深圳市銀監(jiān)局市金融辦介入調查 一手房當二手房賣
王先生在深圳龍崗樓盤“綠色滿庭芳”買了一套160平方米的復式房。在擔保公司佰利通置業(yè)有限公司的游說下，他先簽了成交價為882萬元的二手房合同，然后又簽了價格為219萬元一手房合同并在規(guī)土部門備案。辦房貸時，銀行按882萬元的成交價貸出617萬元。后來他了解到，這882萬元成交價是來自開發(fā)商委托的估價公司，該估價公司按企業(yè)房產對房子進行估價，房子凈值400萬元，稅費高達400多萬元。
有評估業(yè)內人士及律師分析，王先生是遇上了“高評高貸”，這種操作有違國家的金融信貸政策，甚至可能構成“騙貸”。
據(jù)了解，“綠色滿庭芳”其他的買家也遇上了這種一手房當二手房買、按高估價貸款的情況，經手的銀行均為深圳農村商業(yè)銀行同一間分行。
昨日，南都記者為龍崗樓盤綠色滿庭芳銷售中一手房當二手房賣、“高評高貸”、先過戶后申請貸款等問題采訪了政府主管部門及涉事機構。深圳農村商業(yè)銀行否認存在“高評高貸”，以及與事件中的擔保公司佰利通置業(yè)有限公司沒有合作。深圳市銀監(jiān)局、深圳市金融辦表示正介入調查相關情況，稍晚將有回復。同時，南都記者致電擔保公司佰利通，對方以“打錯電話”為由拒絕對此事表態(tài)。
值得留意的是，深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司已因未依照規(guī)定期限公示年度報告被工商部門列入經營異常名錄，而佰利通因房產交易糾紛有多場官司在打。
為何操作“二手房高貸”？
或與受樓盤備案價限制有關
在二手房交易中，有一個房產價值評估的環(huán)節(jié)，估值結果用于銀行放貸參考。在一手房交易則不需要，銀行通常只看交易價格。所以，市面上流傳的“高評高貸”一般發(fā)生在二手房市場。“高評高貸”分兩部份：一是高評估，由評估公司配合；一是高貸，由銀行配合或被配合。所以，評估公司和銀行是“高評高貸”的核心。
投訴人王先生去年7月買下的綠色滿庭芳房，于2005年8月開始預售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉為現(xiàn)售，并于2016年前后作為不良資產交由佰利通公司重新包裝上市銷售。從2005年到2016年，樓市價格的漲幅非常大，但登記備案價的漲幅卻沒有同步增長。據(jù)了解，王先生買的房子(160平方米)在10年前是45萬元左右，現(xiàn)在規(guī)土委備案的合同價是約219萬元，而目前深圳市的房產均價已經5萬多元/平方米，開發(fā)商有操作“高評高貸”的動機也就不奇怪了。
一知情人說，擔保公司佰利通收購了很多不良資產，以及市場低價物業(yè)，“比如在綠色滿庭芳就收了二三十套房產，一般的售價800多萬元，最高的賣到1200多萬元。”資深房地產人士文小姐指出，如今深圳樓市“限售”，那么有開發(fā)商為了規(guī)避政府部門對備案價格的要求，將來或有更多開發(fā)商采用同種方式，待房子全部轉為現(xiàn)售之后，讓擔保公司進入再來交易，以獲取更大利潤。
至于為何一手房能當二手房銷售的問題，南都記者已再次發(fā)函深圳市規(guī)土委龍崗區(qū)管理局，截至發(fā)稿時未收到回復。而且不動產抵押登記查詢表顯示，王先生所購房產為一般抵押權首次登記(現(xiàn)售)。
稅費比凈值還貴合理嗎？
業(yè)內人士：評估單價結果不合理
根據(jù)王先生另找估價公司估價，以及南都記者咨詢業(yè)內人士的情況，綠色滿庭芳的均價在3萬元/平方米左右。
在王先生申請貸款的材料中，以開發(fā)商名義委托的深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司于2016年7月29日給出結果的顯示，王先生所購房抵押價值為898萬元，單價5 .6萬/㎡?？們r包含了約498萬元的“預計轉讓稅費”和約400萬元的“評估凈值”。評估公司昨日再次回應稱，整個評估過程完全符合評估規(guī)范要求，標的物的評估總值與評估時點的市場成交價基本相符，評估價值正常合理。
