經(jīng)過迷惘與探索，培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“租售并舉”，成為住房制度改革的新方向。事實(shí)上，這也是順應(yīng)需求結(jié)構(gòu)性變化，調(diào)整住房供給端的應(yīng)有之義。目前，中國7億多城鎮(zhèn)居民中有20%長(zhǎng)期租房，熱點(diǎn)城市40%的常住人口長(zhǎng)期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。高房?jī)r(jià)背景下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已常態(tài)化。另外，出于小孩教育、父母養(yǎng)老、通勤便利等考慮，很多有房業(yè)主也選擇租房。因此，大城市租房比例超過50%，中國進(jìn)入了住房租賃時(shí)代。

盡管住房租賃時(shí)代已來臨，但一直以來，租房并不像買房那樣受廣大老百姓認(rèn)可，只是權(quán)宜之計(jì)或不得已而為之的選擇。但在多數(shù)發(fā)達(dá)國家，居民在租房和買房選擇上很淡然，比例基本“對(duì)半開”。本應(yīng)是住房供應(yīng)“雙引擎”的租房和買房，在中國之所以跛足前行、厚此薄彼，在于租房無法獲得與買房同等的承載。首先，住房是絕大多數(shù)百姓的財(cái)富大頭，城鎮(zhèn)居民70%的財(cái)富是房子。更重要的是，房?jī)r(jià)上漲帶來的資產(chǎn)收益，成為收入差距的原因，也是居民追求財(cái)富的途徑。

其次，中國租房市場(chǎng)長(zhǎng)期不規(guī)范，存在著大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象。甚至，有人說，沒有租過房就不足以談人生，租房是大學(xué)生體驗(yàn)世態(tài)炎涼和社會(huì)黑暗面的第一課；最后，租房無法享受到與買房一樣的公共服務(wù)，比如租房人群很難落戶，也就很難享有與戶籍掛鉤的社會(huì)保障。即便是申請(qǐng)信用貸款或消費(fèi)融資，銀行也往往要求以房子來抵押。最關(guān)鍵的教育資源分享上，租房人群也排在最后面。

這就是制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“三大痛點(diǎn)”，也是租賃市場(chǎng)屢提不振的罪魁禍?zhǔn)?。目前，全國人均住房面積已達(dá)41平方米，城鎮(zhèn)戶均住房擁有超過1.1套，但2.45億外來人口及背后1.5億“三留人群”(留守婦女、老人和兒童)、低收入人群和新就業(yè)大學(xué)生的住房需求卻嗷嗷待哺。當(dāng)前，樓市資產(chǎn)泡沫已到臨界點(diǎn)、“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)在靠近，能否激活租賃市場(chǎng)，關(guān)系到能否夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)，讓泡沫“軟著陸”。近期，從中央到地方一系列大動(dòng)作，宣示“租售并舉”已成為樓市長(zhǎng)效機(jī)制著力點(diǎn)。

這也是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，攻克“三大痛點(diǎn)”的工作正齊頭并進(jìn)。首先，近期中央金融工作會(huì)議召開，標(biāo)志著金融風(fēng)險(xiǎn)從“騰挪”轉(zhuǎn)向“出清”，資金非空轉(zhuǎn)即“入樓”的局面逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，近期政治局會(huì)議傳達(dá)出信號(hào)，調(diào)控之氣可鼓不可泄、可緊不可松，惟如此才能讓“房子回歸居住屬性”落地。切斷杠桿接濟(jì)、切斷投資炒作需求，房?jī)r(jià)再度快速上漲已無可能。房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期退卻了，樓市的投機(jī)風(fēng)潮才會(huì)平息。

其次，住房租賃市場(chǎng)秩序?qū)②呌谝?guī)范。近日，31個(gè)中央部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的備忘錄>的通知》，懲戒包括限制市場(chǎng)準(zhǔn)入、限制商品房買賣備案等重典。而且，失信房地產(chǎn)企業(yè)(包括中介企業(yè))和懲戒對(duì)象的信息和失信行為，將在全國信用信息共享平臺(tái)、“信用中國”網(wǎng)站、住建部信息平臺(tái)，各省信用平臺(tái)上同步公示。進(jìn)一步，國家將建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，以政府信用解決租賃亂象，讓租者安心。

最后，要漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)租售在公共服務(wù)享有上均等化。近日，住建部人士接受新華社采訪時(shí)表態(tài)，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務(wù)方面與買房享有同等待遇，這是繼廣州為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)提出教育“租購?fù)瑱?quán)”后，主管部門的明確表態(tài)。隨后，鄭州、無錫、濟(jì)南、陜西等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務(wù)。有國家意志背書，未來更多城市會(huì)跟進(jìn)政策。盡管受到公共資源稀缺的困擾，但通過積分落戶排隊(duì)，深圳、杭州等地居民憑備案租賃合同已實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。

從中央意圖看，打破政策桎梏與深層次改革同步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)租售并舉，建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制，這既是形勢(shì)倒逼之舉，也是主動(dòng)改革之為。過度依靠房地產(chǎn)的增長(zhǎng)不可持續(xù)，而且存在巨大金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，形勢(shì)依然倒逼；未來調(diào)控將堅(jiān)持政策穩(wěn)定與查漏補(bǔ)缺的基調(diào)，樓市將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)平穩(wěn)，從而創(chuàng)造出主動(dòng)改革的、難得的“窗口期”。過去，我們?cè)l(fā)力住房保障，希望能讓房?jī)r(jià)和樓市軟著陸，現(xiàn)在又發(fā)力租售并舉。不缺林林總總的政策，缺的是執(zhí)行政策的決心和力度。當(dāng)前來看，天時(shí)地利人和均到位，租售并舉關(guān)系行業(yè)興衰，關(guān)系經(jīng)濟(jì)未來，就差改革“落地”。

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