近日，深圳市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》內(nèi)部征求意見稿被曝光，對于老舊住宅的改造推進(jìn)，在條件設(shè)置上明顯比往前更加嚴(yán)格，要求100%業(yè)主同意才能啟動(dòng)拆遷，不能出現(xiàn)強(qiáng)拆局面，且要求在一年內(nèi)完成，否則5年內(nèi)不能再申請為舊改項(xiàng)目。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳近年來超過七八成的新房供應(yīng)依賴于城市更新項(xiàng)目，而舊改從嚴(yán)，無疑將加劇本來就供不應(yīng)求的土地供需矛盾。
　　
　　舊改從嚴(yán)文件曝光
　　
　　深圳的舊改難度或?qū)⒉粩嗵岣摺?/span>
　　
　　根據(jù)日前曝光的內(nèi)部征求意見稿，除因建筑存在重大安全隱患、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要、保障性安居工程等公共利益建設(shè)需要，或經(jīng)市政府確定需要通過城市更新實(shí)施拆除重建的情形除外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類舊改計(jì)劃。
　　
　　而最引人注目的一條是，文件明確了區(qū)政府與權(quán)利主體需要100%達(dá)成更新意愿，并100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報(bào)市政府審批。這就意味著，只要有一個(gè)釘子戶不簽協(xié)議，老舊小區(qū)就無法推動(dòng)舊改，這與此前只需90%的住戶同意拆遷即可啟動(dòng)舊改相比，明顯更加從嚴(yán)了。
　　
　　此外，在時(shí)間上也有更加嚴(yán)格的限制，意愿征集和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開始之日起一年之內(nèi)要完成，預(yù)期未完成的，該舊住宅區(qū)5年之類不得再申請拆除重建類城市更新工作。
　　
　　在拆遷補(bǔ)償上，此前舊改的業(yè)內(nèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通常是1:1.3，而此次意見稿規(guī)定，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產(chǎn)權(quán)置換按套內(nèi)面積測算，同用途的置換比例原則上規(guī)定為1:1。
　　
　　對于零散的舊住宅區(qū)，有必要納入城市范圍進(jìn)行統(tǒng)籌改造需要具備幾個(gè)條件，包括占拆除用地面積原則上不超過1/2，權(quán)利主體的更新醫(yī)院要達(dá)100%，零散住宅區(qū)面積超過6000平米，占拆除用地面積不超過1/3的，可不試用《實(shí)施細(xì)則》公開選擇市場主體的有關(guān)規(guī)定，同樣，零散舊住宅區(qū)合法房屋產(chǎn)權(quán)置換比例也按套內(nèi)1:1，其它合法建筑按用途自行協(xié)商。
　　
　　供需矛盾催生地王？
　　
　　據(jù)了解，深圳市規(guī)土委正在起草新版的《城市更新暫行措施》，擬于今年上半年頒布實(shí)施，其中規(guī)定，在“十三五”期間，深圳將分布有序推動(dòng)10個(gè)左右重點(diǎn)城市更新單元，原則上規(guī)定要位于全市城市更新轉(zhuǎn)向規(guī)劃劃定的重點(diǎn)片區(qū)。
　　
　　深圳每年的新房供應(yīng)，超過8成由城市更新項(xiàng)目也即舊改提供，而近幾年來，通過招拍掛出讓的土地，每年都不到5宗地。
　　
　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相比內(nèi)地以政府主導(dǎo)的舊改模式，深圳的舊改向來是尊重拆遷業(yè)主的選擇，這也避免了引發(fā)社會(huì)的矛盾，但同時(shí)，也導(dǎo)致舊改的難度非常大，一個(gè)項(xiàng)目舊改周期太長，如果舊改條例更加從嚴(yán)，未來深圳的舊住宅區(qū)改造將更加難推動(dòng)，因?yàn)橐?00%的業(yè)主同意才能拆遷，而且時(shí)間上需在一年內(nèi)完成，現(xiàn)實(shí)中幾乎不太可能實(shí)施，這也將加劇土地供應(yīng)緊張的局面，導(dǎo)致供給端上無法滿足市場需求，而讓房價(jià)更加堅(jiān)挺。
　　
　　深圳市人大也在今年5月透露出一個(gè)數(shù)據(jù)，深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)五年下降，2015年存量用地供應(yīng)占土地供應(yīng)總量的77.2%。其中，通過城市更新供應(yīng)用地約261公頃，合同地價(jià)約243億元。
　　
　　據(jù)深圳市規(guī)土委透露，在城市更新方面，要將城市更新審批權(quán)限下放給東部各區(qū)政府（管委會(huì)），同時(shí)開展城市更新統(tǒng)籌片區(qū)試點(diǎn)，加快東部地區(qū)城市更新步伐。這也釋放出一個(gè)信號，此前被市場遺忘的深圳東部片區(qū)，房價(jià)相對最低，政府有意加快東部地區(qū)的改造項(xiàng)目，引導(dǎo)市場需求向東部轉(zhuǎn)移，填補(bǔ)價(jià)格洼地。
　　
　　深圳市規(guī)劃國土委還特別提到，在“東進(jìn)”戰(zhàn)略中，土地整備具體項(xiàng)目納入整備計(jì)劃、政策適應(yīng)方面可給予一定的傾斜，但具體土地整備補(bǔ)償政策建議由各區(qū)在考慮全市政策平衡的基礎(chǔ)上，自行制定。
　　
　　舊改的緩慢，讓新進(jìn)入深圳市場的外來房企，只能高價(jià)在招拍掛市場拿地，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)在去年12月底，以7.99萬/平米單價(jià)，總價(jià)57億元拿下寶安區(qū)尖崗山兩宗地后，刷新了全國單價(jià)地王記錄，又在5月20日出讓的龍崗區(qū)坪山土地中，以總價(jià)57.2億元，單價(jià)1.56萬/平米，拿下坪山片區(qū)地王。