2020年深圳工業(yè)用地不低于土地30%
2017深圳國際房博會的城市更新論壇專場上，設定270平方公里“工業(yè)紅線”成為關注焦點。
深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江博士。
“政府鼓勵工改工嚴格控制工改區(qū)，為什么？香港就是我們的一個例子，香港在整個上世紀80年代的時候，過多地把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地之后，他們本來想發(fā)展服務業(yè)，結(jié)果工業(yè)都走了，服務業(yè)服務誰呢？”
深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司董事總經(jīng)理陳晨。
“其實園區(qū)要占很大一部分自持的比例，要用自持做一些產(chǎn)業(yè)配套，有了產(chǎn)業(yè)配套才能談得上產(chǎn)業(yè)服務，有了產(chǎn)業(yè)服務才能談得上園區(qū)的運營。也就是因為你有一些核心的產(chǎn)業(yè)配套，有拉動性的產(chǎn)業(yè)配套，這些企業(yè)才能來。”
按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，到2020年深圳工業(yè)用地不低于深圳土地30%，或者說劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”，消息發(fā)布后引起嘩然一片。觀點普遍認為深圳不應該劃定這么大面積的工業(yè)用地，因為住宅太少了，這也是深圳房價高企的原因之一。如果計算去除50%的生態(tài)線、30%的工業(yè)用地，再扣除醫(yī)院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。
深圳已然轉(zhuǎn)入存量土地的二次開發(fā)，然而，近段時間以來工改被嚴控、棚改政策的實施對于深圳城市更新發(fā)展帶來更多限制。“工改商、工改居就是建住宅，工業(yè)里面配保障性住房難道就不是建住宅？其實大家都意識到了這個問題，但我們的政策總是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳地錯位。”廣和律師事務所城市更新業(yè)務總監(jiān)李芳群近日在一公開論壇上說。
對于市場開發(fā)主體來講，為何要設定270平方公里的“工業(yè)紅線”？開發(fā)企業(yè)如何面對產(chǎn)業(yè)主導城市更新市場？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應該如何運營？一系列問題困擾著深圳開發(fā)企業(yè)。“目前我們的會員單位有130多家，協(xié)會每月都有專業(yè)性培訓，不定期對行業(yè)熱點問題進行專題研究。”安云集團董事長、深圳城市更新企業(yè)開發(fā)協(xié)會會長耿延良表示。顯而易見，數(shù)據(jù)的背后正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“抱團”的表現(xiàn)。對此，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江博士認為，開發(fā)企業(yè)應放長眼光，有統(tǒng)籌思想，學會“講故事”。
“今天說城市更新是解決空間問題就單一了，還應該包括城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的社會問題、經(jīng)濟問題、環(huán)境問題、民生問題等。”在今年的房博會上李江表示，城市進入“精明增長期”后，城市更新成為解決城市各種矛盾和城市病的重要手段。李江指出，“政府鼓勵工改工嚴格控制工改區(qū)，為什么？香港就是我們的一個例子，香港在整個上世紀80年代的時候，過多地把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地之后，他們本來想發(fā)展服務業(yè)，結(jié)果工業(yè)都走了，服務業(yè)服務誰呢？”
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什么是城市更新3.0？
