近期有不少業(yè)主在咨詢換房的事情，可是都要先賣(mài)掉房產(chǎn)才能置換，還有不少是第一次賣(mài)房的，總會(huì)遇到怎么掛盤(pán)、定價(jià)、談判等問(wèn)題，干脆寫(xiě)個(gè)小短篇，讓小白看完心里有個(gè)底！

一、定價(jià)
定價(jià)是先于掛盤(pán)的第一步，通常在掛盤(pán)之前，很多業(yè)主都會(huì)去問(wèn)經(jīng)紀(jì)人，了解目前同戶型的掛盤(pán)價(jià)或近期成交價(jià)等，但是這個(gè)只能做參考，畢竟樓層、裝修、欠款等都不一樣，如果不同的經(jīng)紀(jì)人給予不同的價(jià)格，估計(jì)還會(huì)引起自身混亂。
 
先要了解自家房子對(duì)比在售同戶型有什么優(yōu)勢(shì)，朝向、樓層、裝修這些是硬指標(biāo)，如果基礎(chǔ)很好則心里有底，適當(dāng)高于目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，至于是否滿五唯一可免個(gè)稅，這個(gè)可以作為后續(xù)談判的‘條件’，看實(shí)際情況來(lái)決定。
 
目前掛盤(pán)報(bào)價(jià)一般會(huì)預(yù)留給買(mǎi)家議價(jià)的空間，如沒(méi)預(yù)留則可宣布此為實(shí)收價(jià)，反正覺(jué)得掛低了也可以調(diào)高報(bào)價(jià)，畢竟最終還得買(mǎi)賣(mài)雙方面談，談下來(lái)簽了合同的才叫成交價(jià)。

二、掛盤(pán)
掛盤(pán)過(guò)程并不復(fù)雜，在了解行情的時(shí)候，或許你已經(jīng)認(rèn)識(shí)了幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人，為圖省事可以先打電話掛盤(pán)，但是正常流程還是要有，后面需要簽署委托書(shū)，提供身份證和房產(chǎn)證復(fù)印件，現(xiàn)在查得嚴(yán)，這些東西不可少，否則各大地產(chǎn)不能掛出來(lái)賣(mài)。
 
至于掛哪個(gè)地產(chǎn)，這個(gè)看業(yè)主個(gè)人對(duì)經(jīng)紀(jì)人的信賴度來(lái)決定，大地產(chǎn)中介公司給人的感覺(jué)相對(duì)值得信賴，同時(shí)客戶資源也較多。

假如遇到要求簽獨(dú)家委托，也不用感到擔(dān)憂，一般簽了獨(dú)家會(huì)成為某地產(chǎn)的主推房源，果擔(dān)心簽了獨(dú)家委托會(huì)被經(jīng)紀(jì)人拿捏，則可以約定一個(gè)有效期來(lái)避免，通常一個(gè)禮拜至一個(gè)月可以，按照目前市場(chǎng)行情的消化周期來(lái)看，簽一個(gè)月也是可以的，如一個(gè)月內(nèi)房子實(shí)在賣(mài)不出去的話，獨(dú)家委托到期后解除，可重新委托多家地產(chǎn)掛盤(pán)出售。

其實(shí)簽不簽獨(dú)家委托都沒(méi)事，個(gè)人建議是不簽獨(dú)家，同時(shí)掛2-3家地產(chǎn)也是可以的。

三、客源
新上的房源，只要報(bào)價(jià)不是太夸張，經(jīng)紀(jì)人一般都是愿意推薦給客戶的，因?yàn)殛P(guān)注此樓盤(pán)某戶型的客戶就是這么多，如果有些客戶把之前掛盤(pán)的都看過(guò)了，又一直沒(méi)做選擇，這時(shí)新掛盤(pán)的房源也會(huì)引起客戶的好奇心，所以剛掛盤(pán)的時(shí)候看房的客戶也會(huì)較多，成交的幾率相對(duì)較高。

當(dāng)掛盤(pán)的時(shí)間較久，卻沒(méi)有客戶愿意跟自己談，隨著掛盤(pán)時(shí)間增加，或許新的房源也會(huì)出來(lái)，而經(jīng)紀(jì)人帶客的次數(shù)則會(huì)慢慢降低，畢竟能快速成交的‘好房’才是經(jīng)紀(jì)人帶客看房的首選，這時(shí)候該催催經(jīng)紀(jì)人多帶客戶過(guò)來(lái)，同時(shí)思考房子無(wú)人詢價(jià)，到底是市場(chǎng)原因還是自身原因。

如果是較急賣(mài)的業(yè)主，可以讓經(jīng)紀(jì)人集中推房源，要求帶來(lái)大量的客戶促成交易，或許有些經(jīng)紀(jì)人會(huì)向業(yè)主要‘好處費(fèi)’，其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象也很普遍，如果真能賣(mài)到高價(jià)的話，相信重賞之下必有勇夫，這個(gè)自己視情況而定，愿意給就給，不愿意給就不給。

四、競(jìng)爭(zhēng)
如果樓市行情處于平穩(wěn)，整個(gè)片區(qū)或者樓盤(pán)的成交量都很低，導(dǎo)致掛盤(pán)較久還沒(méi)有賣(mài)出，而同時(shí)放賣(mài)的房源又在逐漸增多的情況下，‘鄰居’的售價(jià)就會(huì)對(duì)自己有很大的影響，畢竟買(mǎi)家也會(huì)貨比三家，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，除了價(jià)格因素之外，還有裝修風(fēng)格、朝向、樓層等也會(huì)影響客戶的選擇，這時(shí)候就要適當(dāng)去打探下‘鄰居’的情況，問(wèn)問(wèn)經(jīng)紀(jì)人基本可以得到一些信息。

