統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年中國的房地產(chǎn)企業(yè)只有2 .3萬家，到了2015年達到9 .7萬家，越來越多的企業(yè)包括商家投入房地產(chǎn)市 場 。而 房 地 產(chǎn) 市 場 從20 14年開始寡頭市場形成，前10名的企業(yè)房地產(chǎn)巨頭占了31 .5%的份額，前10 0名占了65 .6%的份額。不過，目前來看，因為傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式受到了制約，現(xiàn)在越大的房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。

在房博會的城市更新論壇上，深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司董事總經(jīng)理陳晨表示，政府鼓勵工改工是因為土地有限、土地財政收入下降，其次政府認(rèn)為社會效益和經(jīng)濟效益同樣可以貢獻稅收。所以產(chǎn)業(yè)企業(yè)包括創(chuàng)新型的企業(yè)，他們有辦公場所、有就業(yè)機會、有市場、有研發(fā)、有生產(chǎn)、有制造。政府在大的土地集約化利用的背景下，慢慢地往經(jīng)濟效益、社會效益、產(chǎn)業(yè)方面轉(zhuǎn)變。

最新數(shù)據(jù)顯示，在城市更新中，深圳下放到各區(qū)中工業(yè)面積要求最高的是 龍 崗 和 寶 安 ，分 別 為265 .5萬平方米和252 .8萬平方米，分別占該城市更 新 面 積 的7 9 .7 %和42.7%。

目前，深圳經(jīng)歷了4個階段的產(chǎn)業(yè)變革。先是制造，然后是研發(fā)，然后是貿(mào)易。第一代是上世紀(jì)80年代的蛇口工業(yè)區(qū)，主要是配套生產(chǎn)，是廉價勞動力；第二代南山區(qū)科技園的最老的南區(qū)，請過來一些有自主研發(fā)實力的國企或者大型的科技型的公司；3 .0版本是總部經(jīng)濟，如南山的后海、前海、福田都是區(qū)域性的總部，是以辦公、輕資產(chǎn)的公司為主；4 .0的園區(qū)在深圳的園區(qū)應(yīng)該算是工改工。

陳晨認(rèn)為：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、低利潤的，但是對比工改工完全相反。工改工4 .0時期則是市場的后面回收期長。不過工改工低成本，自持工改工土地補交地價只是常規(guī)的補交地價的0 .1%。他強調(diào)，不應(yīng)采用補交地價的方式做工改工項目。因為所有在深圳的房企都驗證過了，全額補交地價是虧的。第三 是 高 回 報 ，如 智 慧 廣場、天安云谷( 詳情 圖庫 團購 點評 )、科興科學(xué)園，其中科興科學(xué)園每一年的會議室對園區(qū)出租可以收到幾個億甚至幾十個億的創(chuàng)收。“我認(rèn)為是高回報的，還沒有算上整個項目隨著時間的保值和增值。”所以與傳統(tǒng)開發(fā)相比，工改工是不一樣的操作思路。