據(jù)英國《金融時報》報道，隨著內(nèi)地經(jīng)濟放緩，旅游、零售等香港傳統(tǒng)支柱行業(yè)均受影響，香港經(jīng)濟正面臨困境。曾俊華和億萬富翁李嘉誠(Li Ka-shing)都警告稱，香港的經(jīng)濟前景比2003年“非典”期間還要糟糕，當年那場疫情導致299人死亡并造成上一次經(jīng)濟劇烈放緩。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司世邦魏理仕(CBRE)的投資物業(yè)部董事總經(jīng)理余錦雄(Yu Kam-hung)預測，未來一年里房價可能下跌10%，如今的房價與18個月前的峰值相比已經(jīng)下跌了10%-15%。

不出半年，長和系主席李嘉誠月22日)在出席公司年度業(yè)績發(fā)布會時表示，無論世界經(jīng)濟政治環(huán)境如何變化，只要“訊息正確、判斷正確，沒行(走)錯路，條條大道通羅馬”。長江和記實業(yè)有限公司當天公布全年業(yè)績，去年盈利同比增6%至330.08億港元。長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司方面，去年盈利同比增13%至194.15億港元。李嘉誠判斷，香港房價至少未來兩年內(nèi)不會下跌。

而不到一年，香港房價連續(xù)16周創(chuàng)新高超1997年，長實銷售額增7倍。據(jù)彭博報道，高緯環(huán)球在近期電郵發(fā)送的報告中表示，香港住宅市場前景依然穩(wěn)定，2017年下半年房價的上升速度料將放緩，預計香港下半年房價將增長5%。

市場情況更是讓要高度關注：香港第一季度房價上漲14%,創(chuàng)全球第二高。

外媒接連報道:高攀不起的香港房價 一個停車位400多萬！

近期，香港連爆兩宗地王：鴻基地產(chǎn)(00012.HK)以232.8億港元(約合203.7億人民幣)投下位于香港中環(huán)的美利道商業(yè)用地，競價刷新之前記錄一舉成為“超級地王”。

令人沒想到的是，地王寶座半個月就易手。近日香港地政總署公布，香港九龍啟德片區(qū)一塊商業(yè)/酒店地以逾246億港元(約合215.3億人民幣)批出，中標財團為南豐集團，地價創(chuàng)香港政府賣地史上最高。以啟德商業(yè)地總樓面逾191.2萬平方尺(約177630平方米)計算，每平方尺成交樓面地價12863港元(約合11255人民幣)，較市場估值上限高出約7.2%。

啟德地塊資料顯示，該項目共收到12份標書，除了中標的南豐集團，其他入標財團包括新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)及長實地產(chǎn)(01113.HK)等主要大型發(fā)展商。信置與新世界發(fā)展(00017.HK)搭伙世茂房地產(chǎn)(00813.HK)等共4家發(fā)展商合組財團入標。

南豐發(fā)展董事總經(jīng)理蔡宏興此前表示，這次是以獨資形式投得啟德商業(yè)地，將作長線收租投資，計劃興建寫字樓、商場及特色酒店等綜合式發(fā)展，當中逾一半樓面會用來做寫字樓，估計涉逾百萬平方尺。而目前中環(huán)商業(yè)樓面接近飽和，不少企業(yè)遷往外區(qū)，當中九龍東為本港第二商業(yè)核心區(qū)域，看好啟德發(fā)展?jié)摿Α?/p>

啟德區(qū)是香港政府近年發(fā)展重點，中資企業(yè)對于在這一區(qū)域拿地表現(xiàn)更是積極。今年5月16日，位于該區(qū)的一宗住宅地塊，被兩家來自內(nèi)地的開發(fā)商龍湖地產(chǎn)(00960.HK)與合景泰富(01813.HK)聯(lián)合拿下，總價為72.3億港元(約合63.96億元人民幣)，折合樓面地價約12.06萬元/平方米。

實際上，過去海航集團(600221)一直在透過旗下在港上市的香港國際建投(00687.HK)在啟德拿地，截至今年3月，海航連續(xù)4次投地，投資總額超過270億港元，前后加起來，海航在啟德區(qū)域的土地儲備已達到約39.8萬平方尺(約3.7萬平方米)。而在鴻基地產(chǎn)拿下地王之前的3個月，合景泰富龍光聯(lián)合體以168.55億港元拿下香港一塊“地王”。正是得益于香港“地王”不斷發(fā)生，業(yè)界普遍調高了香港房價上漲5-10%的預期。就連李嘉誠也說，“面粉貴過面包”，自住一定要買。

