最近一斷時(shí)間接到的咨詢，主要集中在買賣雙方已經(jīng)過(guò)戶完成，買家取得房產(chǎn)證并抵押給按揭銀行，但是銀行遲遲不放尾款的情況。今天就聊下眼下普遍發(fā)生的這類過(guò)戶后糾紛。

    所有的賣家都應(yīng)該知道，在房產(chǎn)過(guò)戶給買家后，操作不當(dāng)可能面臨剩余尾款收款不能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    在買家取得房產(chǎn)證后要落實(shí)清楚房產(chǎn)證由誰(shuí)保管，通常情況下由中介公司或擔(dān)保公司保管，過(guò)戶后要催告中介公司和買家盡快安排辦理抵押登記手續(xù)，避免出現(xiàn)買家直接轉(zhuǎn)賣他人的情況?，F(xiàn)實(shí)生活中有買家直接搶走新房產(chǎn)證的情況發(fā)生，也有買家和中介人員或擔(dān)保人員串通，拿到新房產(chǎn)證當(dāng)天直接轉(zhuǎn)賣的情況。

    同時(shí)也要避免買家不在以前申請(qǐng)的按揭貸款銀行抵押，而是和中介或擔(dān)保公司的串通抵押給其他銀行商業(yè)貸款。在按揭貸款銀行進(jìn)行抵押，貸出的部分依據(jù)雙方在銀行辦理首期款監(jiān)管協(xié)議過(guò)程時(shí)的約定，銀行會(huì)直接放給賣家留存的指定收款賬戶，但是買家另行去其它銀行抵押貸款，尾款就不會(huì)放給賣家。

    而在過(guò)戶后這一段時(shí)間最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，買家辦理出房產(chǎn)證后，還沒(méi)有來(lái)得及抵押給按揭貸款銀行，房產(chǎn)就被買家的其他債權(quán)人申請(qǐng)查封，此時(shí)賣家就只能和買家的所有債權(quán)人平均分配買家的財(cái)產(chǎn)。這樣的情況理論上是會(huì)發(fā)生，特別是被買家惡意設(shè)局的時(shí)候，是防不勝防。

    下面詳細(xì)的說(shuō)下常見(jiàn)的尾款不能及時(shí)收到的二類情況：

    一、  銀行不配合買家辦理抵押登記

    有佛山的賣家咨詢這個(gè)情況，他面臨的是，過(guò)戶完成以后銀行不配合買家辦理抵押手續(xù)，理由是他們銀行的信貸政策發(fā)生變化，什么時(shí)候可以接受買家的抵押申請(qǐng)等他們銀行上級(jí)通知。

    在此種情況下，賣家要看下雙方買賣合同中關(guān)于抵押是如何約定的，這里說(shuō)的合同包含在中介公司簽訂的房屋買賣合同，也包含遞件過(guò)戶時(shí)簽訂的房屋買賣合同，就看那一份合同中有關(guān)于抵押時(shí)間的約定，找到該條款以后，發(fā)函給買家要求其依據(jù)雙方合同約定的時(shí)間及時(shí)辦理抵押貸款手續(xù)，不然追究其違約責(zé)任。

    有人可能就說(shuō)了，這種情況是按揭貸款銀行不接受買家的抵押，買家沒(méi)有法律責(zé)任。這種理解是錯(cuò)誤的，依據(jù)合同法第一百二十一條的規(guī)定，因?yàn)榈谌说脑?，?dǎo)致合同不能正常履行，應(yīng)由合同履行義務(wù)人向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，然后合同履行人再追究第三人的法律責(zé)任。相關(guān)法律依據(jù)《合同法》第一百二十一條：當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

