深圳租賃新政出臺！允許商改住+“農(nóng)民房”規(guī)?；赓U
深圳出臺《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度，允許商改住，城中村開展規(guī)?；赓U。
劃重點(diǎn)
一、完善住房租賃監(jiān)管機(jī)制。
進(jìn)一步完善住房租賃監(jiān)管機(jī)制，保障市場主體從事住房租賃經(jīng)營的合法權(quán)益；完善住房租賃法規(guī)規(guī)章和行業(yè)管理體系，維護(hù)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易的市場秩序；培育和規(guī)范住房租賃行業(yè)，提升住房租賃企業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化水平。
二、培育住房租賃市場供應(yīng)主體。
鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵試點(diǎn)商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營一體化的運(yùn)作模式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；赓U經(jīng)營各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓，并通過完善公共配套設(shè)施、引入專業(yè)物業(yè)管理等措施，滿足周邊就業(yè)人員的居住需求，促進(jìn)職住平衡。
三、完善公共租賃住房管理。
提高公共租賃住房運(yùn)營保障水平。市住房建設(shè)部門會同市人才安居集團(tuán)負(fù)責(zé)共同搭建專業(yè)化、規(guī)?；墓沧》孔赓U平臺，通過自行建設(shè)或收購、租賃商品房、企業(yè)自有用房，出租給中低收入家庭、各類人才等需求人群。
四、加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度。
加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)。市規(guī)劃國土部門應(yīng)結(jié)合我市住房供需狀況等因素，在住房建設(shè)規(guī)劃中合理確定租賃住房供應(yīng)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。加大各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓只租不售或限期銷售用地的供應(yīng)，進(jìn)一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限；落實市委市政府《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號）有關(guān)規(guī)定，并適度提高企業(yè)自持出租的住房比例。
五、完善住房租賃立法和支持政策。
加大對個人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
六、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管。
住房租賃合同期限內(nèi)，租賃雙方應(yīng)履行合同約定，任何一方均不得隨意解除、修改合同；出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，合同期內(nèi)不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，同時要積極履行安全管理責(zé)任；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時支付租金。按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)合同格式條款條例》有關(guān)規(guī)定，制定推行全市統(tǒng)一的租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。
原文
深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見
各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關(guān)要求，加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出以下實施意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實國務(wù)院和省委、省政府決策部署，以規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，滿足我市中低收入家庭和各類人才住房需求。
（二）任務(wù)和目標(biāo)。進(jìn)一步完善住房租賃監(jiān)管機(jī)制，保障市場主體從事住房租賃經(jīng)營的合法權(quán)益；完善住房租賃法規(guī)規(guī)章和行業(yè)管理體系，維護(hù)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易的市場秩序；培育和規(guī)范住房租賃行業(yè)，提升住房租賃企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化水平。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。
二、培育住房租賃市場供應(yīng)主體
（三）發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化水平，調(diào)動租賃企業(yè)積極性，鼓勵企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。落實國家關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的相關(guān)支持政策，促進(jìn)大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展。（責(zé)任單位：市規(guī)劃國土委、市財政委、市地稅局、市房屋租賃辦，責(zé)任單位為多個單位的，排在第一位的為牽頭單位，下同）
（四）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵試點(diǎn)商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營一體化的運(yùn)作模式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化租賃經(jīng)營各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓，并通過完善公共配套設(shè)施、引入專業(yè)物業(yè)管理等措施，滿足周邊就業(yè)人員的居住需求，促進(jìn)職住平衡?！藏?zé)任單位：各區(qū)政府（含新區(qū)管委會，下同），市規(guī)劃國土委〕
（五）引導(dǎo)各國有企事業(yè)單位開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。引導(dǎo)國有企事業(yè)單位拓展住房租賃業(yè)務(wù)，自行或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)開展自有住房、商務(wù)公寓的規(guī)?；赓U。允許將符合條件的國有企事業(yè)單位經(jīng)營管理的租賃住房納入公共租賃住房或人才住房體系。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市國資委、市財政委、市住房建設(shè)局）