關注工改工產(chǎn)業(yè)空間很重要
縱觀深圳的城市更新歷史，可分為三個階段。第一階段是2009年以前的全面探索階段，以城中村的拆除重建為主，缺乏更新改造政策，更新管理缺位。第二階段是2009-2015年的快速發(fā)展階段，這個階段成立了城市更新專職機構(gòu)，建立了城市更新規(guī)劃———計劃管理機制，更新項目數(shù)量呈井噴式增長，城中村、舊城區(qū)、舊工業(yè)區(qū)改造全面啟動。
第三階段是2015年以后的增質(zhì)提效階段，該階 段 更 加 注 重 環(huán) 境 保護，關注民生健康；規(guī)劃體系、政策體系更完善，更新方式以拆除重建和復合更新并舉；政府加強宏觀調(diào)控，把握城市更新進度；保護產(chǎn)業(yè)空間。李江認為這就是城市更新3.0。
李江表示，城市進入“精明增長期”后，城市更新成為解決城市各種矛盾和城市病的重要手段。主要體現(xiàn)為由單一的解決空間問題向綜合解決城市問題轉(zhuǎn)變，包括解決社會問題、經(jīng)濟問題、環(huán)境問題、民生問題等；再者，由“市場主導”向政府把控、市場主導、公眾參與多贏模式轉(zhuǎn)變。
另外，最被關注的是，城市更新進入3 .0后工改工被強調(diào)，開發(fā)企業(yè)的疑問是“深圳為何需要這么多工業(yè)用地”。李江認為，未來的城市產(chǎn)業(yè)是核心，而深圳城市的整體定位是國際的科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，所以產(chǎn)業(yè)空間很重要。深圳創(chuàng)新的主力軍在企業(yè)、在工業(yè)、在制造業(yè)。“現(xiàn)在市領導、市政府和區(qū)政府越來越關注工業(yè)用地、工業(yè)空間的保護，特別是這兩年在社會上大家談論得紛紛揚揚的工業(yè)區(qū)和工業(yè)線的問題，一劃定以后就認為把企業(yè)的手腳都捆綁了，沒辦法改造了。”
B
為何劃定270平方公里“工業(yè)紅線”？
企業(yè)難忍高房價 人口配套壓力大
去年，《別讓華為跑了》引發(fā)熱議，作者在文中指出，“不能再逃避的現(xiàn)實是，科技業(yè)和地產(chǎn)業(yè)之間的矛盾已經(jīng)顯性化。如果像華為這樣的高利潤企業(yè)都不愿忍受高房價，其它的高端企業(yè)就能承受嗎？”
在未來的競爭中，深圳會面臨諸多挑戰(zhàn)。李江認為：一是粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，深圳提出了國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心和全國經(jīng)濟中心，要與珠江東岸和深港惠形成一個產(chǎn)業(yè)集群，所以大的方向明確了，城市更新的方向也就更加清楚了。
二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級迫切，建設國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心任重道遠，這其中包括企業(yè)發(fā)展使用的空間。如何把高端人才、高端產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)留在深圳，是深圳最大的挑戰(zhàn)，所以政府首先要做的就是要保住一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)空間。香港就是一個例子。整個上世紀80年代的時候，香港本來想發(fā)展服務業(yè)，過多地把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地之后，結(jié)果工業(yè)都走了，服務業(yè)服務誰呢？當然，香港的產(chǎn)業(yè)空心化，也是香港不愿意看到的，但整個經(jīng)濟發(fā)展速度后續(xù)感到非常乏力。因為，深圳民營企業(yè)在里面占了很大的份額，2008年G D P增長是一路向好，所以抵住了很多金融危機。