    如果雙方在兩份買賣合同中，均沒(méi)有就買家取得房產(chǎn)證后何時(shí)應(yīng)該辦理抵押有明確的約定，則此時(shí)賣家仍然要催告買家及時(shí)辦理抵押登記，支付購(gòu)房款。此時(shí)，賣家的主要合同義務(wù)房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，只剩下收取剩余的尾款并辦交房手續(xù)了，在催告后合理時(shí)間內(nèi)還沒(méi)有收到尾款，依據(jù)法律規(guī)定買家需要承擔(dān)延遲支付購(gòu)房款的違約責(zé)任。經(jīng)催告后逾期超過(guò)三個(gè)月還沒(méi)有收到尾款，賣家可以解除雙方的買賣合同，收回房產(chǎn)并追究買家的根本違約責(zé)任。

    逾期付款的違約責(zé)任，雙方買賣合同中有約定的按照合同約定處理，買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

    二、  抵押后按揭銀行以額度緊張為由不及時(shí)安排放款

    在深圳交易的賣家碰到更多的是，過(guò)戶后買家已經(jīng)完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時(shí)安排放款，要想快點(diǎn)放款銀行通常會(huì)有兩個(gè)要求，一是買家同意利率上浮至95折或基準(zhǔn)利率，二是購(gòu)買銀行推薦的金融產(chǎn)品。

    深圳的賣家在過(guò)戶后，買家已經(jīng)完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時(shí)安排放款的情況下，依據(jù)雙方網(wǎng)簽的遞件合同第九條，是沒(méi)有辦法追究買家承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。在買賣雙方遞件的網(wǎng)簽合同第九條，關(guān)于買家逾期付款的違約責(zé)任條款，明確約定了因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的，買家不承擔(dān)違約責(zé)任。

   《深圳市二手房買賣合同》第九條：買方逾期付款的違約責(zé)任

    買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：

    1．要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。

    2．有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之____________的違約金。

    正是因?yàn)橛辛嗽摋l約定，很多深圳的買家在完成抵押登記，銀行以房貸額度緊張為由不及時(shí)安排放款給賣家時(shí)，不積極的配合賣家催促銀行，而是認(rèn)為這和買家無(wú)關(guān)，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了賣家，讓賣家找銀行協(xié)商。特別是在賣家依據(jù)合同約定在沒(méi)有收到尾款已經(jīng)提交交付房產(chǎn)的情況下，更是對(duì)尾款問(wèn)題不管不問(wèn)，嚴(yán)重的違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

    這里面存在一個(gè)問(wèn)題，就是買家存在高評(píng)高貸的情況下，如果賣家以買家存在高貸為突破口，投訴到銀行，銀行有可能會(huì)以買家在申請(qǐng)貸款時(shí)存在虛增成交價(jià)的理由撤銷貸款承諾書。這時(shí)候買家就需要一次性支付剩余的購(gòu)房款了，不然需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    還有一個(gè)問(wèn)題就是銀行出具的貸款承諾書自身備注的有效期過(guò)期。通常情況下在深圳二手房交易過(guò)程中，銀行出具給買家的貸款承諾書的有效期是三個(gè)月，過(guò)了這個(gè)有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發(fā)函詢問(wèn)下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過(guò)期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。

    為了避免出現(xiàn)過(guò)戶后尾款遲遲收不到的情況，出賣人在出售房產(chǎn)時(shí)，有必要就尾款的最終收款時(shí)間和買受人作一個(gè)單獨(dú)的約定，約定不論什么原因賣家超過(guò)雙方約定的時(shí)間收到尾款，買家均應(yīng)該承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

    注意這樣的約定應(yīng)該在中介版本的買賣合同和遞件過(guò)戶的網(wǎng)簽合同備注條款中同時(shí)出現(xiàn)。只是體現(xiàn)在中介版本的買賣合同中，會(huì)在法律適用上造成不必要的麻煩，也就是法院審理時(shí)究竟應(yīng)該以那一份合同做為最終定案依據(jù)的法律困擾。

    還有一個(gè)問(wèn)題就是，買賣房產(chǎn)要按照交易慣例走，不要在沒(méi)有收到全部尾款的情況下提前交付房產(chǎn)，提前交付了，銀行什么時(shí)候給賣家放尾款，買家是不會(huì)關(guān)心的。

    好心成就了別人，最后惡心了自己。這樣很不好。

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