曾被視為“曲線”購(gòu)房捷徑的消費(fèi)貸日前迎來(lái)監(jiān)管層一輪嚴(yán)厲的“絞殺”。一份來(lái)自中國(guó)人民銀行深圳市中心支行辦公室的《金融風(fēng)險(xiǎn)提示》明確規(guī)定，除個(gè)人住房貸款、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款以外的其他個(gè)人消費(fèi)貸款(包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等)，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押(二次抵押)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。同時(shí)，各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)其他消費(fèi)貸款資金流向的監(jiān)管。

　　在嚴(yán)格審查假流水、假離婚、首付貸等“潛規(guī)則”，房貸利率經(jīng)歷多次上浮之后，如今消費(fèi)貸也被緊急“喊停”，背后的秘密，或是近年來(lái)不斷涌現(xiàn)的過(guò)度“加杠桿”炒房現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)觀察人士指出，深圳對(duì)消費(fèi)貸的依賴還是挺大的，一旦房貸收緊，消費(fèi)貸又被規(guī)范，對(duì)第四季度的樓市影響還是非常大。

　　現(xiàn)狀

　　中介經(jīng)紀(jì)人透露抵押貸“曲線”購(gòu)房過(guò)程

　　“之前有些想再買(mǎi)一套房的客戶，如果手頭資金不足，而且沒(méi)有名額，通常會(huì)選擇去銀行做抵押貸。他們大部分將首套房記在夫妻中一方的名下，一般先辦理假離婚，有房的一方申請(qǐng)抵押貸，貸款下來(lái)以后另外一方再以個(gè)人名義去買(mǎi)房。”本周三，南都記者以購(gòu)房者身份走訪福田區(qū)華強(qiáng)北的多家中介，在燕南路的一家中介門(mén)店里，有中介經(jīng)紀(jì)人透露了抵押貸“曲線”購(gòu)房的整個(gè)過(guò)程。

　　按照該中介經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法，如果房子還在按揭，必須先贖樓再申請(qǐng)抵押貸，中間需要一個(gè)過(guò)橋。通常業(yè)主先讓銀行對(duì)名下的那套房子進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)略低于當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)。整個(gè)抵押貸審批大概需要一周時(shí)間，差不多一個(gè)月就可以放款。

　　一位資深業(yè)內(nèi)觀察人士更詳細(xì)地告訴記者，抵押貸往往按照該房產(chǎn)市場(chǎng)總值的70%進(jìn)行放款，之前還款期限一般是10年，利率上浮10%-15%。

　　“過(guò)去銀行在業(yè)主申請(qǐng)抵押貸時(shí)，會(huì)先檢查賬戶流水并詢問(wèn)資金流向。不過(guò)一旦拿到貸款，離婚的另一方購(gòu)房，銀行基本不會(huì)再檢查資金來(lái)源。所以，之前從沒(méi)有客戶反映過(guò)，用抵押貸買(mǎi)房會(huì)被查出。”上述中介經(jīng)紀(jì)人同時(shí)強(qiáng)調(diào)。

　　光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生曾經(jīng)作出一個(gè)頗有意思的比喻，如果把整個(gè)社會(huì)看成一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表，那么負(fù)債端是杠桿，資產(chǎn)端就是房地產(chǎn)。在金融屬性持續(xù)走強(qiáng)的深圳，抵押貸也曾經(jīng)是那根強(qiáng)有力的杠桿，撬動(dòng)一波鋌而走險(xiǎn)的投資客“蠢蠢欲動(dòng)”的房產(chǎn)夢(mèng)。