一年時間，香港為什么有如此大的變化？除了與港幣與美元聯(lián)系匯率，升值元素外，這兩年最大的變化是香港向科技方向發(fā)展及粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃。

首先，據(jù)中新社香港4月10日電 (記者 王勇)香港特區(qū)政府財經(jīng)事務及庫務局局長陳家強10日表示，香港在金融科技方面持續(xù)發(fā)展，本地金融科技初創(chuàng)企業(yè)快速增長。根據(jù)投資推廣署的調查，香港金融科技初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量已由2015年8月份時的86家增至2016年8月份的138家，增幅約為60%。

近期香港又首次宣布，聯(lián)手深圳共同打造國際金融科技重要灣區(qū)!

另外，近日，香港特首梁振英不斷向外界透露，香港正在積極參與粵港澳大灣區(qū)城市區(qū)的規(guī)劃的信息。未來的香港必充當粵港澳大灣區(qū)的核心都市區(qū)角色。

另外，最近安信策略表示：香港回歸20周年 粵港澳大灣區(qū)輝煌新起點。在安信于4月12日發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)，世界第四大灣區(qū)耀世而出》時，曾經(jīng)提起粵港澳灣區(qū)內(nèi)外部催化劑。隨著香港回歸20周年時點的臨近，粵港澳灣區(qū)主題又迎來了新的催化如：國家領導人將訪港，前海擴容，港珠澳大橋全線貫通等。

另外，該策略認為：粵港澳灣區(qū)持續(xù)催化，戰(zhàn)略地位進一步凸顯，值得關注的是，最高層對粵港澳利好政策不斷：

據(jù)香港經(jīng)濟日報6日報道，國家領導人將于本月底（6月31日）出席香港回歸20周年慶典，并主持新一屆特區(qū)政府班子的就職儀式。香港經(jīng)濟日報稱“建立粵港澳大灣區(qū)就是中央送給香港的最好惠港措施”。在市場將其普遍解讀為利好的情況下，粵港澳灣區(qū)或許會帶來新一輪的投資機會。

除去最高領導人可能存在的其他惠港措施：新華社報道國務院總理4月11日會見即將上任的香港特首林鄭月娥，并表示將繼續(xù)全力支持新一屆特區(qū)政府的工作，主要表現(xiàn)在1、中央正在研究制定粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃；2、將推出內(nèi)地和香港之間的“債券通”，繼續(xù)為香港發(fā)展注入新動能。

同時香港特首梁振英于4月19日至21日率香港官員、經(jīng)濟發(fā)展委員會成員等多人考察粵港澳大灣區(qū)梁振英充分肯定粵港澳大灣區(qū)城市群共同發(fā)展的目標，并且在行程過程中多次提及特區(qū)政府對粵港澳大灣區(qū)城市群規(guī)劃的重視程度，希望香港可以攜手廣東把“粵港澳大灣區(qū)的文章做好”，并預計6月底前就大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展事宜向國家發(fā)展和改革委員會提交意見。

正是得益于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃，香港正發(fā)生著積極變化：比如香港最近的“地王板塊”啟德發(fā)展區(qū)，定位于香港第二中環(huán)。這意味著粵港澳大灣區(qū)核心都市區(qū)又多了一張王牌。

另外，深港合作又進一步加深。年初兩地政府已確定在河套共建“深港創(chuàng)新及科技園”!近期又決定讓前海開辟更緊密的基礎制度層面的合作區(qū)，甚至有擴容的想法。

粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃，香港在灣區(qū)定位的意義不凡：從香港澳門產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的角度來看，其金融、貿(mào)易和物流、旅游三個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)對正在向服務業(yè)轉型的廣東省有極好的補強作用，尤其會促進廣東省金融領域的發(fā)展。

值得關注的是，安信策略指出：粵港澳大灣區(qū)彌補香港短板，融合才是香港未來：未來粵港澳大灣區(qū)建設發(fā)展核心是產(chǎn)業(yè)的整合和分流，打造現(xiàn)代服務業(yè)，重塑經(jīng)濟空間結構，產(chǎn)業(yè)結構靠近中高端，實現(xiàn)經(jīng)濟高增長。

