上半年超7成利潤(rùn)明顯上漲 后續(xù)勢(shì)必會(huì)積極參與租賃市場(chǎng)

自2016年以來(lái)，樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，但這并沒有影響今年上半年房企利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。近期已有近百家上市房企陸續(xù)公布半年報(bào)，凈利潤(rùn)呈兩位數(shù)增長(zhǎng)的房企并不少見。今年以來(lái)，樓市調(diào)控新政仍在不停下發(fā)，擁有“美好現(xiàn)在”的房企們能否擁有“美好未來(lái)”呢？

調(diào)控效應(yīng)滯后 房企業(yè)績(jī)?nèi)匀€飄紅

一邊是樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，一邊是房企利潤(rùn)全線飄紅。近百家上市房企發(fā)布的半年報(bào)業(yè)績(jī)顯示，超7成房企的凈利潤(rùn)明顯上漲，上市房企的平均凈利潤(rùn)率再次站穩(wěn)兩位數(shù)。

統(tǒng)計(jì)顯示，已公布半年報(bào)的80家房地產(chǎn)A股上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3202億元，凈利潤(rùn)達(dá)到367.2億元，凈利率達(dá)到11.5%，與2016年上半年78家房企實(shí)現(xiàn)的凈利率9.8%相比，增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)。部分上市房企的凈利潤(rùn)增速甚至超過30%。其中，萬(wàn)科A凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36.47%，華夏幸福同比增長(zhǎng)35.65%，新城控股同比增長(zhǎng)33.66%。

在港上市的部分房企盈利能力更加驚人。其中，保利置業(yè)中期盈利6.29億港元，較去年同期增長(zhǎng)973.1%；融創(chuàng)中國(guó)半年毛利潤(rùn)同比大增80%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在調(diào)控重壓之下，房企業(yè)績(jī)?nèi)匀伙h紅，或源于三方面的原因。一是時(shí)間滯后的原因，很多房產(chǎn)銷量實(shí)際上是在去年下半年實(shí)現(xiàn)的，但結(jié)算體現(xiàn)在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四線城市布局較多的房企，往往銷售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)不錯(cuò)。三是調(diào)控效應(yīng)滯后，往往調(diào)控的時(shí)候反而會(huì)加速一波購(gòu)房需求的釋放。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，雖然樓市調(diào)控重壓，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依然樂觀。過去2年多樓市火爆，2017年因此成為房企銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最快的一年。

調(diào)控進(jìn)行時(shí) 一線城市房企業(yè)績(jī)已現(xiàn)回落

房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫，多家房企在完成年度過半銷售目標(biāo)后，紛紛調(diào)高全年銷售目標(biāo)。碧桂園已將全年銷售目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達(dá)25%。

富力地產(chǎn)也表示，將全年協(xié)議銷售目標(biāo)提升至800億元，比此前宣布的銷售目標(biāo)730億元上調(diào)9.59%。龍湖地產(chǎn)也宣布，前七個(gè)月已完成1030億元銷售額，距離原定的1100億元目標(biāo)僅一步之遙，因此將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至1500億元，上調(diào)幅度達(dá)36.36%。

調(diào)控政策的效果不斷顯現(xiàn)，上市房企卻紛紛大幅上調(diào)全年的銷售目標(biāo)，新目標(biāo)真能實(shí)現(xiàn)嗎？各家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控影響已逐漸顯現(xiàn)，碧桂園、萬(wàn)科等多家房企的銷售業(yè)績(jī)已在7月份出現(xiàn)明顯回落。不少房企紛紛表示，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，不認(rèn)為下半年會(huì)延續(xù)上半年的銷售增速。

張大偉認(rèn)為，房企之間的分化非常明顯，個(gè)別立足核心城市的上市房企的營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)“雙下調(diào)”，特別是立足北京、上海等一線城市的房企，受樓市調(diào)控政策的影響更為明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)卻認(rèn)為，房企銷售目標(biāo)的調(diào)整已經(jīng)反映了調(diào)控的因素。另外，調(diào)控本身更多是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，如果房產(chǎn)交易持續(xù)低迷，不排除部分城市的調(diào)控政策會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。

兩極分化 資金鏈風(fēng)險(xiǎn)在積累

與往年不同，今年樓市除了要面對(duì)不斷加碼的調(diào)控政策外，還要面對(duì)樓市格局調(diào)整新政的接踵而來(lái)。自2016年底至今，各地已出臺(tái)包括自持地塊、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地等多項(xiàng)新政，促進(jìn)了租房市場(chǎng)發(fā)展。

“今年最大的變化就是租賃政策的出臺(tái)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)房企勢(shì)必會(huì)積極參與租賃市場(chǎng)，這對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)模式勢(shì)必產(chǎn)生較大影響。

新政對(duì)房企的影響有多大？一位業(yè)內(nèi)人士直言，“政府部門配套辦法并沒有下發(fā)，房企自身也沒有具體規(guī)劃。未來(lái)如何發(fā)展還是未知之?dāng)?shù)。”

“增加現(xiàn)金流和降低融資成本，是對(duì)抗市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的利器。”張大偉認(rèn)為，各種融資渠道壓力逐漸增加，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)在逐漸積累，行業(yè)將現(xiàn)兩極分化，在品牌、布局、資源、開發(fā)能力等方面具有優(yōu)勢(shì)的房企，可通過兼并收購(gòu)、買地產(chǎn)股來(lái)增加土地儲(chǔ)備，多元化布局。