　　事實(shí)上，抵押貸只是消費(fèi)貸繁多種類(lèi)中的一種。從貸款類(lèi)別上來(lái)看，消費(fèi)貸分為住房抵押貸款和無(wú)抵押貸款，其中無(wú)抵押貸款又包括信用貸、經(jīng)營(yíng)貸等。類(lèi)別不同，放款額度也截然不同。“無(wú)抵押信用消費(fèi)貸的額度一般比較低，但對(duì)職業(yè)和收入的門(mén)檻卻非常高，申請(qǐng)人必須是大型國(guó)企員工、房貸客戶、全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)高管或者騰訊中興創(chuàng)維等大企業(yè)員工等。”上述資深業(yè)內(nèi)觀察人士說(shuō)。

　　南都記者在調(diào)查深圳大部分銀行之后發(fā)現(xiàn)，信用消費(fèi)貸的額度大多是一人30萬(wàn)元。“公務(wù)員最高甚至可以達(dá)到一人80萬(wàn)元。如果夫妻兩人或者聯(lián)合親朋好友申請(qǐng)，也基本可以申請(qǐng)到60萬(wàn)元。”某商業(yè)銀行深圳分行的個(gè)貸經(jīng)理向記者“支招”。一名深諳貸款“門(mén)道”的業(yè)內(nèi)人士甚至表示，若通過(guò)房屋做高紅本二手房評(píng)估價(jià)，增加貸款，房抵貸，多張信用卡(每張卡的額度可達(dá)30萬(wàn))或多家銀行申請(qǐng)信用貸騰挪，“先息后本”還款等方式，貸款額度可達(dá)百萬(wàn)元以上。

　　監(jiān)管

　　深圳監(jiān)管層發(fā)文 要求消費(fèi)貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年

　　逃避額度與調(diào)控的雙重限制，通過(guò)消費(fèi)貸套取現(xiàn)金、充當(dāng)首付款這條“捷徑”，以往在深圳樓市頗受歡迎。“一波在2014、2015年高位入貨的邊緣投資客，比如中介或擔(dān)保公司員工等，因手頭資金緊張卻不想賣(mài)房，多數(shù)就會(huì)采取抵押貸操作。”一名資深投資客發(fā)現(xiàn)，從去年底到今年初，深圳小投資客披上抵押貸“小馬甲”炒房的現(xiàn)象達(dá)到高峰。

　　一組來(lái)自Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，累計(jì)同比增加了7137億，并遠(yuǎn)超去年全年8305億元的水平。

　　“變味”的消費(fèi)貸接棒房貸流入樓市，也正在引發(fā)深圳監(jiān)管層的關(guān)注。近日，一份來(lái)自中國(guó)人民銀行深圳市中心支行辦公室的《金融風(fēng)險(xiǎn)提示》(下稱“提示”)指出，近期，轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負(fù)面影響。

　　該提示規(guī)定，除個(gè)人住房貸款、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款以外的其他個(gè)人消費(fèi)貸款(包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等)，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押(二次抵押)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。同時(shí)，各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)其他消費(fèi)貸款資金流向的監(jiān)管，貸前應(yīng)履行盡職調(diào)查責(zé)任，加強(qiáng)交易背景真實(shí)性的審核，了解借款人在其它銀行所獲授信額度。

　　早在4個(gè)月前，銀監(jiān)會(huì)也曾發(fā)文加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放抵押貸款的監(jiān)管。一國(guó)有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者透露，監(jiān)管部門(mén)一貫嚴(yán)禁消費(fèi)者將信用卡透支和消費(fèi)貸的資金用作購(gòu)房首付款。“實(shí)際上，我行的線下消費(fèi)貸體量已經(jīng)嚴(yán)重縮減，今年上半年甚至是負(fù)增長(zhǎng)。”

　　“我們還將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款的關(guān)注和監(jiān)管力度。”深圳銀監(jiān)局近日在接受南都記者采訪時(shí)回應(yīng)，將明確要求各機(jī)構(gòu)加強(qiáng)消費(fèi)貸款的用途審核，不得偽造虛假消費(fèi)用途材料套取銀行貸款資金。尤其強(qiáng)調(diào)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)金額和期限應(yīng)與正常消費(fèi)金額相匹配，應(yīng)針對(duì)不同的業(yè)務(wù)品種和貸款對(duì)象合理確定綜合消費(fèi)貸款的金額和期限，謹(jǐn)慎發(fā)放大額、長(zhǎng)期的綜合消費(fèi)貸款。

