高，旁邊不提高，做不了，旁邊提高，你這個項目也是一個問題，我們代表協(xié)會呼吁在座的所有企業(yè)家不要擅自提高標準，尤其是這次房價去年到今年房價飛漲，龍華、龍崗、坪山這些項目，我建議大家一定不要動，你要是動我告訴你后面也會全部動。在簽約的時候最好是集中簽約。

  5. 產(chǎn)業(yè)集群化 嚴控工改居

  鼓勵產(chǎn)業(yè)升級和復合式更新。全市已經(jīng)框定了一定范圍用作產(chǎn)業(yè)升級的保留，也就是成片區(qū)，工業(yè)基礎好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定要確保，必須是產(chǎn)業(yè)升級項目，這是未來深圳市長遠發(fā)展產(chǎn)業(yè)一個重大的變化，這一塊大家在選項目的時候一定要注意。

  生態(tài)控制線范圍內的舊工業(yè)區(qū)，過去我們打擦邊球，未來這個生態(tài)控制線通過人大政府發(fā)布文件是不能動的，據(jù)我所知很多的老板經(jīng)常咨詢我這個問題，結果我一查是生態(tài)控制線，我建議這個項目不要動，這些項目是不可能讓你延期的。

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