世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2017年第二季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)連續(xù)第九季高位供應(yīng)，增加項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)致租金分化凸顯，金融業(yè)如資產(chǎn)管理、投資基金公司繼續(xù)主導(dǎo)需求，制造業(yè)寫字樓需求異軍突起，消費(fèi)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求亦突出。購(gòu)物中心新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，以實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)差異化引入的新品牌擴(kuò)張持續(xù)，多家連鎖餐飲及零售品牌進(jìn)軍深圳。物流設(shè)施市場(chǎng)方面，部分項(xiàng)目為提高收益新規(guī)劃為展示及辦公空間，物流需求增長(zhǎng)致供不應(yīng)求升級(jí)。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：制造業(yè)寫字樓需求異軍突起

深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)連續(xù)第九季錄得高位供應(yīng)，四個(gè)項(xiàng)目近31萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)去化表現(xiàn)分化。少量老舊項(xiàng)目因新增供應(yīng)入市致競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率有所升高。而多個(gè)近期交付的新項(xiàng)目受租賃投資公司的擴(kuò)張及前期預(yù)租累積的推動(dòng)，空置率改善明顯。在此帶動(dòng)下，單季整體市場(chǎng)凈吸納量實(shí)現(xiàn)超32萬(wàn)平方米的較高水平，空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。

行業(yè)板塊來(lái)看，金融業(yè)租戶繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)需求，以資產(chǎn)管理、投資公司為主，兼有部分基金公司。另外一個(gè)重要的需求推動(dòng)來(lái)自本地的租賃投資公司在季內(nèi)繼續(xù)快速擴(kuò)張，快速推動(dòng)了新近交付的寫字樓項(xiàng)目的吸納。此外美容、醫(yī)療類的消費(fèi)服務(wù)企業(yè)和以信息科技服務(wù)企業(yè)為主的專業(yè)服務(wù)業(yè)也貢獻(xiàn)了重要比重。不同于以往多個(gè)季度的是，來(lái)自自動(dòng)化設(shè)備和電子配件等制造業(yè)板塊成為第二大行業(yè)需求來(lái)源。科技類企業(yè)和貿(mào)易類企業(yè)在本季度內(nèi)可見(jiàn)少量擴(kuò)張。

項(xiàng)目陸續(xù)入市引致的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇令租金分化更加凸顯。本季可見(jiàn)到多個(gè)老舊項(xiàng)目因硬件老舊或地理位置不佳導(dǎo)致的租金下跌，而新近入市項(xiàng)目憑借高品質(zhì)硬件設(shè)施及不斷增加的入駐率實(shí)現(xiàn)租金上漲，整體市場(chǎng)的租金分化面更為寬泛。綜合整體市場(chǎng)的租金表現(xiàn)，受到老舊項(xiàng)目租金下跌影響，平均租金環(huán)比下降0.2%至每月每平方米208.4元，但平均租金基數(shù)為歷史最高。從新交付項(xiàng)目水平來(lái)看，高品質(zhì)的新項(xiàng)目依然能實(shí)現(xiàn)較高的租金水平，如福田中心區(qū)交付的某新項(xiàng)目的租金超過(guò)每月每平方米300元。

未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)依然有大量的新增供應(yīng)交付，主要分布在福田中心區(qū)、高新科技園區(qū)和前海。從新項(xiàng)目的預(yù)租情況來(lái)看，鑒于多個(gè)項(xiàng)目預(yù)租已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的空置率波動(dòng)不大，但租金受新增供應(yīng)密集累積入市影響，將小幅下降。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，多家連鎖餐飲及零售品牌進(jìn)軍深圳

第二季度位于新興區(qū)域的五個(gè)項(xiàng)目共36.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，創(chuàng)歷史新高。受新入市項(xiàng)目帶動(dòng)，新增需求主要來(lái)自以國(guó)內(nèi)連鎖女裝品牌為主，兼有家居、珠寶等的零售業(yè)態(tài)，其中設(shè)計(jì)師品牌集合店1#WOR同時(shí)開出兩家店。同時(shí)，來(lái)自國(guó)際化妝品品牌亦積極擴(kuò)張，海雅繽紛城亦打造了彩妝專區(qū)。此外，以實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)差異化引入的新品牌擴(kuò)張持續(xù)，不同的是餐飲類售價(jià)表現(xiàn)搶眼，共四家連鎖餐飲品牌首入深圳，奢侈鞋類品牌Jimmy Choo也在深圳開出首店。受新增供應(yīng)影響，市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。

整體市場(chǎng)租金表現(xiàn)分化，核心區(qū)域老舊項(xiàng)目以及空置率較高的項(xiàng)目在進(jìn)行租戶調(diào)整的時(shí)候降低租金以吸引租戶，而非核心區(qū)域的購(gòu)物中心隨著地鐵通達(dá)帶來(lái)的日益增長(zhǎng)的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)日益良好，租金得以小幅提升。整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比穩(wěn)定，首層租金為每天每平方米22.5元。

未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)高位持續(xù)，得益于良好的預(yù)招商，市場(chǎng)空置率變化不大，而租金受到項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)影響引致的個(gè)別購(gòu)物中心降租以吸引租戶，預(yù)計(jì)將微跌。

物流設(shè)施市場(chǎng)：部分項(xiàng)目新規(guī)劃為展示及辦公空間，物流需求增長(zhǎng)致供不應(yīng)求升級(jí)

第二季度，繼續(xù)未看到新增供應(yīng)入市。因跨境電商需求受政策影響并未出現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)，個(gè)別園區(qū)租賃投資公司退讓部分面積于市場(chǎng)，同時(shí)因產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)致個(gè)別園區(qū)的某些制造業(yè)需求撤出市場(chǎng)。受此影響，市場(chǎng)空置率短暫升高0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。盡管如此，但整體市場(chǎng)的供不應(yīng)求繼續(xù)推動(dòng)租金不斷走高，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%至每月每平方米43.7元。

本季繼續(xù)可見(jiàn)物流設(shè)施新規(guī)劃部分設(shè)計(jì)為展示和辦公空間以提高收益，原定交付的某項(xiàng)目因規(guī)劃問(wèn)題推遲入市，因此未來(lái)六個(gè)月僅有10萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。鮮有的新增供應(yīng)以及現(xiàn)有供應(yīng)轉(zhuǎn)作他用，以及深圳日益嚴(yán)格的城市更新政策，對(duì)于違章農(nóng)民倉(cāng)的拆除，使得有效供應(yīng)日益壓縮。而另一方面不斷增長(zhǎng)的物流需求使得供不應(yīng)求狀況升級(jí)，帶動(dòng)租金持續(xù)增長(zhǎng)，而空置率維持低位。未來(lái)需求方面，電商依然是最大的需求來(lái)源，包括國(guó)內(nèi)大中小型電商和境外電商均有擴(kuò)張需求。

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