不急賣(mài)的前提下可以繼續(xù)保持原價(jià)，甚至調(diào)高價(jià)格，先讓價(jià)格較低的賣(mài)出去，到時(shí)候放盤(pán)房源減少，買(mǎi)家能選擇的樓盤(pán)就少，有利于自己的房源出售，同時(shí)刷新新的成交價(jià)后，價(jià)格會(huì)給后來(lái)的客戶一個(gè)參考，更能利用上調(diào)的價(jià)格作為議價(jià)空間，甚至是干脆撤盤(pán)不賣(mài)，等待時(shí)機(jī)再重新出售，這些方法都很常見(jiàn)。

而急賣(mài)的業(yè)主，可以考慮適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，但是也沒(méi)必要一下調(diào)低太多，只要自己是誠(chéng)心賣(mài)房，相信還是會(huì)有經(jīng)紀(jì)人帶客戶過(guò)來(lái)看房的。

五、談判
談判是買(mǎi)賣(mài)中最重要的一環(huán)，業(yè)主占據(jù)絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，買(mǎi)家屬于信息不對(duì)稱(chēng)的一方，并且他們的價(jià)值觀也并非一致，愿意接受的價(jià)格也不同，除非買(mǎi)家直接出到滿意的價(jià)格，否則一次半次的談判失敗，并不影響后面繼續(xù)出售，賣(mài)房最重要的就是心態(tài)！
 
如果真的需要資金周轉(zhuǎn)，首先要確保監(jiān)管時(shí)間符合自己的要求，把交易周期盡量控制在一定范圍內(nèi)，買(mǎi)家能滿足則繼續(xù)談，價(jià)格上面相對(duì)可以讓步，但如果不能滿足條件，或者對(duì)時(shí)間沒(méi)有特殊要求，則談判是以雙方都能接受的價(jià)格為基礎(chǔ)。

一般情況下，心理底價(jià)需要有所保留，再結(jié)合客戶的實(shí)際情況，摸清客戶能接受的價(jià)格是多少，更要了解客戶是否真的很喜歡自家的房子，來(lái)判斷是進(jìn)還是退，談到最后還是沒(méi)有滿意的結(jié)果，繼續(xù)掛盤(pán)等待其他買(mǎi)家。

 
以上只是其中一小部分，關(guān)于很多細(xì)節(jié)（套路）上的東西還沒(méi)有提到，免得大家一下消化不了，至于提到的內(nèi)容則要活學(xué)活用，其實(shí)賣(mài)房也不是上面說(shuō)的這么簡(jiǎn)單，有些東西需要經(jīng)歷過(guò)了才懂，下面我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)操建議。

業(yè)主賣(mài)房可以是為了置換、投資、資產(chǎn)配置等，同樣購(gòu)房客也有類(lèi)似的劃分，買(mǎi)與賣(mài)好像天生就站在對(duì)立面，兩者之間的搏奕就在這幾類(lèi)人群中不斷的上演。

大部分業(yè)主想早點(diǎn)把手中的房產(chǎn)套現(xiàn)，都是考慮到自身的優(yōu)勢(shì)去衡量自己房產(chǎn)的價(jià)格，往往在放盤(pán)報(bào)價(jià)的時(shí)候，價(jià)格基本處于小區(qū)放盤(pán)價(jià)的中高點(diǎn)，有些業(yè)主甚至于拿自家房產(chǎn)參考樓王戶型或其它高檔小區(qū)，只能說(shuō)是參考的方向錯(cuò)，導(dǎo)致此類(lèi)業(yè)主在放盤(pán)一段時(shí)間后，最終會(huì)受到市場(chǎng)的真實(shí)反饋，不得不調(diào)低價(jià)格出售，反而還覺(jué)得是自家房子被賤賣(mài)的感覺(jué)。

怎么才能將自己的房子快又準(zhǔn)的賣(mài)出去呢？其它也是要各位業(yè)主多下點(diǎn)功課。（放盤(pán) 圖片 鑰匙 簽委托看房）

第一步：放盤(pán)，有許多業(yè)主認(rèn)為把自己的房子掃蕩式的找各大中介門(mén)店放盤(pán)，會(huì)起到群狼效率，但其實(shí)只要放一到三家中介即可，中介們之間的信息復(fù)制力是很強(qiáng)的，將你的房源要素?cái)⑹銮宄?，價(jià)格在底價(jià)上加一些差價(jià)上去，（具體看房源總價(jià)），不要一下子把底價(jià)放出去，只要說(shuō)看上了價(jià)格能談一點(diǎn)就好。另外可以承諾中介如果房子賣(mài)到了期價(jià)格可以獎(jiǎng)勵(lì)一定的現(xiàn)金，重獎(jiǎng)之下出勇夫，提高中介積極性。
 
第二步：看房，放盤(pán)時(shí)交待中介方在某一天的特定時(shí)間，可以看房，將全部中介看房的時(shí)間約束某在一天，可以將中介和客戶的積極性及相中率提高，不要隨意的改變看房時(shí)間，因?yàn)槟阗u(mài)的是房子不是公園，既然有其中的價(jià)值，客戶安排時(shí)間看也是值得的。
 
結(jié)語(yǔ):賣(mài)房前的功課是必須要做的，不僅可以提高房子的成交率，縮短放盤(pán)周期還可以減少一些不必要的麻煩。選擇一個(gè)靠譜的中介也是很重要的，要是沒(méi)有人重視你的房子，又談何有客戶來(lái)成交？