（六）鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)的政策優(yōu)惠。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市房屋租賃辦）
三、完善公共租賃住房管理
（七）加大公共租賃住房供應(yīng)力度。落實我市人才住房和保障性住房有關(guān)政策，加大建設(shè)力度、完善公共配套、優(yōu)化空間布局。鼓勵各區(qū)政府、前海管理局、市人才安居集團(tuán)（包括其子公司）將自建、購買或承租的各類居住用房作為人才住房或保障性住房開展租賃經(jīng)營。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市規(guī)劃國土委、市住房建設(shè)局、市人才安居集團(tuán)、前海管理局）
（八）推進(jìn)公共租賃住房貨幣化。全面構(gòu)建實物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補(bǔ)貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式。完善租賃補(bǔ)貼制度，按照我市住房保障有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市住房建設(shè)局、前海管理局）
（九）提高公共租賃住房運(yùn)營保障水平。市住房建設(shè)部門會同市人才安居集團(tuán)負(fù)責(zé)共同搭建專業(yè)化、規(guī)?；墓沧》孔赓U平臺，通過自行建設(shè)或收購、租賃商品房、企業(yè)自有用房，出租給中低收入家庭、各類人才等需求人群。探索采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資的公共租賃住房交由專業(yè)化的租賃企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。（責(zé)任單位：市住房建設(shè)局、市人才安居集團(tuán)）
四、加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度
（十）加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)。市規(guī)劃國土部門應(yīng)結(jié)合我市住房供需狀況等因素，在住房建設(shè)規(guī)劃中合理確定租賃住房供應(yīng)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。加大各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓只租不售或限期銷售用地的供應(yīng)，進(jìn)一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限；落實市委市政府《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號）有關(guān)規(guī)定，并適度提高企業(yè)自持出租的住房比例。（責(zé)任單位：市規(guī)劃國土委、市住房建設(shè)局）
（十一）允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，市住房建設(shè)、公安消防等職能部門按照商業(yè)用房改建后的實際使用功能開展質(zhì)量和消防審批工作，改建后的住房僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。（責(zé)任單位：市規(guī)劃國土委、市發(fā)展改革委、市住房建設(shè)局、市公安局、市水務(wù)局、深圳供電局）
（十二）允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租。住房改造必須按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范開展，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租，公安消防、各區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察和住房建設(shè)部門要加大檢查力度、依法查處。（責(zé)任單位：市住房建設(shè)局、市公安局、前海管理局，各區(qū)政府）
（十三）引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。各區(qū)政府至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作（有條件的區(qū)可以街道為單位開展試點(diǎn)工作），引導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經(jīng)營。市住房建設(shè)、公安消防監(jiān)管部門要按照《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑消防監(jiān)督管理辦法》（深公消〔2014〕15號）等規(guī)定對“城中村”的整治提升進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，并在整治完畢后進(jìn)行質(zhì)量檢測和消防驗收、備案手續(xù)；對于各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位投資“城中村”消防治安、環(huán)境衛(wèi)生及水電燃?xì)夤芫W(wǎng)改造的，區(qū)級財政給予適當(dāng)補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市公安局、市住房建設(shè)局、市房屋租賃辦）
五、完善住房租賃立法和支持政策
（十四）進(jìn)一步完善住房租賃法規(guī)規(guī)章。嚴(yán)格落實國家關(guān)于住房租賃的有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步完善我市住房租賃管理的有關(guān)規(guī)定，修訂完善深圳市出租屋管理若干規(guī)定，增加住房租賃市場管理等相關(guān)內(nèi)容，允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營并納入住房租賃合同備案管理。（責(zé)任單位：市規(guī)劃國土委、市法制辦、市住房建設(shè)局、市房屋租賃辦）
（十五）完善住房租賃支持政策。加大對個人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。（責(zé)任單位：市住房建設(shè)局、市衛(wèi)生計生委、市公安局、市教育局）
（十六）給予交易便利和稅收優(yōu)惠。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建用房開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售用房的，按照新建商品房標(biāo)準(zhǔn)辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù)及按規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費(fèi)。落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》關(guān)于稅收優(yōu)惠的有關(guān)規(guī)定，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個人和中介機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持。各區(qū)政府協(xié)助稅務(wù)部門做好住房租賃市場稅收的管理和服務(wù)工作。（責(zé)任單位：各區(qū)政府，市規(guī)劃國土委、深圳國稅局、市地稅局、前海管理局）
