高溫天氣并沒有阻礙深圳客的腳步。7月7日，毗鄰惠州南站的樓盤星河丹堤開盤，17500元/平方米的均價，吸引了不少深圳客前來購房。“我在深圳沒有房票了，來這邊也是聽銷售介紹的，聽說未來能漲到4萬元/平方米。我雖然不是很相信，但是距離最近的坪山價格都超過3萬元/平方米了。惠州現(xiàn)在房價低，不限購，還交通方便，買房投資還是可以考慮的。”一位深圳買家對中國房地產(chǎn)報記者表示。

惠州中原數(shù)據(jù)顯示，7月第二周周末有4盤共1046套新品推盤入市，當(dāng)天整體去化率達九成，其中星河丹堤、弘泰映月灣、云峰三個項目，市場接受度高，當(dāng)天全部售出。

深圳同期僅有一個項目開盤，而整個6月僅有5個項目開盤，整體開盤銷售率為30%。深圳樓市的表現(xiàn)不盡如人意，不少深圳人的買房需求依然外溢到不限購的惠州。但是對于深圳樓市的展望，業(yè)內(nèi)人士的意見是，深圳潛在需求還是很大，只是還在觀望期。

深圳樓市半年均價只下跌1%

不同于其他熱點城市在2017上半年一再收緊的“限貸限購限售”調(diào)控組合拳，深圳避開了此輪調(diào)控潮的主線，將舉措指向了具體的實施及進一步規(guī)范市場操作行為上，這與2016年十月深圳出臺史上最強的調(diào)控后樓市快速降溫并且持續(xù)發(fā)揮調(diào)控效力有關(guān)。

“現(xiàn)在來看房的人不是特別多，去年十月深圳限購條件提高后，也是打擊了不少購房需求。很多買家都在觀望，我們也很著急，不過也沒用，相比較那些還在等預(yù)售證的項目來說，我們能拿到已經(jīng)很幸運了。就我看來，小幅度的讓利還是會有的。”一位南山區(qū)項目負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者直言。

另一位龍崗區(qū)大盤負責(zé)人相對樂觀，“我們是剛需盤，今年銷售還可以，已經(jīng)超出了預(yù)期。調(diào)控讓更多剛需客戶進入了市場。目前深圳樓市政策導(dǎo)向還是比較明顯的，我相信下半年還是會趨穩(wěn)的。我們的價格一樣是趨穩(wěn)的，不會比之前賣的貴，但是也不會賣的更便宜。”

戴德梁行大中華區(qū)副總裁暨華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍對中國房地產(chǎn)報記者指出，“一方面，預(yù)現(xiàn)售環(huán)節(jié)的管控使得市場供應(yīng)量大幅縮減，從而影響成交量；另一方面，從嚴的調(diào)控令市場各方觀望情緒濃重，價格缺乏上行支撐。加上年初的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細則》對項目價格等的指導(dǎo)，也令房價持續(xù)攀升的局面受到直接限制。”

不過從市場情況來看，需求端購買欲望依然支撐著深圳樓市。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市成交105萬平方米，較2016年下半年下滑40%，但是在成交量明顯下滑的情況下，全市均價卻非常穩(wěn)定，從去年11月的54986元/平方米至今年6月份的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在供應(yīng)方面，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前深圳樓市庫存去化時間為18.4個月。在新增供應(yīng)局限下，市場存量亦被緩慢去化，當(dāng)前323.7萬平方米的可售面積為2016年來的最低值。

對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者表示：“下半年具備入市條件樓盤的數(shù)量肯定比上半年多，但是否能恢復(fù)熱度，要看政府態(tài)度，還要看市場的信心情況。從目前的情況看，需要買房的客戶仍然不少，但市場成交氣氛并不活躍，且可以選擇的樓盤也不多。因此樓市能否在下半年轉(zhuǎn)暖，要看買賣雙方的積極性，但明顯的是，部分資金緊張的開發(fā)商，肯定有降價的傾向，下半年可以多加留意。”

惠州成品牌開發(fā)商決戰(zhàn)地

在這波調(diào)控大潮下，穩(wěn)如泰山的深圳房價和撲朔迷離的未來市場走勢讓購房客轉(zhuǎn)而在深圳周邊城市尋找合適的房源。

而在一路之隔的東莞已經(jīng)限購的情況下，另一邊的惠州限購政策遲遲不見蹤影。不管是急于購置物業(yè)自住客還是長期持有的投資客，惠州都是最好的選擇。

劉莎（化名）周末剛?cè)セ葜菪呛拥さ炭戳朔?，原本打算在深圳羅湖區(qū)買商務(wù)公寓，但是未來高昂的轉(zhuǎn)手稅費令其打了退堂鼓。“我覺得還是買住宅更好，之所以選擇惠州，也是圖便宜和近。深圳公寓雖然不限購不限貸，但是7萬元/平方米的均價還是比較高，惠州對我來說負擔(dān)不會那么重。我也是看中了粵港澳大灣區(qū)的概念，相信惠州未來房價能夠上漲。”劉莎表示。

