高房?jī)r(jià)下的蝸居時(shí)代，18㎡小戶型何時(shí)回歸深圳？

日前，深圳商報(bào)《深圳試水18平方米戶型》引發(fā)全城熱議。在3月19-22日舉辦的《2017深圳時(shí)尚家居設(shè)計(jì)周暨32屆深圳國(guó)際家具展》中，中德兩國(guó)設(shè)計(jì)師將進(jìn)行“18㎡極小戶型設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)賽”。

 

01
18㎡極小戶型，何時(shí)回歸深圳?

5萬(wàn)/㎡的全國(guó)最高房?jī)r(jià)、6.81的全國(guó)最高房?jī)r(jià)收入比，每平方公里10000人的全國(guó)最高人口密度城市，將深圳推上“2016中國(guó)最苦逼城市”首位城市。蝸居迫于高房?jī)r(jià)，草根催生迷你房，深圳應(yīng)該是全國(guó)極小戶型需求最大的城市。深圳是中國(guó)房地產(chǎn)的樣板房，過(guò)往的戶型創(chuàng)新一直走在全國(guó)前列。極小戶型曾在上世紀(jì)末最早出現(xiàn)于深圳，但是近10年來(lái)，在深圳樓市中卻不見(jiàn)極小戶型的蹤影，明顯落后于北上廣一線城市和一些二線城市，既是遺憾，或情有可緣。

 

極小戶型定義

深圳的住宅戶型一直在演變，20年前有港式戶型系列45㎡（1房）60㎡（2房）80㎡（3房），10年前有剛需戶型系列50㎡（1房）70㎡（2房）90㎡（3房），5年前有高拓剛需戶型系列66㎡（2房）78㎡（3房）89㎡（4房）。

2012年5月開(kāi)盤的陽(yáng)光里，位于深圳南山區(qū)桂廟路北，占地面積8593.32平方米，總建筑面積56323.65平方米，容積率6.8。A、B兩棟聯(lián)體建筑，1-3層商場(chǎng)，4層架空轉(zhuǎn)換層，5-31層住宅。戶型為32-79㎡1-3房，共891套。其32㎡1房2廳、44㎡2房2廳，54㎡3房2廳戶型，是深圳至今最小的住宅戶型系列。因戶型拓展率約50%，開(kāi)間尺寸不比深圳普通戶型小，是深圳至今小戶型住宅拓展率最高的項(xiàng)目。

剛需戶型定義為90㎡以下住宅戶型。酒店式公寓戶型為30多㎡單間。長(zhǎng)租公寓戶型15-30㎡單間或1房。極小戶型作為過(guò)渡性需求的住宅產(chǎn)品，戶型面積應(yīng)在30㎡以下（商品住宅按建筑面積，租賃公寓按使用面積）。

在高房?jī)r(jià)、高租金的北上廣深一線城市，有眾多的“北漂”、“南飄”一族，極小戶型將大有市場(chǎng)。對(duì)于新移民，比起那些地下室、合租房，能有一套有獨(dú)立衛(wèi)生間、功能齊全、總價(jià)較低的極小戶型住宅，顯然是更好的選擇。

 

02
深圳6㎡天價(jià)極小戶型，甫一面世即涉違規(guī)

本輪自去年10月開(kāi)始的深圳樓市調(diào)整至今，人們議論起壓斷深圳房?jī)r(jià)這只駱駝的最后一根稻草，皆指去年9月推出的轟動(dòng)全國(guó)的號(hào)稱“中國(guó)空前，世界絕版”僑城尚寓88萬(wàn)元6㎡極小戶型。這個(gè)深圳版“鴿子籠”公寓，其戶型之小絕無(wú)僅有，竟然賣到驚人的15萬(wàn)/㎡，比深圳10萬(wàn)+/㎡頂級(jí)豪宅還貴50%，一時(shí)間轟動(dòng)全城。