從廣東省角度看，其科技創(chuàng)新能力和戰(zhàn)略縱深正是港澳所匱乏的，其將為粵港澳大灣區(qū)提供絕大部分的本土人才和大部分的市場。香港依托珠三角，有望進一步拓展成為像英國倫敦，美國紐約一樣的國際金融中心，也可以緩解當前香港面對上海的競爭壓力。

如此結合，粵港澳有望形成一個以香港為核心的大珠三角金融中心圈，以深圳為核心的“硅谷”創(chuàng)業(yè)中心圈，和以整個區(qū)域為基準的旅游產(chǎn)業(yè)圈，成為具備可持續(xù)發(fā)展能力和持續(xù)吸引力的大城市群。

最大的變化莫過于大灣區(qū)基礎設施的互聯(lián)互通，這種意義非凡。據(jù)《超級版圖》、《如何治理世界》作者帕拉格·康納就認為： 21世紀的國家競爭新戰(zhàn)場已經(jīng)轉移，爭奪連接、爭奪入口、爭奪供應鏈資源，才是國家競爭力的可靠來源。

除了自然地理地圖，存在國家邊界和法律的政治地緣地圖，還存在著第三種功能性地圖，即基礎設施分布和如何使用世界的地圖！

來自港珠澳大橋管理局的消息稱，經(jīng)過對世界級技術難題5年的攻關，港珠澳大橋將于7月1日前后全線貫通，預計今年年底實現(xiàn)全線通車，屆時香港至珠海的陸路通行時間將由3小時變成半小時。港珠澳大橋的即將貫通預示著連接粵港澳三地的紐帶已經(jīng)建立，粵港澳三地聯(lián)動將得到空前的便利，為珠海等珠江西岸地區(qū)帶來全新的歷史性發(fā)展機遇。除了港珠澳大橋外，虎門二橋和深中通道目前也正在建設之中。

預計粵港澳大灣區(qū)未來將坐擁港珠澳大橋、深中通道、虎門大橋、虎門二橋四條大通道。加上預計明年開通的香港和深圳的第七個口岸——蓮塘/香園圍口岸，以及明年年底通車廣深港高鐵香港段，粵港兩地的交往將會更加便利。交通基建將促進粵港澳進一步融合，奏響大灣區(qū)發(fā)展的序曲。

目前，各種跡象表明，在內(nèi)地限購、限貸的背景下，香港房價為何屢創(chuàng)新高？最可能是來自對粵港澳大灣區(qū)未來預期的看好，從房價上表現(xiàn)上看，香港率先引爆了！

兩個月前，梁振英率團訪問了粵港澳大灣區(qū)中的六個城市，他說大灣區(qū)將給香港發(fā)展插上新的翅膀。

“過去30年內(nèi)地改革開放是香港的一只翅膀，現(xiàn)在長了另外一只翅膀，就是大灣區(qū)。麻省理工學院來香港決定成立麻省理工學院之外第一個創(chuàng)新中心，為什么選香港？他們說的很形象，在香港做創(chuàng)新，是從0到1；1到100，深圳是全世界做原型最快的地方；從100到100萬，就是批量生產(chǎn)。香港確實和整個大灣區(qū)內(nèi)地城市的互補性非常好。另外一個就是‘一帶一路’，香港是我們國家的主要的國際化城市，我們可以和內(nèi)地企業(yè)‘拼船出海’，可以引進外地企業(yè)通過香港到內(nèi)地去。香港只要掌握好機遇，香港未來社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展是非常樂觀的。”

香港回歸20年，悲觀的人看的仍看到的是失落的香港，樂觀的人看到的是香港的新生命力。盡管，我們對香港房價上漲仍存在爭議，因為確實對中產(chǎn)階級造成了威脅。但香港卻再也回不到過去了，現(xiàn)在看香港不能再用一個獨立小經(jīng)濟體來看了，比如，內(nèi)地房企也在不斷涌入。更何況，一個可對標紐約、東京、舊金山的灣區(qū)超級經(jīng)濟已騰空而起！

總之，香港房價不再屬于香港本身，香港的中環(huán)、啟德不再屬于香港，而是屬于粵港澳大灣區(qū)價值體現(xiàn)。未來我們樂意看到一個超級開放有國際都會區(qū)及一組有活力的城市群時代，而不是一個總是區(qū)別內(nèi)地，區(qū)別珠三角9市的，靠回憶、自戀、各自為戰(zhàn)的的傳統(tǒng)城市時代。

希望，香港回歸20周年，關于房價的消息，僅僅只是開始！

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