在限價(jià)的調(diào)控下，“雙合同”已然是開(kāi)發(fā)商規(guī)避政策的銷(xiāo)售門(mén)道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數(shù)購(gòu)房者難負(fù)其重。

一大波樓市調(diào)控之后，房?jī)r(jià)真的降了嗎？

從官方統(tǒng)計(jì)上看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的確降了，或者說(shuō)至少穩(wěn)住了。但是，購(gòu)房者的體驗(yàn)卻大不相同，甚至反而覺(jué)得壓力更大了。按規(guī)定三成首付的房子，購(gòu)房者卻必須要交兩倍的錢(qián)。這是，為什么呢？

其實(shí)，這是開(kāi)發(fā)商搞的鬼。

在限價(jià)的調(diào)控下，“雙合同”已然是開(kāi)發(fā)商規(guī)避政策的銷(xiāo)售門(mén)道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數(shù)購(gòu)房者難負(fù)其重。

“雙合同”導(dǎo)致首付翻倍

根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》6月24日?qǐng)?bào)道，在位于廣州增城的金地香山湖，銷(xiāo)售人員坦言該項(xiàng)目以“購(gòu)房合同+裝修合同”的“雙合同”形式購(gòu)房，并給記者填寫(xiě)了一份涉及戶(hù)型、房?jī)r(jià)等內(nèi)容的置業(yè)計(jì)劃表。

該房屋戶(hù)型約100平方米，折后總價(jià)約162萬(wàn)元，但拆分為99萬(wàn)元和63萬(wàn)元的兩筆款項(xiàng)。如果購(gòu)房者按162萬(wàn)元、首付三成買(mǎi)房，那么首付為48萬(wàn)元左右。但是，在“雙合同”之下，購(gòu)房者需要一次性支付63萬(wàn)元的裝修合同價(jià)以及33萬(wàn)元的首付，因此，實(shí)際上首付款就變成了約96萬(wàn)元。

但是，一次性拿不出這么多錢(qián)怎么辦呢？銷(xiāo)售人員表示，對(duì)于63萬(wàn)元裝修款，相關(guān)金融公司提供的可貸金額在30萬(wàn)~35萬(wàn)元之間，最高可分5年期限，但需要視個(gè)人的征信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續(xù)費(fèi)為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達(dá)0.9%，等本等息的還款方式下，30萬(wàn)元貸款總利息逾16萬(wàn)元，月供約7700元。

記者所走訪的多個(gè)樓盤(pán)也大同小異，銷(xiāo)售人員均表示需要“雙合同”，裝修款項(xiàng)同樣動(dòng)輒高達(dá)50萬(wàn)元，但通過(guò)銀行信用貸只能貸到約20萬(wàn)元。有銷(xiāo)售人員向記者直言：“最近取得預(yù)售證的項(xiàng)目大部分都會(huì)有‘雙合同’的情況。”

值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價(jià)約230萬(wàn)元的復(fù)式洋房，首付款卻要130萬(wàn)元，已是總價(jià)近六成。當(dāng)記者追問(wèn)首付款為何如此之高，銷(xiāo)售人員僅稱(chēng)是公司要求，并把計(jì)算價(jià)格的紙張收走。不過(guò)，前來(lái)銷(xiāo)售中心拿取相關(guān)購(gòu)房文件的購(gòu)房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購(gòu)買(mǎi)了一套平層洋房，簽的就是“雙合同”。

房?jī)r(jià)明降暗升

由于“雙合同”大行其道，廣州一手住宅房?jī)r(jià)的官方數(shù)據(jù)已背離真實(shí)水平，網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）在網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心查詢(xún)到，金地香山湖近期網(wǎng)簽均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米。然而，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》實(shí)地走訪了解到，金地香山湖目前實(shí)際售價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米，比網(wǎng)簽均價(jià)高出6000元/平方米。

此外，廣州中航城近期網(wǎng)簽均價(jià)僅為1.3萬(wàn)元/平方米，而目前在售復(fù)式洋房實(shí)際售價(jià)高達(dá)2萬(wàn)元/平方米。上述廣州中航城的購(gòu)房者稱(chēng)，其早前購(gòu)買(mǎi)了平層洋房，房?jī)r(jià)約1.9萬(wàn)元/平方米，但備案價(jià)格僅為1.2萬(wàn)元/平方米，這7000元的差價(jià)要通過(guò)簽下另外一份合同補(bǔ)回。