位于華僑城的僑城尚寓，占地面積2448.6㎡，總建筑面積10326.12㎡，單體建筑的1-5層辦公，6-15層公寓，3梯18戶。2007年房地產(chǎn)初始登記169套公寓，其中9套建筑面積約6㎡（5.73-7.48㎡）,均處于每層樓梯拐角處的邊角房間；其它158套為36-60㎡戶型。項(xiàng)目2006年建成后為四星級(jí)酒店雅商會(huì)所。去年轉(zhuǎn)讓給中執(zhí)公司，經(jīng)重新裝修后按公寓向社會(huì)銷售，交樓標(biāo)準(zhǔn)不僅有硬裝，而且配齊了家具和書(shū)桌等軟裝，迎合了90后新一代消費(fèi)者的“偷懶心態(tài)”，直接可以拎包入住。

據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委南山管理局核查，引起市場(chǎng)嚴(yán)重關(guān)注的6㎡房產(chǎn)與規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖不符，6㎡戶型加上贈(zèng)送面積，實(shí)際使用面積約12㎡，超過(guò)部分占用了建筑公攤面積，涉嫌違法改建銷售。9月26日南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局對(duì)占用公攤面積部分采取強(qiáng)制措施，恢復(fù)原狀；市規(guī)劃國(guó)土部門約談中執(zhí)公司，責(zé)令其全面整改。對(duì)僅售出4套6㎡房產(chǎn)卻宣告“半日售罄”造成的不良影響，中執(zhí)公司主動(dòng)暫停銷售，并與已售出的4套6㎡房產(chǎn)的買受人解除買賣協(xié)議。

被查處的6㎡房產(chǎn)并非原設(shè)計(jì)戶型，戶型不方正，關(guān)門才能進(jìn)入廚房衛(wèi)生間，為歷史遺留的舊樓改造項(xiàng)目，屬于市場(chǎng)孤例。但其首次面世于深圳房?jī)r(jià)暴漲末期，以其深圳版頂豪價(jià)“蝸居”形象，讓深圳最新的極小戶型甫一露頭即遭處罰。

 

03
李嘉誠(chéng)18㎡迷你房惹爭(zhēng)議，香港開(kāi)發(fā)商紛紛跟進(jìn)

2014年7月17日，華人首富李嘉誠(chéng)屬下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的大埔嵐山一期開(kāi)盤。嵐山一期共6棟，22-26層，容積率1.7，總戶數(shù)1071套。在首批260套中，有43套1房、20套2房和197套3房，套內(nèi)面積18㎡(194尺)-46㎡(495尺)，總價(jià)165-870萬(wàn)港幣，首付最低15%。

 

04
深圳旭飛城市公寓系列，全國(guó)首創(chuàng)極小戶型

上世紀(jì)末，深圳的旭飛小戶型公寓，首開(kāi)中國(guó)小戶型樓盤的先河。深圳市旭飛實(shí)業(yè)有限公司成立于1993年，1999年開(kāi)發(fā)旭飛花園，2000年開(kāi)發(fā)旭飛華天苑，2001年開(kāi)發(fā)旭飛華達(dá)園。旭飛地產(chǎn)連續(xù)三年開(kāi)發(fā)三個(gè)小戶型公寓樓盤，推向市場(chǎng)6000余套小戶型，被業(yè)界譽(yù)為“深圳小戶型大王”，成為當(dāng)年“深圳小戶型第一品牌”。旭飛地產(chǎn)在小戶型住宅開(kāi)發(fā)中推出的15-22㎡極小戶型，成為中國(guó)極小戶型的鼻祖。

這些樓盤雖然沒(méi)有旭飛系列樓盤的小戶型規(guī)模大，但這些極小戶型豐富了市場(chǎng)與項(xiàng)目的產(chǎn)品系，也現(xiàn)實(shí)極小戶型在深圳早已有之。只是近10年來(lái)隨著深圳樓市調(diào)控，房票難得，40-60㎡成了小戶型住宅的面積區(qū)間，甚至89㎡3房都成了剛需標(biāo)配，極小戶型暫時(shí)退出市場(chǎng)。