（十七）提供金融支持。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市金融辦要鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。（責(zé)任單位：市金融辦、市發(fā)展改革委、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局）
六、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管
（十八）明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，規(guī)范租賃合同管理。住房租賃合同期限內(nèi)，租賃雙方應(yīng)履行合同約定，任何一方均不得隨意解除、修改合同；出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，合同期內(nèi)不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，同時要積極履行安全管理責(zé)任；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時支付租金。按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)合同格式條款條例》有關(guān)規(guī)定，制定推行全市統(tǒng)一的租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，在繼續(xù)規(guī)范商品住房交易合同網(wǎng)上簽約的同時，逐步實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)上簽約。落實《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房租賃管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，住房租賃合同訂立30日內(nèi)，到所在地住房租賃主管部門登記備案。（責(zé)任單位：市房屋租賃辦、市規(guī)劃國土委、市市場和質(zhì)量監(jiān)管委）
（十九）健全完善租賃信息動態(tài)監(jiān)測體系，加強(qiáng)住房租賃價格指導(dǎo)。市住房建設(shè)部門要在市房屋租賃辦現(xiàn)有信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上搭建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，及時披露租賃住房供應(yīng)總量、租賃人口、租金等信息，要加強(qiáng)住房租賃價格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價格制度，引導(dǎo)市場合理定價；各區(qū)政府要指導(dǎo)街道、社區(qū)等基層組織推行住房租賃網(wǎng)格化管理，切實做好住房租賃基本信息登記工作，要檢查、督促出租人按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》關(guān)于居住登記相關(guān)規(guī)定，及時做好非深戶籍人員的居住登記主動申報工作。（責(zé)任單位：市住房建設(shè)局、市房屋租賃辦、前海管理局，各區(qū)政府）
（二十）規(guī)范住房租賃行業(yè)秩序。參照商品房銷售資金監(jiān)管制度，探索建立租賃資金監(jiān)管制度。加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃行業(yè)信用管理，通過行業(yè)組織實施自律管理，褒揚(yáng)誠信、懲戒失信，推動租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范、誠信經(jīng)營。市房屋租賃主管部門會同租賃行業(yè)自律組織，組織各住房租賃企業(yè)將從業(yè)人員信息、提供房屋租賃或中介服務(wù)的信息報送給住房租賃交易服務(wù)平臺。（責(zé)任單位：市房屋租賃辦、市住房建設(shè)局、市規(guī)劃國土委）
（二十一）加強(qiáng)租賃行業(yè)管理，明確各部門職責(zé)分工。加快全市住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與人口管理、社會治安管理等關(guān)系，建立市規(guī)劃國土、租賃管理、住房建設(shè)、公安、市場監(jiān)管等部門和各區(qū)政府聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工。市規(guī)劃國土委作為全市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市住房租賃市場管理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和政策制定工作；市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)公共租賃住房租賃管理和質(zhì)量檢測工作，負(fù)責(zé)全市住房租賃交易服務(wù)平臺的搭建工作；市、區(qū)房屋租賃管理部門負(fù)責(zé)住房租賃的日常管理和監(jiān)管工作；市公安局負(fù)責(zé)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)排查安全隱患；市市場和質(zhì)量監(jiān)管委負(fù)責(zé)租賃價格和廣告的監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)的注冊登記，負(fù)責(zé)將住房租賃企業(yè)的經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。（責(zé)任單位：市編辦、市規(guī)劃國土委、市房屋租賃辦、市市場和質(zhì)量監(jiān)管委、市住房建設(shè)局、市公安局、前海管理局，各區(qū)政府）
各區(qū)、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識加快培育和發(fā)展住房租賃市場在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)、降低創(chuàng)業(yè)營商成本、完善住房供應(yīng)體系等方面的重要意義，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。各區(qū)、各有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)本實施意見，研究制定具體操作細(xì)則，確保各項工作得到貫徹落實。
深圳市人民政府辦公廳
2017年9月22日
回顧
8月28日發(fā)布的意見稿
政策點(diǎn)歸納
1、依托現(xiàn)有或新成立市屬國有企業(yè)，于2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業(yè)。
2、“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業(yè)還應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展租賃業(yè)務(wù)。
3、各區(qū)、新區(qū)應(yīng)于2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作。“十三五”期間，收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。