資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，一些樓盤(pán)的指導(dǎo)價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)水平，“若真要按照政府指導(dǎo)價(jià)去賣(mài)房，很多開(kāi)發(fā)商都要虧損。”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前廣州一手住宅的價(jià)格水分較多，而二手房管控較為寬松，其走勢(shì)才能反映真實(shí)的市場(chǎng)行情。今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)10%、7%，3月均價(jià)也環(huán)比增長(zhǎng)了3%。

“雙合同”的四大風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，從去年開(kāi)始，廣州就出現(xiàn)了部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“雙合同”的形式規(guī)避政府限價(jià)政策。今年3月，中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，目前“雙合同”已經(jīng)重出江湖，包括大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的很多樓盤(pán)都在使用雙合同。黃韜還表示，“雙合同”存在風(fēng)險(xiǎn)，但也是在你情我愿的情況下發(fā)生的，在目前情況下，政府查處“雙合同”難度較大。

那么，“雙合同”到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

風(fēng)險(xiǎn)一：高額首付增加資金負(fù)擔(dān)

簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購(gòu)房者帶來(lái)了更大的首付壓力，以金地香山湖6300元/平米的裝修價(jià)格來(lái)算，購(gòu)房者少則要多支付幾十萬(wàn)的首付，這無(wú)疑是一筆不小的經(jīng)濟(jì)壓力。

風(fēng)險(xiǎn)二：裝修由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收，質(zhì)量難保證

在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署“雙合同”時(shí)，就等同于默認(rèn)了裝修合同上的裝修標(biāo)準(zhǔn)，而此裝修標(biāo)準(zhǔn)則是由開(kāi)發(fā)商定奪，因此裝修質(zhì)量將由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，買(mǎi)房時(shí)提供的裝修合同上的裝修公司，大多與開(kāi)發(fā)商有裙帶關(guān)系。那么開(kāi)發(fā)商是否會(huì)負(fù)責(zé)任地為業(yè)主檢驗(yàn)裝修質(zhì)量？

另外，相關(guān)法律人士指出，裝修合同是由開(kāi)發(fā)商代簽的，但是裝修合同的簽訂對(duì)象卻是裝修公司。若是購(gòu)房者日后發(fā)現(xiàn)裝修出現(xiàn)問(wèn)題，維權(quán)將會(huì)面臨困境，房子的精裝部分交付時(shí)有任何狀況，購(gòu)房者一概只能找裝修公司，若出現(xiàn)裝修公司跑路或涉及安全責(zé)任事故，則與開(kāi)發(fā)商一概無(wú)關(guān)。

風(fēng)險(xiǎn)三：出售房產(chǎn)時(shí)將面對(duì)更高稅費(fèi)

此前“國(guó)五條”要求二手房轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一按照房?jī)r(jià)差額的20%繳納稅費(fèi)，在這種情況下那些簽訂“雙合同”的購(gòu)房者在出售房產(chǎn)時(shí)將要面臨更高額的稅費(fèi)。

例如，購(gòu)房者以150萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，若想今后以200萬(wàn)的價(jià)格出售的話，理論上來(lái)說(shuō)應(yīng)該繳納稅費(fèi)10萬(wàn)元（（200萬(wàn)—150萬(wàn)）×20%）。但是此房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)簽訂的是“雙合同”，購(gòu)房合同中簽訂的費(fèi)用僅為100萬(wàn)，那么出售此房產(chǎn)將面臨更高的稅費(fèi)，即20萬(wàn)元（（200萬(wàn)—100萬(wàn)）×20%），稅費(fèi)一下子翻了倍。

風(fēng)險(xiǎn)四：違反政策，擾亂市場(chǎng)

近住建委人士表示：開(kāi)發(fā)商“捆綁精裝修”的目的是為了規(guī)避政府限價(jià)的有關(guān)規(guī)定。開(kāi)發(fā)商壓低住房銷(xiāo)售價(jià)來(lái)獲得政府的優(yōu)惠土地或者行政許可，但是卻提高裝修價(jià)并捆綁銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的高盈利，其行為實(shí)質(zhì)是低價(jià)拿地、高價(jià)銷(xiāo)售，違反了限價(jià)政策。

同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的是假象和錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)是不穩(wěn)定或者是被扭曲的。