 

05
一二線城市成熟地段，極小戶型受追捧

除了深圳，在北京、上海、廣州等一線城市，重慶、鄭州等二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，均出現(xiàn)過(guò)極小戶型住宅或類住宅的極小公寓。

上海藍(lán)潮部落25㎡極小戶型，典型酒店式公寓

位于靜安區(qū)曹家渡的藍(lán)朝部落，是典型的酒店式公寓，2001年9月1日開(kāi)盤。該項(xiàng)目總建筑面積2萬(wàn)平方米，容積率4.5。32層單體建筑，9-32層為住宅，東西對(duì)稱格局，每層4梯24戶,戶型為24.45-56㎡單間-1房，共864戶。

項(xiàng)目鄰近地鐵11號(hào)、13號(hào)線隆德站，交通十分便利；所處?kù)o安寺、曹家渡兩大商圈，周邊有靜安小學(xué)、康定中學(xué)、靜安區(qū)第二中心小學(xué)、市西初級(jí)中學(xué)，屬萬(wàn)航渡路小學(xué)學(xué)區(qū)房，一直深受眾多白領(lǐng)和單身人士的青睞。

 

北京綠景苑SOLO精舍18㎡、SOLO2升級(jí)28㎡遭瘋搶

2002年4月北京春季房展會(huì)上,綠景苑二期SOLO精舍推出18.69㎡極小戶型。

綠景苑位于東二環(huán)內(nèi)廣渠門與光明橋之間的成熟地段。小區(qū)一、二期占地2.9公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米；小區(qū)三、四期總建筑面積30多萬(wàn)平方米。二期SOLO精舍，容積率2.4，每層3單元，每單元1梯8戶，為置業(yè)、投資兩相宜的“金鉆”小戶型18-79㎡，2002年10月開(kāi)盤。

 

北京榮豐2008“非常男女”，15㎡低總價(jià)學(xué)區(qū)房奪銷冠

榮豐2008位于北京西二環(huán)天寧寺立交橋附近，鄰近金融街、西單商圈。項(xiàng)目占地11.4萬(wàn)平方米，總建筑面積34.56萬(wàn)平方米，容積率3.2。一期奧運(yùn)主題；二期“非常男女”為北京首個(gè)精裝小戶型社區(qū)；三期“非?？臻g”為是北京首個(gè)“買一層，得兩層”小復(fù)式樓盤。非常男女、非?？臻g的名字新潮，又打出“首付3萬(wàn)，月供700元”廣告，深受京城年輕人的歡迎。

 

上海風(fēng)景22㎡公寓，刷新上海極小戶型紀(jì)錄

2008年9月20日，在上海樓市低潮時(shí)期，大上海國(guó)際花園三期上海風(fēng)景推出22-70㎡極小戶型。其最小戶型22㎡公寓，刷新上海住宅的最小戶型紀(jì)錄。

位于龍柏高尚住宅區(qū)的大上海國(guó)際花園，占地面積33萬(wàn)平方米，總建筑面積42萬(wàn)平方米，容積率2.3。7幢小高層，76幢多層，總戶數(shù)3200戶。

 

重慶龍湖U城20㎡SOHO，16萬(wàn)進(jìn)駐大學(xué)城

2012年7月，重慶龍湖U城星座推出套內(nèi)面積20㎡精裝SOHO，3梯28戶，267套，精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡，總價(jià)15.8萬(wàn)元，購(gòu)房者首付5萬(wàn)元，是重慶主城中最低總價(jià)的房子。意向登記客戶1500多組，平均一套房源超過(guò)3個(gè)人爭(zhēng)搶。

需要一提的是，重慶是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上僅有的按照套內(nèi)面積銷售商品房的城市（套內(nèi)面積20㎡極小戶型，建筑面積約30㎡）；而且重慶的住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、寫字樓的產(chǎn)權(quán)年限都是50年。

 

