北京住房租賃新政正式發(fā)布 10月31日實施
經(jīng)過前期的公開征求意見，在吸納社會公眾意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善后，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）今天（9月29日）正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實施?！锻ㄖ窂膹?qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng)，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務(wù)，明確住房租賃行為規(guī)范、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，加強(qiáng)市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務(wù)水平等四個方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。
住房租賃是城市居民解決居住問題的重要方式，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會提出要建立購租并舉的住房制度，2016年進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出培育發(fā)展住房租賃市場的具體要求。7月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），對加快發(fā)展住房租賃市場進(jìn)一步提出明確要求。
北京市高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場。本《通知》的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度；多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
※意見征集情況
2017年8月17日至25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就《通知》面向社會各界公開征求意見。征求意見期間，《通知》受到社會各界熱切關(guān)注。截止8月25日17：00，共收到反饋意見403件，其中電子郵件398件、傳真5件?？傮w來看，社會各界對《通知》內(nèi)容表示支持和贊同，認(rèn)為將能夠有效解決群眾關(guān)注的住房租賃市場的矛盾問題，是落實購租并舉的住房制度和完善符合首都特色的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的重要舉措。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對反饋意見進(jìn)行了匯總分析，并對公眾關(guān)注較多的義務(wù)教育、戶口等問題進(jìn)行了回復(fù)。
同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同相關(guān)部門對公眾反饋意見進(jìn)行了認(rèn)真的研究、吸納，對《通知》內(nèi)容進(jìn)行了完善。與征求意見稿相比，正式發(fā)布的《通知》明確了2017年10月31日為實施日期，為保障《通知》的具體落地實施預(yù)留了一個月的緩沖期；為便于公眾進(jìn)一步了解關(guān)心關(guān)注的教育、戶口等問題，《通知》明確，涉及義務(wù)教育、戶口登記和遷移等具體問題由相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)解釋。
政策解讀
子女入學(xué)：“承租人賦權(quán)”邁出重要一步
從征集到的意見建議看，公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于本市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進(jìn)一步放開，并建議明確具體流程、要求。
依據(jù)《通知》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。
《通知》在我市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上，規(guī)定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進(jìn)了一步。我市相關(guān)部門將結(jié)合實際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實際情況予以制定。
戶口登記和遷移：戶籍管理部門將出實施細(xì)則
除了子女入學(xué)，公眾關(guān)注較多還有戶口問題。部分公眾對于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。
在我市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎(chǔ)上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實施細(xì)則將由我市戶籍管理部門結(jié)合實際情況制定。
對于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
租賃監(jiān)管平臺：正在抓緊籌備
在公眾的意見建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實施準(zhǔn)備工作。通過住房租賃監(jiān)管平臺為市場主體提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。
住房租賃監(jiān)管平臺通過接口方式，對各類市場主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進(jìn)行管理。如果有市民想把房子對外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù)；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評、差評，作信用評價。網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。
與此同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會會同相關(guān)部門加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。
明確規(guī)范：維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益
《通知》明確規(guī)定了對外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
《通知》明確，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。
依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。
住建部門未來將發(fā)布的這個租金“參考價”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個價格水平，約定具體的租金情況。
在租期方面，《通知》指出，鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。
同時，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。
《通知》專門對“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。
加強(qiáng)監(jiān)管：提升住房租賃服務(wù)水平
對于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，《通知》明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。
《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。
此外，《通知》強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。
根據(jù)《通知》，新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。
同樣，未來運(yùn)營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。
在金融支持方面，本市也將鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。
未來，本市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。
《通知》明確，在本市國有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。
※專家觀點(diǎn)
中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌表示，北京的這個政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。如果大家對租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。
北京市房協(xié)秘書長陳志表示，此次北京市出臺加快住房租賃發(fā)展的新政，目的就是貫徹和落實中央和國家的相關(guān)要求，建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制之一，無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。北京市的這個政策很具體，對建設(shè)、金融支持、市場培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定都做了相應(yīng)的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。這個政策強(qiáng)調(diào)的是給承租人真正的賦權(quán)。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池表示，此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務(wù)意識。對于租賃的賦權(quán)也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權(quán)益，在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。此舉對促進(jìn)職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果。新政策實施后，將對抑制投機(jī)、平抑房價起到一定作用，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，逐漸實現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政從租賃交易、租賃權(quán)益等方面作出了規(guī)范，對于市場來說，幫助租戶提高權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系有一定積極影響。首先，新政對無房北京戶籍明顯利好，租賃公租房可以落戶，同時可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務(wù)教育。其次，新政對于保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項細(xì)致的規(guī)定，有利于幫助租戶提高權(quán)益。第三，對租賃關(guān)系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范，特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對于群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租，有利于避免二房東的泛濫。
北京工業(yè)大學(xué)社會學(xué)系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購比例約為4-6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)。所以，租賃市場是所有中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言，租賃市場的發(fā)展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
全文如下：
關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知
京建法〔2017〕21號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各有關(guān)單位：
