2017年7月10日，深圳– 世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2017年第二季度深圳房地產(chǎn)市場回顧及展望》。優(yōu)質寫字樓市場連續(xù)第九季高位供應，增加項目市場競爭致租金分化凸顯，金融業(yè)如資產(chǎn)管理、投資基金公司繼續(xù)主導需求，制造業(yè)寫字樓需求異軍突起，消費服務及專業(yè)服務業(yè)需求亦突出。購物中心新增供應創(chuàng)歷史新高，以實現(xiàn)競爭差異化引入的新品牌擴張持續(xù)，多家連鎖餐飲及零售品牌進軍深圳。物流設施市場方面，部分項目為提高收益新規(guī)劃為展示及辦公空間，物流需求增長致供不應求升級。
優(yōu)質寫字樓市場：制造業(yè)寫字樓需求異軍突起
深圳優(yōu)質寫字樓市場連續(xù)第九季錄得高位供應，四個項目近31萬平方米新增供應入市。優(yōu)質寫字樓市場去化表現(xiàn)分化。少量老舊項目因新增供應入市致競爭加劇，空置率有所升高。而多個近期交付的新項目受租賃投資公司的擴張及前期預租累積的推動，空置率改善明顯。在此帶動下，單季整體市場凈吸納量實現(xiàn)超32萬平方米的較高水平，空置率環(huán)比下降0.5個百分點至8.1%。
行業(yè)板塊來看，金融業(yè)租戶繼續(xù)主導市場需求，以資產(chǎn)管理、投資公司為主，兼有部分基金公司。另外一個重要的需求推動來自本地的租賃投資公司在季內(nèi)繼續(xù)快速擴張，快速推動了新近交付的寫字樓項目的吸納。此外美容、醫(yī)療類的消費服務企業(yè)和以信息科技服務企業(yè)為主的專業(yè)服務業(yè)也貢獻了重要比重。不同于以往多個季度的是，來自自動化設備和電子配件等制造業(yè)板塊成為第二大行業(yè)需求來源?？萍碱惼髽I(yè)和貿(mào)易類企業(yè)在本季度內(nèi)可見少量擴張。
項目陸續(xù)入市引致的市場競爭日益加劇令租金分化更加凸顯。本季可見到多個老舊項目因硬件老舊或地理位置不佳導致的租金下跌，而新近入市項目憑借高品質硬件設施及不斷增加的入駐率實現(xiàn)租金上漲，整體市場的租金分化面更為寬泛。綜合整體市場的租金表現(xiàn)，受到老舊項目租金下跌影響，平均租金環(huán)比下降0.2%至每月每平方米208.4元，但平均租金基數(shù)為歷史最高。從新交付項目水平來看，高品質的新項目依然能實現(xiàn)較高的租金水平，如福田中心區(qū)交付的某新項目的租金超過每月每平方米300元。
未來六個月，預計依然有大量的新增供應交付，主要分布在福田中心區(qū)、高新科技園區(qū)和前海。從新項目的預租情況來看，鑒于多個項目預租已經(jīng)取得了一定的進展，預計整體市場的空置率波動不大，但租金受新增供應密集累積入市影響，將小幅下降。
優(yōu)質商業(yè)物業(yè)市場：新增供應創(chuàng)歷史新高，多家連鎖餐飲及零售品牌進軍深圳
第二季度位于新興區(qū)域的五個項目共36.5萬平方米新增供應入市，創(chuàng)歷史新高。受新入市項目帶動，新增需求主要來自以國內(nèi)連鎖女裝品牌為主，兼有家居、珠寶等的零售業(yè)態(tài)，其中設計師品牌集合店1#WOR同時開出兩家店。同時，來自國際化妝品品牌亦積極擴張，海雅繽紛城亦打造了彩妝專區(qū)。此外，以實現(xiàn)競爭差異化引入的新品牌擴張持續(xù)，不同的是餐飲類售價表現(xiàn)搶眼，共四家連鎖餐飲品牌首入深圳，奢侈鞋類品牌Jimmy Choo也在深圳開出首店。受新增供應影響，市場空置率環(huán)比上升0.6個百分點至5.6%。
整體市場租金表現(xiàn)分化，核心區(qū)域老舊項目以及空置率較高的項目在進行租戶調(diào)整的時候降低租金以吸引租戶，而非核心區(qū)域的購物中心隨著地鐵通達帶來的日益增長的消費人群，經(jīng)營表現(xiàn)日益良好，租金得以小幅提升。整體市場平均租金環(huán)比穩(wěn)定，首層租金為每天每平方米22.5元。
未來六個月，預計新增供應高位持續(xù)，得益于良好的預招商，市場空置率變化不大，而租金受到項目間競爭影響引致的個別購物中心降租以吸引租戶，預計將微跌。
物流設施市場：部分項目新規(guī)劃為展示及辦公空間，物流需求增長致供不應求升級

第二季度，繼續(xù)未看到新增供應入市。因跨境電商需求受政策影響并未出現(xiàn)預期增長，個別園區(qū)租賃投資公司退讓部分面積于市場，同時因產(chǎn)業(yè)升級導致個別園區(qū)的某些制造業(yè)需求撤出市場。受此影響，市場空置率短暫升高0.3個百分點至5.6%。盡管如此，但整體市場的供不應求繼續(xù)推動租金不斷走高，環(huán)比增長0.6%至每月每平方米43.7元。
本季繼續(xù)可見物流設施新規(guī)劃部分設計為展示和辦公空間以提高收益，原定交付的某項目因規(guī)劃問題推遲入市，因此未來六個月僅有10萬平方米新增供應入市。鮮有的新增供應以及現(xiàn)有供應轉作他用，以及深圳日益嚴格的城市更新政策，對于違章農(nóng)民倉的拆除，使得有效供應日益壓縮。而另一方面不斷增長的物流需求使得供不應求狀況升級，帶動租金持續(xù)增長，而空置率維持低位。未來需求方面，電商依然是最大的需求來源，包括國內(nèi)大中小型電商和境外電商均有擴張需求。

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