上海綠地30㎡小愛(ài)，毛坯交樓降低門檻

2014年11月，綠地集團(tuán)在上海鄰近的昆山花橋鎮(zhèn)，首個(gè)關(guān)愛(ài)青年計(jì)劃的綠地“小愛(ài)”面世，取義來(lái)自于“大城小愛(ài)”。項(xiàng)目推出的30-32㎡“小愛(ài)”戶型，總價(jià)20多萬(wàn)，輕松買到房子。如果購(gòu)買其他房子的首付錢，就可全款買下“小愛(ài)”房，毛坯交房也降低了購(gòu)房門檻。大城里有小愛(ài)，綠地讓新上海人有機(jī)會(huì)扎根上海。

綠地小愛(ài)30㎡公寓樣板房有4大收納系統(tǒng)：玄關(guān)雙面收納、客廳、陽(yáng)臺(tái)、吊頂柜收納。其整體柜體，充分利用小戶型的垂直空間。但是由于是毛坯交房，小愛(ài)30㎡公寓有其安裝收納的空間，但沒(méi)有實(shí)際交付。

 

上海龍湖.北城天街27-38㎡繽果SOHO全城銷冠

2015年11月15日，上海龍湖.北城天街27-38㎡繽果SOHO開(kāi)盤，1小時(shí)銷售260套。繽果SOHO是龍湖23年精研的創(chuàng)新之作，戶型27-38㎡極小公寓，45萬(wàn)/套，降低了置業(yè)門檻，不限購(gòu)不限貸，自住投資兩相宜。

繽果SOHO位于龍湖北城天街購(gòu)物中心上蓋，7梯36戶，不限購(gòu)的繽果SOHO公寓，通過(guò)創(chuàng)意家具的組合變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“居住+創(chuàng)業(yè)+享樂(lè)”三種模式。亦可通過(guò)兩套房打通改造，成為2室2廳2衛(wèi)戶型。

 

06
萬(wàn)科極小戶型屬商辦公寓，至今未進(jìn)深圳

深受日本住宅建筑影響，萬(wàn)科2008年在廣州研究極小戶型，之后在北京、西安等地試驗(yàn)推出。極小戶型作為萬(wàn)科的創(chuàng)新產(chǎn)品，其概念來(lái)源于日本和香港的超小城市公寓，力求在極有限的空間內(nèi)通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和多功能家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適居住。

萬(wàn)科在面對(duì)85、90后新都市青年這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，曾做過(guò)上千份青年調(diào)研訪談。極小戶型可降低購(gòu)房門檻，作為一種過(guò)渡性產(chǎn)品，可充分利用城市的土地資源，適應(yīng)家庭規(guī)模小型化的趨勢(shì)。

萬(wàn)科螞蟻工坊，嘗試SOHO小戶型

 “萬(wàn)科是給白領(lǐng)建房子的”。螞蟻工房是因創(chuàng)業(yè)、首次置業(yè)需求而誕生的過(guò)渡性產(chǎn)品。螞蟻工房之“螞蟻”，喻意忙碌而勤奮的都市白領(lǐng)，而“工房”則指小型工作室。螞蟻工房是宜商宜居的精裝商住兩用的SOHO產(chǎn)品。在螞蟻工房里，有書(shū)桌、床、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等所有必備品，藝術(shù)的盒子里，可以自由的發(fā)揮與創(chuàng)意。

 

萬(wàn)科東莞建研中心，先行研發(fā)極小戶型

2011年中，萬(wàn)科傳出正在研發(fā)15㎡極小戶型的消息，引發(fā)輿論的廣泛關(guān)注。數(shù)月后，萬(wàn)科在位于東莞的建研中心設(shè)計(jì)出15㎡極小戶型第一代樣板房。萬(wàn)科理想的極小戶型得房率達(dá)到85%，房屋性質(zhì)為住宅或公寓。

萬(wàn)科經(jīng)過(guò)技術(shù)試驗(yàn)的成套住宅，認(rèn)為套內(nèi)使用面積的極限是12㎡。

 