“我找人問過評估公司498萬元的‘預計轉讓稅費’是怎么回事，他們不愿意說。”王先生說。
不過，資深房地產人士文小姐指出，王先生房子原來的登記價僅45萬元，現(xiàn)在評估凈值達到400萬元，房產增值部分已遠超過200%，高轉讓稅費并不奇怪。但評估單價為5.6萬元/平方米過高，不合理。深圳市規(guī)土委龍崗區(qū)管理局通過咨詢估價協(xié)會后，也回應評估公司的計算方式沒有問題，但也沒解釋“評估單價5.6萬元/平方米”是否合理。另外，再從王先生今年4月的另一份評估報告來看，該處房產評估總值為481萬元，評估單價3萬元/㎡。同一物業(yè)估價差距如此之大，實在令人費解。
房子為何先過戶再貸款？
業(yè)內人士：該流程不合理
在王先生的案例中，2016年9月12日房產已過戶到他名下，2016年9月28日簽按揭合同，過戶比按揭還早。布吉一銀行行長表示，“不可能這么做的，我在銀行從業(yè)十幾年從未見過，”按現(xiàn)有房產交易流程，申請貸款在前而過戶在后。
王先生的貸款銀行農商銀行采用了開發(fā)商所委托評估公司的“評估總值”作為參考發(fā)放貸款。業(yè)內人士指出，銀行貸款是根據(jù)采用評估報告中的“評估凈值”、“評估單價”還是“評估總值”并沒有規(guī)定，各銀行根據(jù)其風險管控作出選擇。布吉一銀行行長說：“評估價格高有他的特殊性，可能是贈送面積很多，但最多也是多出來一成。”
對于銀行為何明知這是一手交易，仍讓對方實行二手房貸款流程，記者至今未獲得答復。
提醒
買家自身存在過錯
信榮(深圳)房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，王先生的個案中，買家自身首先存在重大過錯。一方面明知國家首房首貸至少首付三成的房貸政策，且自身現(xiàn)金流不足，仍舊在不了解具體手法的情況下，想通過操作達到低首付甚至零首付購買高額房產的目的，由此導致被卷入連環(huán)糾紛，并最終因為自身無法承擔高額費用而不得不割肉再轉讓。
其次，從交易量流程來說，買家按揭貸款申請一般在簽約后過戶前，銀行按實際成交價參考評估價(兩者就低)作為貸款審批依據(jù)，出具貸款承諾，并在過戶并辦理抵押登記后按承諾向賣方賬戶發(fā)放貸款，而該案中銀行在先過戶后批貸款，且依據(jù)高于實際成交價的評估價審批，按揭貸款程序存在異常。
擔保公司先勸買家貸款購房，在他無力承擔時又回購。張茂榮分析，如沒有證據(jù)證明存在欺詐行為，則買賣均屬買家自愿，屬于普通民事糾紛；最終因為自身無法承擔起高額費用而不得不割肉再轉讓。但如果賣方在售房前即存在以非法占有為目的，惡意串通布局陷害買家的情況，則可能涉及刑事詐騙。
此案也提示購房者：任何規(guī)避政策的購房行為都是存在法律風險的，購房前請慎重衡量自身支付能力，并熟知基本交易流程，必要時委托專業(yè)人士參與，感覺到被騙應及時固定證據(jù)中止交易，請教專家處理，以免最終陷入購房陷阱。
記者手記
過度依賴和信任擔保公司有法律風險
為抑制樓市投機行為，目前，政府針對房地產市場過熱的城市實行了不同程度的限購政策。不過，“上有政策，下有對策”，這些條條框框對于一些擔保公司來說，不見得有太大約束力。
按照政策規(guī)定，深圳購房名額、首付比例等有限制。但是，擔保公司能巧妙運用手段做到半成首付、“高評高貸”。調查中，多名從事?lián)９竟ぷ鞯臉I(yè)內人士表示，一般的擔保公司不會這么操作一個房產交易。與此同時，有房產中介評價之為“無職業(yè)操守”。
在房價高企的深圳，一般樓盤成交單價通常為五六萬元/平方米。而佰利通公司正是利用了這點“認識”，讓綠色滿庭芳得以高價銷售。需要提醒購房者的是，房子作為數(shù)百萬元的大宗交易商品，確實需要多做功課避免信息不對稱導致的過度失衡，確保所購商品在合理范圍。而對于“高評高貸”來講，莫聽信擔保公司花言巧語，對于其中涉及的法律風險要有一定認識。正如該事件中的數(shù)位當事人，過度依賴和信任擔保公司，且對房產交易環(huán)節(jié)了解甚少，才落到如此境地。
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