　　本周記者從深圳多家銀行了解到，扎緊消費(fèi)貸“口子”這一做法已經(jīng)普遍落地，中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、民生銀行、平安銀行等行已將長(zhǎng)期消費(fèi)貸年限調(diào)至5年，招商銀行、東亞銀行甚至因額度緊張或風(fēng)控原因，暫停消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)記者以消費(fèi)者身份提出“需要辦理100萬(wàn)元消費(fèi)貸”時(shí)，興業(yè)銀行深圳某支行的個(gè)貸經(jīng)理特意提醒，目前監(jiān)管部門(mén)在嚴(yán)查消費(fèi)貸，如果銀行發(fā)現(xiàn)資金投向樓市、股市，那么銀行將會(huì)收回貸款。廣發(fā)銀行的一名工作人員也強(qiáng)調(diào)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)監(jiān)測(cè)資金的流向，如果消費(fèi)者將消費(fèi)貸用于投資性用途，系統(tǒng)可以自動(dòng)監(jiān)測(cè)到。

　　利率

　　深圳主流銀行首套房貸利率上浮5%-10%

　　“2016年四季度以來(lái)，管理層嚴(yán)控居民過(guò)度‘加杠桿’，甚至祭出行政命令，要求各大銀行新增房貸占總新增貸款的比重降至30%以內(nèi)，但現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)40%，越逼近年底，銀行的壓力越大。”在李宇嘉看來(lái)，消費(fèi)貸“房貸化”的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯，大程度上是受房貸業(yè)務(wù)緊縮的推動(dòng)。此外，今年以來(lái)，居民存款流失很?chē)?yán)重，過(guò)去幾年居 民 存 款 貢 獻(xiàn) 了 總 存 款 的50%，但今年只有30%。“低成本核心存款的流失，導(dǎo)致銀行對(duì)盈利較低的房貸投放積極性下降，轉(zhuǎn)向利率相對(duì)較高的消費(fèi)貸。”

　　誠(chéng)然，在消費(fèi)貸爆發(fā)性增長(zhǎng)的另一面，原本被銀行視為“香餑餑”的個(gè)人住房按揭貸款似乎正在“縮水”。數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，居民新增中長(zhǎng)期貸款總額3.27萬(wàn)億元，雖然總量依舊在增加，但增速已經(jīng)從年初的30%降至25%，且最近連續(xù)三個(gè)月的新增額同比都保持負(fù)增長(zhǎng)。

　　從今年多家銀行發(fā)布的半年報(bào)中也可以發(fā)現(xiàn)，多家銀行已經(jīng)逐步放緩房貸投放的節(jié)奏。以五大行為例，工行、農(nóng)行、中行、建行和交行的個(gè)人住房貸款今年上半年增速分別為11 .6 %、11 .6 %、9 .28%、9.50%和8.56%。其中，中行上半年個(gè)人住房貸款同比增速下降7.7%，農(nóng)行同比增速則回落21.2%。

　　在深圳，首套房貸利率上浮已是不爭(zhēng)的事實(shí)。繼8月14日招行、廣發(fā)、渣打等銀行首套房貸利率在基準(zhǔn)上上浮5%，民生、興業(yè)、東亞等銀行在基準(zhǔn)上上浮10%之后，9月4日起，包括四大行在內(nèi)的深圳主流銀行，首套房貸利率已普遍調(diào)整至基本利率上浮5%-10%，一些銀行甚至出現(xiàn)了停貸。