對于李芳群提出的問題，李江表示，工業(yè)區(qū)塊控制線內(nèi)的工業(yè)用地并非都不能改居住，控制線內(nèi)工業(yè)用地分兩級，一級現(xiàn)狀和規(guī)劃都是工業(yè)的，約240平方公里，這個是不能改成其他用途的；二級約30平方公里，近期不能改其他，2020年可以根據(jù)需求改其他功能的。有部分用地可以釋放出來改居住。另外，他認同“工改保也是工改居”的說法，但是并不是任何地方都可以工改保的。至于工改保后的生活配套問題，深圳現(xiàn)在越來越重視產(chǎn)城融合，今后在工業(yè)區(qū)改造中會加大配套設施建設，以滿足多層次、多元化的需求。
近日，高力國際發(fā)布的深圳寫字樓數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將進入供應過剩下時期，新增供應將在未來三年內(nèi)達到歷史峰值，也就是在2019年將新增180萬平方，與此同時，空置率也將達到30%的歷史最高點。而前述二者相矛盾的是，租金不會因此下降。對于空置率的問題，李江強調(diào)，10年前產(chǎn)業(yè)部門出臺了鼓勵發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已有54個園區(qū)評審通過獲政府掛牌，并一次性獲政府獎勵500萬元。目前深圳基本上沒有新建園區(qū)，都是更新改造的，還有相當一部分被改變成居住和商務辦公。他指出，雖然寫字樓空置率越來越高，可還有開發(fā)商盲目建寫字樓，最后導致新一輪的土地浪費。
而對于政府強調(diào)了工改工后，如何平衡深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住房需求問題，李江認為，深圳的居住建筑總量比例是比較高的，全市十多億的建筑量，居住占了50%以上。如果按照戶籍人口、常住人口來算，我們的人均居住面積是比較高的，但如果按照管理人口來算，我們的比例比較低，因為管理人口是常住人口的一倍，從這個角度來說，深圳的居住量是不夠的。不過，深圳房價高企是多種因素造成的，用地緊缺、土地供應緊張只是其中一個原因，比如現(xiàn)在樓面地價高的4萬-5萬元/平方米，低的2萬-3萬元/平方米，建安成本3000-5000元/平方米，可房子建成后房價都在8萬-10萬元/平方米，這里面房價高漲不完全是土地供應緊張造成的。此外，政府在“十三五”期間規(guī)劃了40萬套保障性住房，各區(qū)都在抓緊落實，特別是軌道站點500米范圍內(nèi)是建設保障性住房主要場所，這40萬套建成后應該能大大緩解住房緊張的局面。
此外的挑戰(zhàn)就是來自人口方面的壓力。最新的城市凈流入人口數(shù)據(jù)顯示，杭州、深圳、成都三個城市排在三甲。深圳2000平方公里不到的土地上承擔了2000多萬人口。李江指出，這就造成了醫(yī)保、教育、交通、養(yǎng)老等配套方面的壓力，具體反映到項目當中就是貢獻率。
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如何應對城市更新3.0？
企業(yè)要定位高 拿項目“講故事”
有專家指出，在深圳政府嚴控工改工之后，對于更新項目開發(fā)企業(yè)非常挑剔。因為傳統(tǒng)的開發(fā)商仍習慣于過去的住宅開發(fā)模式，建成銷售賺快錢。然而，隨著城市發(fā)展進程的需要，城市更新模式正在發(fā)生改變。耿延良此前向都記者表示，未來舊城改造主要分成兩大塊，一是政府主導的以老舊住宅小區(qū)為對象的舊城改造，二是以老舊廠房轉(zhuǎn)型升級為對象的城市更新。而由近期的棚改征求意見稿可見，未來的老舊住宅小區(qū)是由“政府主導+國企實施+住房保障”的開發(fā)模式，那么國企以外的開發(fā)企業(yè)如何是好呢？
對此，李江認為：最重要的是開發(fā)企業(yè)應該學會應對。第一是從區(qū)域視角審視城市更新，強化成片統(tǒng)籌、打造區(qū)域新增長極。目前東莞、惠州、深圳，深莞惠的發(fā)展融合得越來越多，越來越緊密，鐵路、輕軌、基礎設施基本上都連在一起了。在未來的更新當中，盡管項目在深圳，但是我們一定要放眼到整個區(qū)域，要考慮到深圳未來在這個區(qū)域當中承擔什么角色，定位越高，項目在政府獲批的可能性越大。
另外，拿到項目之后要會講“故事”。“故事講得越動聽，容積率提高可能就更容易一些。所以，企業(yè)拿到項目之后，多研究研究，多找一些機構(gòu)給你開拓一下思路。不要急著改，特別是不要急著改成居住，這種模式現(xiàn)在越來越得不到政府的支持?，F(xiàn)在政府希望企業(yè)是有一個有擔當?shù)钠髽I(yè)，除了企業(yè)能賺錢之外，還要為這個社會、為這個城市做更多的事情，多和城市整個功能結(jié)合起來考慮。”
