“在哪里能買到200多萬元帶深圳中學(xué)學(xué)位的房子，首批150套房源已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在是加推的，沒買到要抓緊了。”來自羅湖區(qū)太子道項(xiàng)目的中介和每一個前來看房的人都說了相同的話。
　　
　　熱銷背后除了名校學(xué)位外，這些由投資公司將存量房源進(jìn)行重新包裝和中介聯(lián)動推售的“存量改造”，也成為了近期深圳市場一種獨(dú)特的“存量房經(jīng)濟(jì)”。
　　
　　存量房既包括了個人或企業(yè)自持的房產(chǎn)，也包括流通中的二手房。因此，投資公司偏愛將舊物業(yè)重新打包出售。
　　
　　投資公司變“炒房公司”
　　
　　位于羅湖區(qū)文錦路的太子道項(xiàng)目，因宣稱帶深圳中學(xué)名校學(xué)位，吸引了不少自住型買家和投資客。之前“吹風(fēng)價”是在12萬~13萬元/平方米，2月19日開盤當(dāng)天，價格則是7.8萬~9.8萬元/平方米，總價在210萬~390萬元。相比較確實(shí)優(yōu)惠不少，尤其是目前該項(xiàng)目周邊項(xiàng)目均價在6萬元/平方米，豪宅項(xiàng)目中海天鉆為10萬元/平方米。
　　
　　據(jù)悉，太子道前身為鵬大廈，定位為五星級花園式主題酒店，由深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。而項(xiàng)目銷售人員表示，目前房子產(chǎn)權(quán)時間還剩48年，但仍屬于新房現(xiàn)售性質(zhì)，購房者僅需交1%的契稅和幾百元的印花稅即可。
　　
　　有熟悉太子道的人士對中國房地產(chǎn)報記者透露：“該投資公司是以6萬元/平方米買入，經(jīng)過‘操作’將項(xiàng)目從商用性質(zhì)轉(zhuǎn)變成住宅性質(zhì)，最大賣點(diǎn)是深圳中學(xué)學(xué)位房，而且戶型小，總價低。開發(fā)商原本價格預(yù)期極高，為9萬~13萬元/平方米，之前采取饑餓營銷方式，推出150套房源有500人認(rèn)籌，讓大家有一房難求的感受。但是經(jīng)過調(diào)控后，這種方式實(shí)際是被官方禁止的，因此價格也就下降到8萬~9萬元/平方米，想著能盡快出貨。
　　
　　上述知情人士表示：“該投資公司擅長打造這類低總價的項(xiàng)目。除了太子道，還打造了龍崗區(qū)的龍城玖寓項(xiàng)目，回購的是農(nóng)民房，打的也是低總價概念，25萬元的置業(yè)門檻，不過這些變身后的公寓是多戶共用一個產(chǎn)權(quán)證，購買上其實(shí)是有風(fēng)險的。”
　　
　　太子道項(xiàng)目自2009年竣工后，至2016年一直長期處于開發(fā)商自持狀態(tài)，沒有公開銷售，直接“住改商”。此種做法是否合規(guī)，中國房地產(chǎn)報記者向深圳市規(guī)土委發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿前暫未得到回復(fù)。
　　
　　同樣的，去年6平方米“鴿子籠”——位于南山區(qū)的僑城尚寓，前身也是酒店，是由另一家投資公司重新裝修并對外出售，卻利用了極小戶型的噱頭來吸引關(guān)注。有知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，“該公司原本是打算內(nèi)部消化，并不對外公開銷售，后來決定把這個當(dāng)作廣告主打項(xiàng)目，吸引眼球，聯(lián)手中介不停造勢。但是沒想到這么火爆，還演變成‘深圳高房價下生活喪失尊嚴(yán)’的輿論話題，因此遭到了官方查處罰款。”
　　
　　這類利用各種噱頭，由投資公司操盤的項(xiàng)目在深圳有很多。深圳樓市火爆的大環(huán)境下，活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中，有不少是專業(yè)投資房地產(chǎn)的“炒房公司”。
　　
　　有投資公司人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“很多投資公司本身為基金公司、資產(chǎn)管理公司，有資金調(diào)度能力，可以利用各種資源進(jìn)行融資，降低成本，這樣就能直接向開發(fā)商或者業(yè)主購買，一般是低于市場價整體買下，經(jīng)過重新包裝后，再按市場價或高于市場價出售。操盤是非常專業(yè)的事情，所以這些投資公司還會聯(lián)合中介，事先進(jìn)行炒作。的確是利用了存量房，做的不是虧本生意。”
　　
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者表示：“有多少的利潤空間，每個項(xiàng)目都不同。投資公司對存量物業(yè)進(jìn)行包裝再出售，與大房企的方式模式：賣地、興建、再出售相比，所需的資金要小很多，而且未能盤活的存量房價格的商議空間大，可供選擇也更多。不過值得注意的是，投資公司是改造存量物業(yè)，但不是盤活了存量物業(yè)然后轉(zhuǎn)成租賃房，這和政府所提倡的并不同。”
　　
　　而深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“能將溢價套出來，業(yè)主和投資機(jī)構(gòu)的利益訴求是一致的，辦法有很多。資本進(jìn)入市場是想在轉(zhuǎn)換不同土地用途中把高溢價盤活出來，這種模式在市場上一直都有，像高和資本在北京、上海做的非常大，手法是把大城市核心區(qū)域舊商業(yè)、舊酒店，根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，重新打造。投資公司購買存量房源，更新打包出售，在深圳一直存在，但是利用效率太低。”
