“如果個(gè)體投資者想投資寫字樓，趕緊下手。因?yàn)楝F(xiàn)在，或許你還買得到好地段。未來(lái)幾年，即便你想投資，也未必有樓可售；即便有樓，你也未必買得起。”這是仲量聯(lián)行深圳（樓盤）董事總經(jīng)理夏春毅在6年前跟記者說(shuō)的話。時(shí)間走到2016年，一語(yǔ)成真，如今深圳甲級(jí)寫字樓基本是金融、保險(xiǎn)、IT等行業(yè)的天下，整棟“掃樓”的現(xiàn)象愈演愈烈。

  近期，深圳樓市在“地王”效應(yīng)下開(kāi)始出現(xiàn)一些回暖的信號(hào)，但高房?jī)r(jià)帶來(lái)的憂慮依舊難以散去，就在此時(shí)，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)大單交易，更是引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳寫字樓市場(chǎng)有史以來(lái)最大的6筆購(gòu)樓交易，5宗都與金融機(jī)構(gòu)有關(guān)。就在去年11月，華夏保險(xiǎn)購(gòu)入京基濱河時(shí)代大廈高區(qū)10層，簽約金額接近20億元。就深圳保險(xiǎn)行業(yè)而言，截至2015年底深圳共有保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)22家，各類保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)主體70家，保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)3.15萬(wàn)億元，繼續(xù)位居全國(guó)第二。有著雄厚資產(chǎn)背景的保險(xiǎn)資金進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，險(xiǎn)資“掃樓”個(gè)案越來(lái)越多。近幾個(gè)季度以來(lái)，繼北京（樓盤）上海（樓盤）后，全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)趨往深圳。以目前相對(duì)比較活躍的保險(xiǎn)資金為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點(diǎn)成為新趨勢(shì)。

  由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，今年第二季度全國(guó)寫字樓市場(chǎng)總體需求相較前幾個(gè)季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市中，有10個(gè)城市的凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。但一線城市非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)的租賃表現(xiàn)依然活躍，許多面積需求較大的租戶，尤其是來(lái)自制造、貿(mào)易、醫(yī)藥、IT等行業(yè)的企業(yè)，選擇搬遷至租金相對(duì)較低的新興中央商務(wù)區(qū)。如今年年初時(shí)所預(yù)計(jì)的，仲量聯(lián)行認(rèn)為，今年一線城市的租金表現(xiàn)將弱于2015年。本季度，受到需求減弱的影響，一線城市中，深圳租金出現(xiàn)連續(xù)第三個(gè)季度的環(huán)比下滑。但從仲量聯(lián)行2016年第二季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告來(lái)看，上兩個(gè)季度相對(duì)疲軟的深圳寫字樓租賃需求在本季度其實(shí)是得到改善的，這主要得益于，深圳經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展穩(wěn)中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，創(chuàng)近三年來(lái)最高。在經(jīng)濟(jì)基本面良好的情況下，2016年前5個(gè)月深圳企業(yè)注冊(cè)數(shù)量同比增幅約27%，使得深圳整體辦公樓需求獲得支持。

  尤其是甲級(jí)辦公樓方面，高科技類公司的租賃需求穩(wěn)定，證券、銀行、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的詢盤量較第一季度有所上升，優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓需求獲得支持。但在深圳福田CBD，租金敏感的中小型租戶外遷搬到福田CBD邊緣或南山中心新落成的辦公樓的情況導(dǎo)致部分大廈空置率上升。同時(shí)，中小型互聯(lián)網(wǎng)金融公司退租及注冊(cè)受限對(duì)辦公樓空置壓力的影響稍獲緩解。在整體租賃需求穩(wěn)定、企業(yè)自用需求增加的情況下，本季度深圳市整體凈吸納量近12萬(wàn)平方米，甲級(jí)辦公樓空置率輕微下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。

  繼北京上海后，全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)趨往深圳。以目前相對(duì)比較活躍的保險(xiǎn)、銀行業(yè)為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點(diǎn)成為新趨勢(shì)。但是由于整體資產(chǎn)價(jià)格目前處于高位，深圳全市資本值升幅基本維持不變。夏春毅認(rèn)為，金融與科技行業(yè)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)自用的需求將持續(xù)支撐投資市場(chǎng)發(fā)展。下半年，預(yù)計(jì)將有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)。但是，深圳經(jīng)濟(jì)基本面維持良好發(fā)展及P2P企業(yè)倒閉影響逐漸減弱，預(yù)期租賃需求保持樂(lè)觀。加上總部企業(yè)自用需求外，銀行、保險(xiǎn)等行業(yè)活躍的自用購(gòu)買需求將在一定程度上降低空置率壓力。預(yù)期年末全市甲級(jí)辦公樓空置率上升，但仍在20%以內(nèi)。受上述因素影響，雖然優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓租金仍有一定上漲空間，但預(yù)計(jì)下半年整體租金下調(diào)壓力仍然存在。投資市場(chǎng)方面，投資需求活躍，機(jī)構(gòu)性投資者和自用型企業(yè)用戶持續(xù)看好深圳市場(chǎng)。投資者仍然看好核心區(qū)域物業(yè)未來(lái)的升值潛力，另一方面，金融與科技行業(yè)仍然積極尋找優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)用于自用，該方面需求將繼續(xù)支撐投資市場(chǎng)發(fā)展。

  有業(yè)內(nèi)分析人士表示，雖然寫字樓的流動(dòng)性較差，但是可以作為長(zhǎng)期投資，不僅有增值空間還能獲得穩(wěn)定的租金，而且這也符合險(xiǎn)資投資運(yùn)用的安全性原則要求。此外，深圳樓市的長(zhǎng)期投資價(jià)值獲得了大機(jī)構(gòu)資金認(rèn)同，這是一個(gè)非常健康的良性循環(huán)。鑒于當(dāng)前住宅價(jià)格攀高，投資風(fēng)險(xiǎn)累積，加之調(diào)控政策的出臺(tái)，部分資金充裕的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，住宅市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)的“蹺蹺板效應(yīng)”顯現(xiàn)。投資者未來(lái)可以關(guān)注一些新興區(qū)域，例如深圳后?？偛炕?、深圳灣超級(jí)總部基地、前海及光明新區(qū)。南山區(qū)作為高新科技集中區(qū)域，市政府和南山區(qū)政府將繼續(xù)加大力度引入總部，隨著傳統(tǒng)科技園區(qū)域的成熟，總部漸漸外溢到后?？偛炕睾蜕钲跒吵?jí)總部基地。而前海深港合作區(qū)，作為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)區(qū)域，近幾年也是備受全國(guó)乃至全世界的關(guān)注，目前在前海注冊(cè)的企業(yè)已達(dá)7萬(wàn)多家。而光明新區(qū)作為未來(lái)的高新區(qū)域，將承載深圳高新科技產(chǎn)業(yè)，隨著中山（樓盤）大學(xué)、中山醫(yī)院以及高鐵站的開(kāi)通，將極大推動(dòng)光明新區(qū)的發(fā)展。