2008年，深圳正式進(jìn)入存量房交易為主的時代，二手房代替新房成為市場成交主力。

1、片區(qū)熱銷樓盤有什么特性？

①、面積?。娣e30-100平米）；

②、總價低（總價80-300萬以內(nèi))；

③、位置優(yōu)越，布吉的地理是離市區(qū)最近的一個片區(qū)，與羅湖近，福田也近，同時有很多香港客戶喜歡在布吉置業(yè)，布吉適合首次置業(yè)的客戶群體。

2、當(dāng)前熱銷樓盤剛需客投資客比例大概多少？

剛需客75%，投資客25%

3、推薦熱銷樓盤?

桂芳園、東方半島、半島苑、茂業(yè)城、帝景峰、康達(dá)爾、中兆花園、大世紀(jì)山水緣、怡樂花園、國展苑、龍珠花園、百合星城、榮超花園、可園、慢城、御峰園、融湖中心城、熙璟城、茗萃園、龍園意境，中海怡瑞，華浩源(景園)

正文

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，餐廳隊伍排得越長，吃飯的人越多，所謂“從眾心理”在作怪；商界里強(qiáng)者恒強(qiáng)，“馬太效應(yīng)”顯威力；大千世界“二八定律”的影子比比皆是。而在樓市，我們同樣可以發(fā)現(xiàn)，新房市場，開發(fā)商的市場集中度越來越高，明星樓盤的吸金效力也越來越強(qiáng)。那么交易行為更加獨(dú)立和零散的二手房呢？所謂的那些二手熱銷盤集中度又如何？

2008年，深圳正式進(jìn)入存量房交易為主的時代，二手房代替新房成為市場成交主力。在過去9年的時間里，一批批新房變成存量房，使得后者規(guī)模越來越大。在這個過程中，新房由于其自身的銷售集中性，熱銷樓盤的市占率較高，前十名的樓盤銷售量往往可以占據(jù)全市兩成以上的市場份額。

二手房方面，我們選取了2008年-2016年間，深圳二手成交排行榜TOP100樓盤進(jìn)行梳理，對比全市熱銷樓盤的表現(xiàn)和集中度變化。針對各個區(qū)域，特別選擇最近一年（2016年）的熱銷盤集中度進(jìn)行對比，并列舉各區(qū)的熱銷樓盤供參考。

1、全市二手樓盤集中度

過去9年時間里，雖然有越來越多的新盤轉(zhuǎn)移到二手市場，但一些大型老社區(qū)依然在TOP榜中占據(jù)一席之地，例如泥崗龍園山莊，上世紀(jì)90年代的樓盤，2000余戶，9年中有5年位列前五；布吉龍珠花園，上世紀(jì)90年代末的樓盤，5000余戶，連續(xù)9年入圍，且常年位列前三；布吉麗湖花園，上世紀(jì)90年代末的樓盤，4000余戶，同樣連續(xù)9年入圍，但排名多數(shù)靠后。而一些較新的樓盤，也在入伙之后逐步轉(zhuǎn)移為二手熱銷盤，如2010年的中?？党菄H，近4000戶，2013年后連續(xù)4年入圍，2013年當(dāng)年榮登榜首。總體來說，以下這些盤都是妥妥的剛需上車之選。

截至目前，深圳全市所擁有的商品房體量超過百萬套，全市近萬個小區(qū)，與每年體量有限的新盤相比，二手房自然成為市場的有力補(bǔ)充。但是，由于二手房體量巨大，交易樣本分散，因此即使是熱銷樓盤，在全市總成交量中占比也偏弱。前100樓盤的占比與新房前10占比相當(dāng)，而且在二手樓盤逐步擴(kuò)充的過程中，集中度仍在進(jìn)一步稀釋。

由于全市有近萬個樓盤活躍在二手市場，少則也有幾千個，所以100個樓盤僅為百分之一左右的比例，那么，1%的樓盤占據(jù)全市近20%的銷售總量也是不錯的成績了，再進(jìn)一步縮小范圍，1‰的樓盤占據(jù)全市近5%的銷售總量，換言之，假如1000個樓盤共賣出了1000套房子，那么其中單1個樓盤就賣出了50套。

2、各區(qū)二手樓盤集中度

（1）龍華

熱銷樓盤：金地梅隴鎮(zhèn)、水榭春天、金地上塘道、蘋果園、碧水龍庭

（2）龍崗

熱銷樓盤：龍珠花園、藍(lán)海時代廣場、麗湖花園、中?？党菄H、振業(yè)寶荷城

（3）寶安

熱銷樓盤：恒豐公寓、花樣年花郡二期、富通城三期、花樣年花郡一期、鴻隆107

（4）南山

熱銷樓盤：南油生活B區(qū)、諾德國際、桃源村、中海陽光玫瑰園、中信紅樹灣

（5）羅湖

熱銷樓盤：旭飛華天苑、城市天地廣場、東門168、旭飛華達(dá)園、天粹

（6）福田

熱銷樓盤：御景華城、益田村、皇御苑、鵬盛村、園嶺新村

（7）鹽田

熱銷樓盤：水云間、海濤花園、華港、半山溪谷、萬科東海岸

（8）大鵬

樓盤樣本偏少，前四名即占據(jù)一半的成交量。

熱銷樓盤：承翰海語山林、璞岸、十七英里花園、亞迪村

（9）光明

樓盤樣本偏少，前兩名即占據(jù)一半的成交量。

熱銷樓盤：福盈中央山、宏發(fā)上域

（10）坪山

樓盤樣本偏少，前五名即占據(jù)一半的成交量。

熱銷樓盤：金眾藍(lán)鉆、盈百富金領(lǐng)域、東城國際、萬科金域緹香、京基御景印象家園

3、結(jié)語

在全國范圍的樓市調(diào)控接踵而至之時，與其望“策”興嘆，不如回過頭看看我們的樓市走過的路，多了解下這個城市在過去十年都發(fā)生著什么樣的變化，這樣，在我們?yōu)橛袀€自己的家而奮斗的時候，也就更多了一些把握。