4、“十三五”期間，鼓勵300家房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理企業(yè)或其他市場主體轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)或設(shè)立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務(wù)，推動住房租賃經(jīng)營品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。
5、“十三五”期間，鼓勵300家各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地、大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業(yè)化、規(guī)?；赓U經(jīng)營。
6、對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個人和中介機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持。
7、對個人出租住房的，增值稅減按1.5％的稅率繳納；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，按照5％的征收率繳納增值稅。
8、對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。
9、自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年。
10、福田、羅湖、南山等住房供需矛盾突出的區(qū)應(yīng)當(dāng)在完成“十三五”期間保障性住房籌集建設(shè)供應(yīng)任務(wù)的基礎(chǔ)上，通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式增加貨幣補(bǔ)貼的覆蓋比例。
11、除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓，租賃住房自持年限為70年，商務(wù)公寓自持年限為40年。
12、在現(xiàn)有50%的基礎(chǔ)上，研究提高住房公積金繳存額用于支付房租的提取比例，進(jìn)一步加大住房公積金對個人承租住房的支持力度。（完成時限：2017年12月）
13、建設(shè)政府住房租售交易服務(wù)平臺。搭建政府住房租售交易服務(wù)平臺（以下簡稱“租售平臺”），并于2018年6月底前上線運(yùn)行。
14、鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。
業(yè)內(nèi)解讀
01
李宇嘉
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員
深圳未來供應(yīng)新增租賃住房力度 應(yīng)是全國最大
意見稿與全國的大環(huán)境大背景是完全一樣的，但是有一個很大的不同：
第一個亮點(diǎn)城中村：
1、我們結(jié)合深圳租賃市場的現(xiàn)狀，對城中村進(jìn)行盤活存量合理利用。因為深圳從租賃占比來講是全國最高的，70%的住房是處于租賃狀態(tài)，80%的人口在租房。
承接這些租賃主要是城中村的住房，城中村的住房過去和現(xiàn)在以及未來都將成為深圳租賃市場供應(yīng)的主體。城中村的住房首先的原則就是租賃關(guān)系是合法的，盡管房屋產(chǎn)權(quán)不合法。只要租賃關(guān)系合法就能備案，備案了就受到了國家法律的保護(hù)，就是保護(hù)承租人出租人的權(quán)益。
2、只要備案了，租賃關(guān)系是合法的，那么就可以享受基本的公共服務(wù)。深圳已經(jīng)實現(xiàn)了，城中村的住房只要有租賃合同就可以享受公辦積分制排隊入學(xué)的公共服務(wù)。我們將根據(jù)國家關(guān)于租售同權(quán)租售同享公共服務(wù)的這個大原則，將增加城中村租賃住房的公共配套。在未來的棚戶區(qū)改造城市更新的過程中將會留足空間來給城中村做配套。
3、要制定城中村消防和質(zhì)量安全的標(biāo)準(zhǔn)。
我們認(rèn)為一方面就是承認(rèn)它的租賃關(guān)系的合法地位，另外，就是說增加公共配套服務(wù)，主要是以政府為主增加公共配套服務(wù)。另外，在安全消防標(biāo)準(zhǔn)上面制定標(biāo)準(zhǔn)，提高房屋的質(zhì)量，增加它是長遠(yuǎn)的租賃收益。
最后，對城中村就是加強(qiáng)二房東和黑二房東的管制。下一步對二房東，我們要通過這種統(tǒng)一的租賃合同，轉(zhuǎn)租的備案，要登記企業(yè)，還要不得隨意漲租不得驅(qū)趕租客等等方面的措施來規(guī)范二房東。
第二個亮點(diǎn)優(yōu)化城市空間資源配置探索這種商業(yè)建筑改租賃：
我們的四大大支柱產(chǎn)業(yè)和七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到百分之八十。但我們的存量空間結(jié)構(gòu)的仍以傳統(tǒng)工業(yè)、商業(yè)辦公為主，這樣的話就不適應(yīng)人口密集新興產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，這種空間的訴求。所以在城市更新中對于人口產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，在更新的過程中更大量的建設(shè)租賃住房，配建租賃住房。
第三個亮點(diǎn)是我們在未來的新房供應(yīng)里面租賃住房占絕對的主體：
首先是棚改里面除了拆遷安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特區(qū)內(nèi)的。另外的十三五到四十萬套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我們是要建設(shè)公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租賃住房。
總的就是從這個角度來講，深圳在未來供應(yīng)新增租賃住房上的力度和占比應(yīng)該在全國應(yīng)該是最大的。
02
牛浩思
咚咚找房新房專家
有利于住房需求長期穩(wěn)定 房企面臨新發(fā)展規(guī)劃
1、這個文件應(yīng)該是響應(yīng)購租并舉的思路，完善深圳此類城市的居住問題，對無能力或無意愿購買住房的市民，提供更有保障的住房空間。通過開拓存量房資源，做大租賃市場的辦法來解決。
2、除現(xiàn)有的保障房、人才房體系外，新增國有住房租賃企業(yè)體系，以及根據(jù)深圳存量房市場的特色，規(guī)范化自建房，通過引入多家國企運(yùn)營管理，實際是開拓了政府管理的租賃房源渠道。
3、市場方面，鼓勵房企等機(jī)構(gòu)推動租賃市場平臺建設(shè)。對日后新增用地除保障房，人才房外，還需配建租賃房，無疑進(jìn)一步增加了房企的開發(fā)運(yùn)營和開發(fā)成本。房企等機(jī)構(gòu)面臨新的發(fā)展規(guī)劃。
4、對自建房等小產(chǎn)權(quán)房規(guī)范化管理，想法和思路不錯，官方層面一直以來都有過類似的想法，以規(guī)范租賃市場為口子介入，等于撕開了集體用地存量房的改造思路。但難度不小，施行不易。對現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房可以說有一定的價值認(rèn)可，價格可能會有所抬高。
5、雖說房價是貨幣現(xiàn)象等綜合影響，但未來深圳土地被更多的資源占有后，可能會繼續(xù)分化走高。當(dāng)然，規(guī)范、發(fā)展、壯大租賃市場，可能有利于住房需求的長期穩(wěn)定，卻不影響房子的金融屬性等需求。
原文網(wǎng)址:http://www.32tj.com/shenzhen/20171019/41203.html信息首發(fā)：深圳租賃新政出臺！允許商改住+“農(nóng)民房”規(guī)模化租賃
商改住