從2017年1月起，深惠兩地“公交化”的城際通勤高鐵班次覆蓋早晚上下班時段，從惠州南站到深圳北站僅半小時，到深圳福田站只要57分鐘，在“大灣區(qū)”概念下，深惠“雙城記”正在被“同城化”所取代。

惠州大亞灣一位項目負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者直言：“惠州市政府對于房價是維穩(wěn)，并不想過于打壓，所以可以看到在限賣條件上比較嚴格，但并沒有限制外來人士購買，調(diào)控整體來說比較溫和。周末惠州樓市也是不乏自住型的深圳客來看房。我們的銷售并沒有受到太大影響。”

惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新房市場批預(yù)售面積504萬平方米，雖然低于預(yù)期，但是購房者入市意愿強，市場需求旺盛，項目開盤去化率高，供不應(yīng)求局面凸顯。下半年預(yù)計將推出46個新項目，品牌房企占比近6成。尤其是惠陽、惠城、大亞灣表現(xiàn)值得期待。

這也令惠州成為了品牌房企的新戰(zhàn)場。據(jù)惠州中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2017年6月，進駐惠州的品牌房企有碧桂園、恒大、萬達、富力、龍光、卓越、華潤、保利、雅居樂、佳兆業(yè)、中洲、中海等30余家品牌開發(fā)商。今年上半年碧桂園以118.22億元銷售業(yè)績位列惠州第一，星河地產(chǎn)以25.89億元緊隨其后，富力地產(chǎn)以16.71億元排名第三。

事實上，僅碧桂園一家房企，在惠州已有約60個項目，今年就有超18個項目對外銷售。上述不少項目主打就是深圳客。例如碧桂園太東公園上城深圳客比例占比還是超過7成。而星河地產(chǎn)僅憑借星河丹堤一個項目就收金25.89億元，這也是深圳客較為喜愛的項目。

開發(fā)商偏愛惠州也體現(xiàn)在土地市場，春節(jié)后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%，連龍門一塊1600平方米的地塊都產(chǎn)生了63%的溢價。

惠州世聯(lián)行(002285,股吧)副總經(jīng)理胡光宇表示：“如此多的品牌開發(fā)商在惠州找地，說明大家看好惠州的城市前景?；葜莸馁Y源、土地供應(yīng)都具備承接深圳產(chǎn)業(yè)以及人口轉(zhuǎn)移的能力?，F(xiàn)在，本地人的購買需求也相當(dāng)旺盛。隨著軌道交通的規(guī)劃落地，未來惠州的土地價格還是有繼續(xù)上揚的空間。”

深圳打造“45分鐘通勤圈”

深圳客外溢至東莞惠州已經(jīng)成為了趨勢?；仡?ldquo;十二五”期間，深圳商品住房供應(yīng)用地總量僅完成規(guī)劃目標(biāo)的64.7%，其間深圳新建商品房均價飆漲了76%，而同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)5年下降，2015年存量用地供應(yīng)占土地供應(yīng)總量的77.2%。深圳每年新房供應(yīng)七成以上需要靠城市更新項目來提供，眾所周知，城市更新項目操作時間長。

去年為緩解供不應(yīng)求的住房矛盾，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》（征求意見稿）中，明確提出“十三五”期間，深圳居民在東莞、惠州等地購房需求達25萬套。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前在“北上廣深”四座一線城市中，深圳的軌道交通規(guī)模最小，但密度最大，達到每平方公里143米，遠高于北京（樓盤）35米、上海（樓盤）97米和廣州（樓盤）42米。值得注意的是，到2030年，深圳軌道交通規(guī)模將是現(xiàn)在的4倍。

根據(jù)《深圳市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2016—2030)》，目前深圳規(guī)劃城市軌道線路達32條，總規(guī)模約1142公里，其中包括市域快線8條，總規(guī)模約412公里，普速線路24條，總規(guī)模約730公里，未來城市主副中心之間將有望實現(xiàn)45分鐘通達。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“從成交量看2016年惠州、東莞就超過了深圳，基本是深圳的兩倍。但是如果一二手住宅一起來看，深圳是和東莞、惠州相近。不能完全說深圳樓市跑輸惠州、東莞，現(xiàn)在國家鼓勵疏導(dǎo)大城市住房需求到周邊城市，樓市一體化在提高。臨深片區(qū)未來軌道交通接軌后，會有更多人去購房，畢竟惠州、東莞常駐人口只有深圳三分之一，未來成交量超過深圳有這個趨勢。”

何倩茹也表示相同看法，“選擇深圳還是選擇周邊，這個第一得看資金情況，第二是見仁見智、各有所愛的事情。但在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展促進之下，無論是東莞還是惠州，或者大灣區(qū)內(nèi)其他城市，其樓市均有更大的發(fā)展前景，部分有投資眼光的客戶可能會率先布局。”

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