廣州萬(wàn)匯樓，萬(wàn)科首個(gè)30㎡極小戶型，只租不售

萬(wàn)科極小戶型首次在廣州實(shí)驗(yàn)，2008年9月，廣州白云區(qū)廣佛交界金沙洲的萬(wàn)匯樓建成，與萬(wàn)科四季花城屬于同一地塊。項(xiàng)目占地9000平方米，建筑面積12200平方米，容積率1.3。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以福建“土樓”為原型，外觀傳統(tǒng)而又具有現(xiàn)代感，直徑72米的外圓內(nèi)方6層單欄式建筑，最多每層61戶，共282套極小戶型30-50㎡1房-2房，可容納1800人居住。萬(wàn)匯樓是萬(wàn)科拍地時(shí)配建的廉租房項(xiàng)目，只租不售，當(dāng)時(shí)租金400元-650元/月。

 

昌平萬(wàn)科試水15㎡極小戶型，住宅改公寓，只租不售

2011年，萬(wàn)科將15㎡極小戶型住宅，落地于昌平萬(wàn)科金域華府（商業(yè)金融用地）公租房項(xiàng)目。昌平萬(wàn)科金域華府位于上地信息產(chǎn)業(yè)基地東側(cè)，八達(dá)嶺高速西側(cè)約150米，東臨北京地鐵13號(hào)線600米。

項(xiàng)目分為東、西兩區(qū)，占地面積20.6萬(wàn)平方米，總建筑面積55萬(wàn)平方米。2012年12月極小戶型進(jìn)入政府審批階段，套內(nèi)面積15㎡，建筑面積18㎡400套，建成后由萬(wàn)科自持，只租賃不出售。

 

西安萬(wàn)科城18㎡極小公寓，只批發(fā)不零售

與北京萬(wàn)科昌平項(xiàng)目同期，西安萬(wàn)科城2012年年初推出首批18-58㎡精裝公寓。項(xiàng)目一期共1300多戶，其中18㎡戶型居多，約有700多套。該項(xiàng)目只接受整層購(gòu)買的客戶，可用作酒店或獨(dú)立出租，裝修標(biāo)準(zhǔn)12000元/㎡。

 

07
農(nóng)民房是深圳最早、最大規(guī)模的極小戶型

據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年年底，深圳自有住房率為34%，而深圳有1200萬(wàn)常住人口，大約800萬(wàn)深圳人處于租房狀態(tài)；又有一說(shuō)深圳2000多萬(wàn)人口中，1400萬(wàn)都是租客。每年大量人才流入，決定了深圳的剛性租賃需求將長(zhǎng)期存在。因此，深圳的租房市場(chǎng)，已然成為深圳樓市的最大規(guī)模市場(chǎng)。

深圳早期的外來(lái)移民，幾乎都有居住城中村的經(jīng)歷；直到2010年，深圳還有一半以上的年輕人住在農(nóng)民房里。“畢租客（畢業(yè)后租房居住的群體）”一到深圳，大多會(huì)首先選擇租房。

深圳是一個(gè)農(nóng)民房與摩天大樓共處的城市，城中村是深圳多年城鎮(zhèn)化以來(lái)最典型的縮影，而曾經(jīng)占深圳50%以上存量房的城中村，是深圳市場(chǎng)化的廉租房，這對(duì)于源源不斷進(jìn)入深圳的新移民提供了一個(gè)落腳和初創(chuàng)的低成本居住場(chǎng)所。

城中村的農(nóng)民房屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能轉(zhuǎn)讓。它是深圳房屋建筑幾經(jīng)變遷留下的歷史見(jiàn)證，它與深圳這座年輕的城市同齡，握手樓成了深圳特有的一種城市和農(nóng)村結(jié)合的建筑形式和城市肌理。當(dāng)年村民全部城市化，沒(méi)有了田地，他們借助于城鎮(zhèn)化發(fā)展的先機(jī)“洗腳上田”后，出錢或貸款建房，普遍成為坐擁多棟樓房的“房爺”，房租成了他們的主要收入來(lái)源，而他們也通過(guò)“房租經(jīng)濟(jì)”這一形式積累了財(cái)富。