為加快發(fā)展本市住房租賃市場，規(guī)范住房租賃管理，推動建立購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（市政府令第231號）等規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)，增加租賃住房供應(yīng)
（一）進(jìn)一步完善住房租賃管理服務(wù)體制
市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)住房租賃市場的監(jiān)督管理和服務(wù)。建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當(dāng)事人提供法律援助服務(wù)，維護(hù)其合法權(quán)益。
市、區(qū)發(fā)展改革、教育、公安、規(guī)劃國土、衛(wèi)生計生、工商等相關(guān)部門按照職責(zé)分工，做好住房租賃的監(jiān)督管理和公共服務(wù)工作。
各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住房租賃市場監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)社區(qū)、村基層管理服務(wù)站的建設(shè)?；鶎庸芾矸?wù)站應(yīng)當(dāng)做好出租住房的日常檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為及時報告有關(guān)部門。
（二）多渠道增加租賃住房供應(yīng)
各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。
鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。
（三）加大住房租賃的金融支持
鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險。
繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。
二、建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務(wù)
（一）建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務(wù)。
網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運(yùn)營主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。
（二）依托住房租賃監(jiān)管平臺強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管
已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務(wù)事項時，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。
1。承租人符合公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補(bǔ)貼。
2。承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。
承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。
具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實際情況制定。
3。承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。
承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
4。住房租賃各方市場主體可通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺對其他相關(guān)方進(jìn)行評價，評價信息在住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄和披露。
5。相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價信息和核查結(jié)果，為市場主體提供差別化服務(wù)、增加服務(wù)內(nèi)容和擴(kuò)大服務(wù)范圍，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。
三、明確住房租賃行為規(guī)范，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益
（一）出租人應(yīng)當(dāng)為房屋所有權(quán)人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：
1。建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；
2。以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；
3。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；
4。人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
出租人承擔(dān)出租住房設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，出租住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)及時維修，但當(dāng)事人另有約定或者承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的情形除外。
（二）規(guī)范住房租賃合同訂立
1。住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任等。
2。鼓勵當(dāng)事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市工商部門制定。
3。鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。
（三）加強(qiáng)住房租賃登記備案管理
1。住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更備案。
2。住房租賃登記備案采取網(wǎng)上備案方式。租賃當(dāng)事人可以通過任何網(wǎng)絡(luò)交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門服務(wù)窗口、基層管理服務(wù)站提供網(wǎng)上登記備案服務(wù)。
3。住房租賃登記備案信息應(yīng)當(dāng)包含出租住房、租賃當(dāng)事人身份、租期、租金等信息。租賃當(dāng)事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。
4。網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進(jìn)行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網(wǎng)絡(luò)交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當(dāng)事人提供出租住房權(quán)屬信息、當(dāng)事人身份信息等查驗服務(wù)。
5?；鶎庸芾矸?wù)站應(yīng)當(dāng)定期對出租住房實際居住情況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)實際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。
（四）規(guī)范租金、押金的收取和支付
1。租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。
2。出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
3。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。
（五）保障承租人合法穩(wěn)定居住
1。出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房。
2。出租人在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
3。出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
4。租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。
（六）規(guī)范承租人使用出租住房的行為
1。承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。由于承租人不當(dāng)使用行為導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。
2。承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。
（七）加強(qiáng)對住房租賃當(dāng)事人違法違規(guī)行為的查處
租賃當(dāng)事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關(guān)部門依法予以處理。
四、加強(qiáng)市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務(wù)水平
（一）規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為
1。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
房屋狀況說明書和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員簽署。
2。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
3。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。
4。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。
（二）促進(jìn)住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展
1。住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)包括“住房租賃經(jīng)營”，并自成立之日起30日內(nèi)將機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的基本情況等信息報送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)生之日起5日內(nèi)辦理相應(yīng)變更備案。
2。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人責(zé)任，建立完善的住房租賃管理流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。
3。住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應(yīng)當(dāng)查驗承租人身份證件，并如實記載相關(guān)信息。
4。住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設(shè)用地上租賃住房的經(jīng)營主體，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時辦理租賃登記備案變更。
（三）加強(qiáng)住房租賃個人信息保護(hù)
網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。
（四）加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的監(jiān)管
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。
五、在本市國有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。
本通知自2017年10月31日起實施。通知中涉及義務(wù)教育、戶口登記和遷移等具體問題由相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)解釋。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
北京市發(fā)展和改革委員會
北京市教育委員會
北京市公安局
北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會
北京市衛(wèi)生和計劃生育委員會
北京市工商行政管理局
中國人民銀行營業(yè)管理部
2017年9月28日
信息首發(fā)：北京住房租賃新政正式發(fā)布 10月31日實施