第二是有序提高工改工比例，保障一定規(guī)模、服務完善的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間。有些企業(yè)怕工改工，是因為企業(yè)沒有轉(zhuǎn)型，深圳城市更新已經(jīng)進入3.0階段，城市更新已經(jīng)到了精細化的更新，要有質(zhì)量。第三是進一步創(chuàng)新土地政策，有序提高公共服務設施建設力度。深圳還有大量的合法外用地，如何盤活它們一直是政府機構(gòu)考慮的重點問題。隨著合法用地比例的降低，城市更新的進入門檻會越來越低，這樣會釋放出大量空間來。
傳統(tǒng)房企
市場現(xiàn)狀：傳統(tǒng)房企工改工 補交地價都虧了
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年中國的房地產(chǎn)企業(yè)只有2 .3萬家，到了2015年達到9 .7萬家，越來越多的企業(yè)包括商家投入房地產(chǎn)市 場 。而 房 地 產(chǎn) 市 場 從20 14年開始寡頭市場形成，前10名的企業(yè)房地產(chǎn)巨頭占了31 .5%的份額，前10 0名占了65 .6%的份額。不過，目前來看，因為傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式受到了制約，現(xiàn)在越大的房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。
在房博會的城市更新論壇上，深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司董事總經(jīng)理陳晨表示，政府鼓勵工改工是因為土地有限、土地財政收入下降，其次政府認為社會效益和經(jīng)濟效益同樣可以貢獻稅收。所以產(chǎn)業(yè)企業(yè)包括創(chuàng)新型的企業(yè)，他們有辦公場所、有就業(yè)機會、有市場、有研發(fā)、有生產(chǎn)、有制造。政府在大的土地集約化利用的背景下，慢慢地往經(jīng)濟效益、社會效益、產(chǎn)業(yè)方面轉(zhuǎn)變。
最新數(shù)據(jù)顯示，在城市更新中，深圳下放到各區(qū)中工業(yè)面積要求最高的是 龍 崗 和 寶 安 ，分 別 為265 .5萬平方米和252 .8萬平方米，分別占該城市更 新 面 積 的7 9 .7 %和42.7%。
目前，深圳經(jīng)歷了4個階段的產(chǎn)業(yè)變革。先是制造，然后是研發(fā)，然后是貿(mào)易。第一代是上世紀80年代的蛇口工業(yè)區(qū)，主要是配套生產(chǎn)，是廉價勞動力；第二代南山區(qū)科技園的最老的南區(qū)，請過來一些有自主研發(fā)實力的國企或者大型的科技型的公司；3 .0版本是總部經(jīng)濟，如南山的后海、前海、福田都是區(qū)域性的總部，是以辦公、輕資產(chǎn)的公司為主；4 .0的園區(qū)在深圳的園區(qū)應該算是工改工。
陳晨認為：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、低利潤的，但是對比工改工完全相反。工改工4 .0時期則是市場的后面回收期長。不過工改工低成本，自持工改工土地補交地價只是常規(guī)的補交地價的0 .1%。他強調(diào)，不應采用補交地價的方式做工改工項目。因為所有在深圳的房企都驗證過了，全額補交地價是虧的。第三 是 高 回 報 ，如 智 慧 廣場、天安云谷( 詳情 圖庫 團購 點評 )、科興科學園，其中科興科學園每一年的會議室對園區(qū)出租可以收到幾個億甚至幾十個億的創(chuàng)收。“我認為是高回報的，還沒有算上整個項目隨著時間的保值和增值。”所以與傳統(tǒng)開發(fā)相比，工改工是不一樣的操作思路。
如何進軍：全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略 高回報在后期
地產(chǎn)公司如何做工改工？陳晨認為一定要依托地產(chǎn)的優(yōu)勢，其優(yōu)勢在于規(guī)劃和建設。其中建設上有現(xiàn)成的隊伍和資源，包括還有很多可以墊資的。高回報在后期，對于地產(chǎn)來說就是銷售，產(chǎn)業(yè)招商賺的就是租金，更多的核心利潤來源于運營、投資和產(chǎn)業(yè)。