城中村農(nóng)民房的最初戶型是每層一套，共用衛(wèi)生間；由于市場(chǎng)上5成租客不愿意合租，6成租客愿意租住一房戶型，引起單房和一房一廳的房源緊張并租金高漲。農(nóng)民房演變成如今獨(dú)門獨(dú)戶的單房帶衛(wèi)生間的“房中房”形式，戶型套內(nèi)面積多在10㎡以下，甚至有4、5㎡的戶型，均屬極小戶型。

從避免競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度分析，由于海量的農(nóng)民房極小戶型的存在，或許也是深圳開(kāi)發(fā)商不愿貿(mào)然開(kāi)發(fā)極小戶型住宅的原因之一。

08
極小長(zhǎng)租公寓，蜂擁而入租賃市場(chǎng)

受長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)相入市的影響，深圳房屋（商品房為主）租金自去年2月起接連下跌，不少優(yōu)質(zhì)房源出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月以上的空置，這在深圳樓市歷史中非常罕見(jiàn)。

相對(duì)于北京和上海市場(chǎng)，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)起步較晚。深圳長(zhǎng)租公寓“野蠻生長(zhǎng)”始于2013年-2014年。2012年，深圳長(zhǎng)租公寓企業(yè)僅1家；2014年，微家公寓、warm+公寓等發(fā)展至7家；2015年，魔方公寓、you+國(guó)際青年社區(qū)先后布局深圳；2016年，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)，迅速發(fā)展突破100家。2016年長(zhǎng)租公寓至少解決了深圳數(shù)萬(wàn)名租客的住房問(wèn)題。

“讓買不起房的人租住得更好”，高房?jī)r(jià)讓深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)了巨大的機(jī)遇。如今，各路資本殺入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，吾家SOHO社區(qū)公寓可以獨(dú)立注冊(cè)公司，受到90后創(chuàng)業(yè)一族喜愛(ài)，使“當(dāng)紅”的眾創(chuàng)空間也感到了競(jìng)爭(zhēng)壓力。

目前深圳長(zhǎng)租公寓的房源大多來(lái)自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。而從運(yùn)營(yíng)方式上看，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經(jīng)營(yíng)；從運(yùn)營(yíng)內(nèi)容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設(shè)計(jì)。

長(zhǎng)租公寓主打有格調(diào)的硬件裝修和有情懷的服務(wù)，全心打造年輕人的聚居空間。長(zhǎng)租公寓相當(dāng)于城中村一倍甚至兩倍的租金，對(duì)于剛畢業(yè)的年輕人租金有點(diǎn)高，但一些創(chuàng)業(yè)的年輕群體還是看中了長(zhǎng)租公寓的居住氛圍和便利配套。如今深圳長(zhǎng)租公寓主要分布在南山、福田和寶安等白領(lǐng)集中的區(qū)域。南山區(qū)有微家公寓、萬(wàn)科驛、紅璞公寓、金地金谷SOHO、Warm+公寓、YOU+公寓、魔方公寓、同寓公寓、樂(lè)豆公寓、Qukor趣客、愛(ài)+公寓、Color、壹間公寓、壹棧公寓、都市美家、樂(lè)巢美寓、前海@創(chuàng)、uu、vivahouse等19家。福田區(qū)有魔方公寓、樂(lè)豆公寓、吾家SOHO、積木叁、都市美家、小豆公寓、uu、vivahouse等8家。羅湖區(qū)有魔方公寓、同寓公寓、紅璞公寓等3家。寶安區(qū)有Warm+公寓、貓寧公寓、樂(lè)豆公寓、V客青年公寓、Qukor趣客、城家公寓、都市美家、前海公寓、微家生活、小時(shí)代偶寓、大城小棧等11家。坂田有萬(wàn)科驛1家。龍華區(qū)有紅璞公寓、窩巢夢(mèng)公寓、樂(lè)豆公寓、uu等4家。龍崗區(qū)有魔方公寓、vivahouse等2家。