　　從今年年初的9折，到5月初的9 .5折、8月中旬的基準(zhǔn)利率，再到目前的最少上浮5%，首套房貸利率經(jīng)歷了4重的波動(dòng)。

　　“現(xiàn)在銀行資金都收緊，按正常流程走的房貸單子已經(jīng)排了好長(zhǎng)隊(duì)。在審批下來(lái)之后，銀行放尾款直到業(yè)主收到錢(qián)，至少需要兩個(gè)月以上。”鏈家位于華強(qiáng)北街道某門(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

　　往常作為“安全島”可將不良貸款率拉低的消費(fèi)貸與房貸一旦被“勒緊”脖子，諸多銀行不可避免必須迎來(lái)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，對(duì)小微企業(yè)的貸款支持力度因此走向“春天”。某國(guó)有銀行對(duì)公業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理表示，今年以來(lái)，該行持續(xù)都在加大對(duì)中小微企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)，鼓勵(lì)客戶經(jīng)理多找找合適的中小微企業(yè)。

　　然而，小微企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力有限，信用貸款風(fēng)險(xiǎn)比較高。“對(duì)此，我們目前采取的做法是，要求有抵押物。”多位對(duì)公業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理稱，大部分小微企業(yè)的貸款都需要企業(yè)法人的住宅抵押。

　　影響

　　規(guī)范消費(fèi)貸，對(duì)投資客會(huì)產(chǎn)生比較大的影響

　　在深圳中原研究中心新近發(fā)布的8月月報(bào)中，新房市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)企穩(wěn)，共成交3603套，環(huán)比上升0 .14%。其中住宅成交套數(shù)略有下降，但占比仍在五成以上，新盤(pán)整體開(kāi)盤(pán)率約36%，較上月有所上升。一手房成交均價(jià)環(huán)比下降1.92%至53491元/平方米。

　　而根據(jù)規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，8月深圳二手住宅共成交5732套，環(huán)比下降1.33%。深圳中原地產(chǎn)指出，2017年上半年深圳政策收緊，投資客比例下滑明顯。不過(guò)6月以來(lái)，新房限價(jià)作用顯著，調(diào)控初見(jiàn)成效，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，投資客因此小幅增長(zhǎng)至29.02%。

　　“現(xiàn)在深圳樓市出現(xiàn)一個(gè)新的情況，很多新盤(pán)采用雙合同的方式，這樣一來(lái)，另外一個(gè)合同就只能被迫借消費(fèi)貸款填補(bǔ)缺口，這也是近年來(lái)深圳消費(fèi)貸越來(lái)越多的一個(gè)重要原因。從業(yè)務(wù)占比上來(lái)看，深圳消費(fèi)貸與房貸的比例是1：3，深圳對(duì)消費(fèi)貸的依賴還是挺大的，一旦房貸收緊，消費(fèi)貸又被規(guī)范，對(duì)第四季度的樓市影響還是非常大。”李宇嘉認(rèn)為。資深中介人士陰陽(yáng)壺則分析，這是一個(gè)信貸持續(xù)收緊的信號(hào)，對(duì)投資客會(huì)產(chǎn)生比較大的影響，主要是心理預(yù)期的影響。

　　不過(guò)，盡管控制過(guò)度“加杠桿”，對(duì)消費(fèi)貸款迅速踩剎車(chē)已經(jīng)是大勢(shì)所趨，但有業(yè)界人士表示，依然有渠道可以規(guī)避。“上有政策，下有對(duì)策，雖然不能直接申請(qǐng)消費(fèi)貸去買(mǎi)房，但可以先通過(guò)熟人借錢(qián)墊付首付款，再以裝修的名義辦理消費(fèi)貸，以此補(bǔ)回首付款的‘缺口’。或者未婚的男女朋友，一方辦理消費(fèi)貸，另一方以個(gè)人名義購(gòu)房。”前述資深業(yè)內(nèi)觀察人士透露，而且，哪怕銀行對(duì)資金流向監(jiān)管再嚴(yán)格，如果轉(zhuǎn)賬3次以上，或采用現(xiàn)金轉(zhuǎn)存，資金來(lái)源信息就斷了。