一路高歌猛進(jìn)的深圳樓市呈現(xiàn)出了逆轉(zhuǎn)行情：成交量連續(xù)兩月腰折。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會６月１日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，５月，深圳一二手住宅共成交５９８７套，同比下降４５％，再度腰折。在此前的４月，深圳一二手住宅共成交１０８５６套，同比下降５３％。

　　在“去庫存”的大背景下，全國樓市呈現(xiàn)出火熱行情。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１６年４月，７０個大中城市中，價格環(huán)比上漲的城市有６５個，環(huán)比下降的城市有５個。一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大。

　　深圳，作為全國樓市率先回升，并領(lǐng)漲一年的城市，于２０１６年３月２５日出臺了新的調(diào)控政策，收緊限購限貸條件，并且開始打擊利用首付貸、眾籌等金融杠桿炒樓的行為。

　　深圳樓市從４月開始降溫，５月直接跌入低谷。數(shù)據(jù)顯示，５月，深圳新建商品住房成交２２５９套，環(huán)比下跌３．４６％，同比下跌６３％；作為成交主力的二手住宅跌幅更大，僅成交３７２８套，環(huán)比下跌５６％，同比下跌７２％。

　　而此前一年里，深圳平均每月一二手房成交量在１．５萬套以上。

　　然而，即便成交量兩度腰折，但價格依然堅挺。５月，深圳新建商品住房成交均價攀升至５５８１７元／平方米，環(huán)比上漲１２％，同比上漲９６％。

　　市場人士告訴記者，５月新房價格上漲源自結(jié)構(gòu)性因素。實(shí)際上，很多開發(fā)商推遲了開盤時間，５月開盤量并不高，并且很多新盤秉持走量原則，價格上有一定優(yōu)惠，讓利之下，新盤開盤銷售率一般達(dá)到了七八成。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，５月部分新盤“低開”，使得局部區(qū)域出現(xiàn)了一二手房價倒掛現(xiàn)象。例如位于南山的半島城邦三期開盤均價為８．８萬元／平方米，相較該項(xiàng)目一二期二手房１０萬元／平方米的叫價優(yōu)惠了１２％。同樣位于南山的前海丹華項(xiàng)目，開盤均價６．５萬元／平方米，而周邊幾個樓盤二手房均價一般每平方米７萬－７．５萬元。

　　值得注意的是，一二手房價倒掛，是樓市步入調(diào)整期的一大特點(diǎn)。雖然新房是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，但實(shí)際上深圳樓市的成交大頭是二手房。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１６年４月，深圳二手住宅價格環(huán)比下跌０．４％，其中９０平方米及以下的小戶型跌幅最大。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀４月份房價數(shù)據(jù)時還專門提到“深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降”。

　　從收緊限購、打擊杠桿，到成交低迷、開發(fā)商讓利、二手房價松動，購房者心態(tài)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，從慌張著急到觀望等待。這半年來，一直在看房的陸瑤至今仍未出手。他說：“現(xiàn)在二手房價格有一點(diǎn)松動，但變化還不是很明顯。再等等看吧。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，雖然一線城市采取了一定措施，但在全國樓市“去庫存”的背景下，二線城市樓市逐步火熱，對一線城市會有傳導(dǎo)作用，并且一線城市剛需和改善性需求較為旺盛，這將導(dǎo)致一線城市樓市調(diào)整期縮短。    

　　據(jù)新華社

　　■ 相關(guān)新聞

　　熱點(diǎn)城市地價患上“三高”癥

　　新“地王”樓面價均超周邊房價

　?。对拢比眨胚_(dá)集團(tuán)以總價５８．０５億元、樓面價４．８萬元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項(xiàng)目未來的保本售價將超過７萬元／平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價的２倍。

　　５月３０日，被市場稱為二線城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交１２宗土地，有１０宗溢價率超過２００％，其中包河區(qū)兩幅地塊溢價均超過３５０％，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近２０家房企參與競拍。

　　上海、合肥土地拍賣的火爆表現(xiàn)僅是一二線城市高總價、高單價（樓面價）、高溢價“三高”地塊頻出的縮影。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年以來，２２個熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)１１８宗，其中有５１宗地溢價率在１００％以上，最高達(dá)４００％。而在上一個“地王年”２０１３年，全國的“地王”數(shù)量也不過６０幅。

　　有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀普遍是一大特點(diǎn)。５月２７日，２０１６年全國總價地王在杭州誕生，信達(dá)地產(chǎn)以１２３．１８億元、接近１００％的溢價競得該地塊；２４日，武漢出讓８宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過２５０多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)以９．７２億元奪得，溢價率達(dá)１７３％。而在２３日，蘇州更有兩宗地因超過政府規(guī)定的最高出讓限價而流拍……

　　以葛洲壩集團(tuán)剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價３２．８億元，相當(dāng)于２０１５年南京土地出讓金總額的４％；單價達(dá)每平方米４．５萬元，是５年前該區(qū)域單價的近１０倍；溢價率更是超過１１０％。

　　近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。５月份，北京集中出讓的３宗郊區(qū)地塊以近百億元的總價拍出，大興黃村地塊樓面價達(dá)３．５萬元／平方米，溢價率１１８．３％；兩宗昌平南邵地塊，樓面價均超過３．３萬元／平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他３幅宅地的溢價率也接近或超過１００％。

　　值得關(guān)注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價均高于周邊在售的商品房價格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國貿(mào)天悅”發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由于毗鄰樓面價每平方米近４萬元的“新科”地王，房價預(yù)期強(qiáng)烈看漲。此前項(xiàng)目一期銷售均價約為２．８萬元，即將推盤的二期已報價３．４萬元。南京單價地王周邊的在售樓盤價格在３萬至３．５萬元之間，遠(yuǎn)不及單價地王４．５萬元的樓面價。在蘇州、合肥等城市，“面粉價格貴過面包價格”也已屢見不鮮。

　　地價泡沫并非如“皇帝的新裝”無人戳破。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開始“圍獵”二線城市，地方政府應(yīng)高度關(guān)注高地價推動高房價帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險。“所有地王都有較大的虧損可能，過去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。未來一旦房價進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。”

• 深圳樓市呈現(xiàn)逆轉(zhuǎn)行情 成交量連續(xù)兩月腰折
• 深圳試點(diǎn)商品房現(xiàn)房發(fā)售制度調(diào)控樓市
• 樓市這么火！去庫存仍是一場硬仗
• 6月17日起深圳取消樓市限購？規(guī)土委辟謠
• 西部小縣樓市隱患：人口24萬庫存670萬平
• 深圳樓市瘋狂最可怕是什么？吳曉波：背后的操盤手
• 深圳樓市縮量新房打“低價牌” 剛需客們可擇機(jī)入手
• 調(diào)控藥效不到兩個月 深圳樓市又“瘋”了
• 二手房領(lǐng)跌 深圳樓市真的降了
• 深圳樓市行情再次爆發(fā) 均價直逼5萬元/平方米