任志強最新觀點曝光：為什么要買房？
來源：地產(chǎn)雜志（微信號dichanzazhi） 李惠聰
原標題：任志強：為什么要買房？
現(xiàn)在政府倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”，但不能忽視的一個規(guī)律是房子也是可以投資的。怎么定義投資？投資是一種為增加未來產(chǎn)出而放棄當前消費的經(jīng)濟活動。
現(xiàn)在網(wǎng)絡上習慣將買房說成是投資向虛，這并不合理。經(jīng)濟學意義上的投資是指經(jīng)濟資產(chǎn)轉化，即原來是存款，現(xiàn)在變成了股票、債券或者房子。換句話說，沒有投資就沒有商品房生產(chǎn)，沒有投資也不會有租賃房市場。
普通市場房子就是用來居住的房子，但是特殊城市商品房就成為了資產(chǎn)，這是在全世界都可以看到的經(jīng)濟現(xiàn)象。
當前我們大力提倡租賃住房，不能忽視前提是，市場上得有大量投資客購買房子形成可以用來出租的存量，市場才能有規(guī)模化租賃住房的供應。
此外，買房在中國也是傳統(tǒng)文化中置業(yè)概念的傳承。正因有購房需求，才有人建設房子、售賣房子；因為有歷史的基因，發(fā)展到如今，我們才有了故宮、喬家大院等優(yōu)秀寶貴的歷史文化遺產(chǎn)。
1、多角度理性看待“租賃住房”
租賃市場不健全，以及未來養(yǎng)老保障需求，家庭安全穩(wěn)定考量，都是支撐未來購房的幾大動因。在美國擁有私人住房的年齡構成中，60歲老年人口數(shù)占比很小，是因為房子被抵押變成了個人的養(yǎng)老費用。
談到租賃，我們在研究觀察過程中，要以人口作為調(diào)查數(shù)據(jù)基礎，人口也要細分為本地戶籍、常住人口、流動人口，等等。
一個城市的流動人口，尤其是周期性外流人口比重是我們分析租賃市場容量的重要指標。顯然，一線、重點二線城市、三四線城市的人口流動情況是不同的。
每年春節(jié)期間，典型流出省市分別是北京、廣東、上海、浙江、江蘇等地。當一個城市的流出人口規(guī)模很大時，說明臨時性人口，即需要租賃住房人口的比例就大。
目前，北京臨時性人口已經(jīng)達到約13%的比例，上海該比例約為10%。
歷史證明，越大的城市自有住房比例越低。在紐約、東京等大城市，租賃住房占比要達到50%以上，中等城市如美國舊金山占比為30%以上，小城市一般維持在15%-20%比例。
中國目前上海、北京該比例不到25%。國際上，租房的平均租期保持在24-36個月，屬于長租戶，但是中國現(xiàn)在大城市租期基本維持在8-12個月，中等城市為12-18個月。
從全球經(jīng)驗來看，德國租賃市場規(guī)模龐大，體系完善。因為在該國整個租賃市場房源供應中，國家保障占11%，地產(chǎn)基金持有17%，私人住房占70%以上。德國通過住房合作社，以及出臺的一些免稅制度打造了一個強大的社會租賃市場。
這樣的經(jīng)驗借鑒到中國，如果沒有超過70%以上私人住房供應，要形成一個強大的租賃市場很困難。
我國在房改以前，租房主要是房管局監(jiān)管負責，經(jīng)歷房改后，國內(nèi)租賃住房比例還是下降的。典型城市比如烏魯木齊私人擁有住房率為101%，租賃住房幾乎是零。因此，租賃住房政策要通盤考慮。
當前，我們要直面租賃住房背后的挑戰(zhàn)。全球經(jīng)驗來看，租賃主要是用于無力購房過渡期或短期內(nèi)無需購房的人群，比如說調(diào)動工作，短期異地工作，等等。
但眾所周知，租房并不會為租戶留下資產(chǎn)；同樣，租賃居住體驗度與購買房產(chǎn)不可同日而語。
以北京例，當前租賃房呈現(xiàn)兩大特征：其一，過去的房改房類出租房，交通生活便利但居住條件相對差；其二，市場房類出租房，居住生活配套好，但租金高。
最近，上海、深圳在大力推出集體土地性質(zhì)租賃房。對于這個也要兩面看。2011年，我在政協(xié)會議上提出，建議在集體土地上建設租賃住房。北京市在這個思路之下，改造了唐家?guī)X36個城中村。