如雨后春筍般地崛起的長(zhǎng)租公寓，戶型面積15-30㎡，亦為極小公寓。有的品牌長(zhǎng)租公寓公司從設(shè)計(jì)到交房需要經(jīng)過(guò)260道工序，精心選購(gòu)18類商品，從環(huán)保、舒適、健康、儲(chǔ)物、睡眠、社交等多個(gè)角度出發(fā)，滿足了現(xiàn)代年輕人的生活品味和居住需求。長(zhǎng)租公寓戶型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，是在真心為租客打造一個(gè)私密舒適溫馨的家。

長(zhǎng)租公寓公司極小公寓的涌現(xiàn)，給商品住宅極小戶型，甚至給極小公寓都帶來(lái)了威脅。如果極小住宅和極小公寓的租金回報(bào)被長(zhǎng)租公寓拉低，投資客的投資意愿也將會(huì)隨之降低。

 

09
極小住宅受限，極小公寓盛行

從全國(guó)各地的極小戶型樓盤看，近年的極小戶型大多數(shù)是商用性質(zhì)的極小公寓，尤其是品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、龍湖所開(kāi)發(fā)的樓盤都是極小公寓。

這是因?yàn)樽≌瑧粜偷拿娣e受到了國(guó)家規(guī)范的限制。2012年，新《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應(yīng)小于22平方米。按照現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求，使用面積低于22平方米的住宅，不可能獲批上市。這意味著，70年產(chǎn)權(quán)的住宅使用面積不能低于22㎡，按照筆者抽樣統(tǒng)計(jì)的極小戶型平均實(shí)用率78%計(jì)算，最小戶型的建筑面積達(dá)28㎡；如果按照萬(wàn)科的理想實(shí)用率85%計(jì)算，最小戶型的建筑面積也要26㎡。

其外，住宅的日照要求，將使得內(nèi)廊式的極小戶型建筑只能南北向布置（東、西均可滿足日照要求），如果東西布置，則北向的極小戶型將不能滿足日照要求。

反之，如果是商務(wù)公寓，則在面積的限制、日照的要求上沒(méi)有限制。因此，萬(wàn)科極小戶型都應(yīng)用于商用性質(zhì)的項(xiàng)目，這對(duì)于選址和地塊要求，范圍擴(kuò)大了很多。

然而，商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)權(quán)年限40年比住宅70年少了30年，不能落戶，不是學(xué)區(qū)房，這在一定程度上抑制了極小公寓的發(fā)展。

其外，極小戶型對(duì)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)能力有極高的要求，在提高空間使用率的同時(shí)，不能降低居住舒適度，很多家電家具需要量身定制等，其單位面積成本將高于一般住宅。在國(guó)內(nèi)大多數(shù)三四線城市，北方的二線城市，市場(chǎng)甚至認(rèn)為極小戶型的面積太小而難以接受。

10
學(xué)區(qū)極小房，價(jià)比頂豪高

在2016年10月樓市新一輪調(diào)控之下，全國(guó)各地房?jī)r(jià)大多出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，而一些城市的學(xué)區(qū)房卻成為“房堅(jiān)強(qiáng)”，不僅逆勢(shì)上漲，甚至供不應(yīng)求，出現(xiàn)了超過(guò)頂級(jí)豪宅的天價(jià)。

據(jù)最近報(bào)道，北京老牌優(yōu)質(zhì)學(xué)校奮斗小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，有人花135萬(wàn)買一套4.4㎡的房子，每平方米將近31萬(wàn)元。該房子根本不能住，只為給上學(xué)買個(gè)進(jìn)門證。北京西什庫(kù)小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)一套5㎡的房子售價(jià)130萬(wàn)，每平方米26萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，這些天價(jià)學(xué)區(qū)房，均為極小戶型住宅。