　　
　　“存量房經(jīng)濟(jì)”
　　
　　和投資公司直接購入、重新包裝再出售不同，不少房企選擇是將存量房，如深圳城中村和廠房改造成長租公寓，設(shè)置增值服務(wù)后租給年輕人從而獲利，謀求長期穩(wěn)定的回報。
　　
　　目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究測算，考慮規(guī)模化收益、政策紅利和產(chǎn)品溢價后，長租公寓收益率可達(dá)6%。世聯(lián)行董事長陳勁松表示，“存量資產(chǎn)運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)下半場最值得關(guān)注的大市場。”
　　
　　據(jù)深圳市官方數(shù)據(jù)顯示，與很多城市住房自有率高、大量“房改房”可上市不同，盡管深圳住房總量約5.2億平方米（1035萬套間），但由于占存量住房79%的深圳未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房（俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”）和企業(yè)集體宿舍，均基本不能合法上市流轉(zhuǎn)，制約了深圳二手住房的供應(yīng)。深圳實(shí)際的商品住房與保障性住房僅1.7億平方米（162萬套），約占15.7%。
　　
　　深圳大量城中村以及因產(chǎn)業(yè)升級淘汰下來的大量閑置工業(yè)廠房和工廠宿舍，令房企關(guān)注到這背后的巨大商機(jī)。萬科就在2015年推出公寓品牌“萬科驛”，并將其作為萬科轉(zhuǎn)型的五大新業(yè)務(wù)之一，預(yù)計(jì)2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務(wù)。
　　
　　“目前萬科做法是整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項(xiàng)目的方式。萬科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)以及市場化的運(yùn)作方式，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。2017年至2020年間，萬科驛將在深圳留仙洞和紅樹林開設(shè)兩個項(xiàng)目，共開放9400間服務(wù)公寓給深圳的新移民。”萬科相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報記者表示。
　　
　　事實(shí)上，長租公寓能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入，在房企搶占市場以后，公寓可以帶來可觀的現(xiàn)金流，較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。同時，還能為房企的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)儲備客戶、提前鎖定客戶。
　　
　　“房企關(guān)注長租公寓市場的根源在于去庫存壓力大，是市場下行通道趨勢下的營銷手段創(chuàng)新?？梢杂行г黾涌蛻魞?，降低前期營銷費(fèi)用，促進(jìn)市場銷售和消耗庫存。前提是要以強(qiáng)大的金融支持為后盾，占用大量金融資源。實(shí)際上這也是一種重資產(chǎn)模式，如果大規(guī)模推廣，公司經(jīng)營風(fēng)險會增大。”有房企人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。
　　
　　此前，《深圳市城市更新辦法》明確規(guī)定，拆除重建類的工業(yè)區(qū)項(xiàng)目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，補(bǔ)繳地價即可。政府在實(shí)際的規(guī)劃中也會考慮區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)，進(jìn)行用地性質(zhì)的改變。
　　
　　不過上個月，深圳市寶安區(qū)的一份《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則》，提出對廠房改建為公寓、酒店等功能的，分類進(jìn)行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時期，寶安清拆了1500平方米的“廠房改公寓”。
　　
　　何倩茹表示：“對于盤活存量房，政府是支持的，允許商改租，但要按規(guī)定來進(jìn)行，意味著在政策層面上有了支持，但實(shí)際執(zhí)行上，我們認(rèn)為還存在很多困難點(diǎn)，比如消防改造、生活用水、用電改造等，都有不小的麻煩。所以盤活存量房并非一件容易的事。”
　　
　　李宇嘉則表示：“過去樓市沒那么熱時，工商業(yè)對稅收、投資和GDP的貢獻(xiàn)更顯著，各級政府批了大量工商業(yè)用地?，F(xiàn)在居住用地需求更大、更賺錢，但新地沒有了，騰挪存量就成了解決之道。但是，騰挪存量不僅需要繳納巨額土地出讓差價，且要配置生活配套，還要符合區(qū)域法定圖則，程序冗長、成本高企?，F(xiàn)在政策的口子貌似松動了，這讓市場看到了商機(jī)。長租公寓宜在現(xiàn)有政策下，由市場自發(fā)決定是否進(jìn)入，更要慎防土地用途管制‘松口’被套利。”