但由于后期政府需要付出很大的代價配置基礎設施，因此，只能說這種做法目前只解決了部分人群的居住問題。相比之下，個人購買住房，長遠而言不僅抵制了通貨膨脹，同時個人也擁有了資產(chǎn)配置。
2、中國房價上漲背后的邏輯
市場化改革20多年，中國房價上漲一部分原因是需求改善，生活品質(zhì)的進步。同時我們應該看到，房子的外部環(huán)境如交通、綠化、公共資源都在不斷改善，這都是政府資源的導入。
資源聚集與改善，不是房子值錢了，而是資源的稀缺反映在地價上了。
長久以來，土地財政總是被人詬病，可是反過來看，如果沒有土地財政就沒有當前良好的城市基礎設施。
中國城市基礎設施快速增長，得益于土地出讓后獲取的大量資金。換句話說就是把老百姓的存款變成了城市基礎設施。
但只要政府沒有找到新的資金來源通路，未來土地財政的模式還是無法改變。同樣，城市化進程當中，城市各類資源的變化與集中也構成了房子漲價的必要因素。
此外，從1970年到2010年，我們貨幣貶值倍數(shù)大概為140倍。我們從基本的豬肉、油條、肥皂、工資收入等都能找到相應數(shù)據(jù)。然而貨幣貶值140倍，房價增長速度相比貨幣貶值速度仍然相差20倍。
3、中國目前的房價高不高？
全國范圍內(nèi)來看，一線城市地價高，因此集中的長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)房價處在高位。
相對而言，環(huán)渤海地價稍微便宜，房價比深圳、上海要低。
中國的房價高不高？截至2016年12月份數(shù)據(jù)，全國平均房價超過10000元/平方米的城市有19個，20000元/平方米的城市是9個，地級城市平均房價只有4000元/平方米。
今年三四線城市的房價猛漲，其實就是補漲。
之前有數(shù)據(jù)測算出中國人均居住面積超過30平方米，我認為這是一個錯誤概念。國際上，測算人均面積以居住面積為準，國內(nèi)則按建筑面積計算。
換算之后，中國都不到國際標準的一半?；氐轿覀兊闹黝}，為什么買房？直到目前，中國城市都是先開發(fā)優(yōu)質(zhì)土地資源，然后才是向城市外延擴張，因此買的越早越是優(yōu)質(zhì)資源。
早期人們進入一個城市，房價初期也許沒有那么高，但后期房價會隨著資源的迫切性上升。但是在城市發(fā)展過程中，也會有資源型城市顯現(xiàn)負增長。
當一個城市的資源走向匱乏（如大慶、攀枝花等）或者產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不發(fā)達（如河南南陽），都會造成大量人口外流，房價自然漲不上去。因為在人口增量和集中度差的地區(qū)，公共資源很難均等實現(xiàn)解決。
4、企業(yè)和消費者都要尊重市場規(guī)律
按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，最合理的選擇是行業(yè)低迷期買地，高潮期賣房，利潤最高。
對消費者而言，應該在市場低迷期買房，高潮期賣房，這是最理想的假設情況。現(xiàn)實情況卻正好與經(jīng)濟規(guī)律相反，房地產(chǎn)企業(yè)反周期操作不當，消費者追漲殺跌。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模越做越大，但是利潤在下降。
當前，中國房地產(chǎn)市場臨時性政策變化太多、太快。只有一種辦法能解決問題——就是合理投資房產(chǎn)。
現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)存在的一個問題是，政府與機構多以平均房價，而非以國際公認的中位數(shù)房價為討論標準。
當我們以中位數(shù)來衡量房價時候，對市場各個要素的反應就更為客觀。中位數(shù)以上房價可以交由市場自由競爭，政府要保證房價中位數(shù)以下這部分人群的居住需求，因為這與低收入和普通家庭居住需求有直接關系。
滿足這部分人群的居住需要是政府的責任，用聯(lián)合國人權公約說法，就是適足居住權。
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