2017年2月19日夜間開(kāi)盤的深圳市羅湖區(qū)太子道，為酒店改造項(xiàng)目。502戶21-46㎡戶型中，首批推盤147套，63套21-31㎡極小戶型，周邊二手房均價(jià)是5字頭，而太子道單價(jià)7.8-9.8萬(wàn)/㎡，其21-31㎡極小戶型均價(jià)接近10萬(wàn)/㎡。而買房客戶認(rèn)為200多萬(wàn)可以買上名校深中學(xué)位房，比起其它學(xué)位房來(lái)說(shuō)低了太多，因此一售而空。

根據(jù)中國(guó)戶籍制度要求，外來(lái)務(wù)工人員子女在城市公立學(xué)校就讀，需要有房才能入戶。而商務(wù)公寓性質(zhì)的房產(chǎn)不算學(xué)區(qū)房，為了避免以爭(zhēng)搶學(xué)位的臨時(shí)戶籍掛靠、臨時(shí)租房、甚至假租房行為發(fā)生，深圳對(duì)積分入學(xué)政策做了修改，靠租房入學(xué)將越來(lái)越難。

極小公寓沒(méi)有學(xué)位，這給極小戶型住宅以學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)，即能用較低總價(jià)買到一套極小學(xué)區(qū)房，單價(jià)可能會(huì)比豪宅還要高。因此，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)極小學(xué)區(qū)房的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

 

11
高房?jī)r(jià)下的蝸居時(shí)代，極小戶型或有大市場(chǎng)

極小戶型主要出現(xiàn)在城市活躍度高、年輕人聚集效應(yīng)明顯、人口密度高、房?jī)r(jià)水平高的一二線城市，戶型面積15-30㎡，空間利用率極高。極小戶型的客戶群體，主要是城市中20-30歲的首次置業(yè)者，生活理念超前，但又不符合申請(qǐng)保障性住房資格，是不能負(fù)擔(dān)高昂商品房?jī)r(jià)格的“夾心層”人群。不限購(gòu)不限貸的極小公寓將受到投資客的追捧。

北上廣深一線城市的高房?jī)r(jià)，讓許多打工一族望而卻步。為了能“留在”大城市，購(gòu)房者只能購(gòu)買相對(duì)較小的房子。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降低每套住宅的總價(jià)，降低購(gòu)房門檻的極小戶型，是最有效的方法之一。房?jī)r(jià)高企不下，如果把戶型做小做到極致，確實(shí)是一個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展方向。

在人口密集的日本、香港，20㎡以下的小戶型非常受歡迎。深圳GDP將在近年內(nèi)超過(guò)香港，居民收入亦會(huì)趨平。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)將與香港房?jī)r(jià)趨平，屆時(shí)，深圳的住宅戶型面積與香港也將趨同。在當(dāng)前房?jī)r(jià)動(dòng)輒10萬(wàn)、8萬(wàn)/㎡的一線城市深圳，能有一方容身之所并且具有產(chǎn)權(quán)，承載了很多人的夢(mèng)想。極小戶型的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，在高房?jī)r(jià)的北上深均有很大的市場(chǎng)需求。

如今，住宅“偷面積”已成歷史，在有限的居住空間里，提高房屋使用率和空間尺度精準(zhǔn)率，住宅精細(xì)化，家裝配套化將是市場(chǎng)發(fā)展至今的新課題。

極小戶型，是典型的蝸居戶型。但由于總價(jià)門檻低，將與高房?jī)r(jià)如影相隨。隨著一線城市極小戶型的市場(chǎng)需求與日俱增，在北上廣深一線城市中心、名校周邊或地鐵上蓋，極小戶型住宅或?qū)⒃絹?lái)越多。

上個(gè)世紀(jì)末首創(chuàng)于深圳的極小戶型，在深圳樓市缺失了10年之后，何時(shí)才能回歸深圳？

原文網(wǎng)址:http://www.32tj.com/shenzhen/20170301/34934.html
信息首發(fā)：高房?jī)r(jià)下的蝸居時(shí)代，18㎡小戶型何時(shí)回歸深圳？