從產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、建設、招商、運營、到投資，這是一個全產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)。“其實園區(qū)要占很大一部分自持的比例，要用自持做一些產(chǎn)業(yè)配套，有了產(chǎn)業(yè)配套才能談得上產(chǎn)業(yè)服務，有了產(chǎn)業(yè)服務才能談得上園區(qū)的運營。也就是因為你有一些核心的產(chǎn)業(yè)配套，有拉動性的產(chǎn)業(yè)配套，這些企業(yè)才能來。”
陳晨表示：最后一個是投資園區(qū)里面的企業(yè)。開發(fā)商作為園區(qū)運營商，在第一時間知道這家企業(yè)的財報和招聘人員的趨勢和客戶量的情況，所以作為房地產(chǎn)開發(fā)商就有產(chǎn)業(yè)了。另外，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)建在前海、在寶安中心區(qū)，就投一些總部經(jīng)濟的金融類的項目；在龍崗、在坂田你就投一些智能硬件、物聯(lián)網(wǎng)、新一代信息技術的企業(yè)；在坪山，你就投一些生物醫(yī)藥、新能源類的企業(yè)；你在大鵬就投生命科學。這是工改工的第一步。
第二步要搭一個團隊，整個團隊你看這些部門和房地產(chǎn)的完全不一樣，行業(yè)研究非常重要，你首先要研究行業(yè)未來市場的量是多少，比如說物聯(lián)網(wǎng)可以做，未來是萬億級的市場，機器人也可以做。招商運營，我把招商運營合在一起了，其實招商的時候就應該考慮到運營。最后是股權(quán)投資。
第三步，有了全產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略，還要組建了一個團隊，具體包括待業(yè)研究部、產(chǎn)業(yè)促進會、招商運營部、股權(quán)投資部等，并與產(chǎn)業(yè)促進部、協(xié)會、高校等合作，形成優(yōu)勢互補，資源共享。
第四步，輕資產(chǎn)品牌輸出，圍繞整個產(chǎn)業(yè)的前期項目的策劃定位、產(chǎn)業(yè)定位，如何落到功能分區(qū)，再根據(jù)功能分區(qū)進行一些開發(fā)建設。
第五步，做產(chǎn)業(yè)的盈利模式。僅是計算租賃和配套的銷售盈利是不夠的，工改工項目肯定要有一個定位。如光電產(chǎn)業(yè)園只做光電這個行業(yè)，而圍繞這個行業(yè)越細分其公共的部分就越多，共通的東西就越多，所以公共的部分東西就可以外包，比如企業(yè)的各個環(huán)節(jié)銷售、研發(fā)、渠道、人力、財務。未來一個企業(yè)有了一個非常強大的園區(qū)作為后盾，而且現(xiàn)在很多配套，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務賺了錢就是產(chǎn)業(yè)配套的錢，如果一個園區(qū)夠?qū)I(yè)可以做到50%，未來的企業(yè)全是輕資產(chǎn)企業(yè)，只需要做知識產(chǎn)權(quán)，研發(fā)和技術攻關都可以外包。
第六步是資產(chǎn)證券化，也是這六步中里面最重 要 的 一 步 。目 前 有R E ITS和AB S，不 過R E IT S在中國“做不了”，A B S現(xiàn)在慢慢放開，但是現(xiàn)在也沒有成功的案例。有一些基金公司正在做的圍繞工改工的園區(qū)融資，叫“產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎配套建設基金”。其實很多的資本市場的玩家會購買一些物業(yè)，然后在資本市場做估值。上市之后資產(chǎn)就可以在二級資本市場定向增發(fā)。但是現(xiàn)在證監(jiān)會對這種業(yè)態(tài)的要求越來越嚴，如要求三年之內(nèi)不允許變更主營業(yè)務乖，但又確實是一個做工改工項目的非常必備的東西。
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