深圳市規(guī)土委昨日發(fā)布了備受關(guān)注的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》(征求意見稿)，提出“十三五”期間總建設(shè)目標(biāo)為有效供應(yīng)住房65萬(wàn)套，其中新建商品住房預(yù)售與現(xiàn)售30萬(wàn)套，保障性住房供應(yīng)35萬(wàn)套。同時(shí)，“十三五”期間，預(yù)計(jì)深圳市居民在東莞、惠州等地購(gòu)房需求25萬(wàn)套，每年約5萬(wàn)套。

目標(biāo)

到2020年末常住家庭住房自有率提高至40%

力爭(zhēng)新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬(wàn)套，保障性住房供應(yīng)35萬(wàn)套

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011至2015年，深圳合計(jì)安排建設(shè)住房約60 .3萬(wàn)套，其中商品住房累計(jì)新開工約35.7萬(wàn)套，保障性住房累計(jì)新增安排約24.6萬(wàn)套。到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率達(dá)到34%，比2010年提高7個(gè)百分點(diǎn)。

此次征求意見稿指出，“十三五”期間，深圳將進(jìn)一步加大住房及時(shí)有效供應(yīng)，分層次滿足本市不同收入居民家庭住房需求，本市計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)65萬(wàn)套；其中，通過(guò)加快各類住房建設(shè)、加快商品住房批準(zhǔn)預(yù)售、提高保障性住房分配效率，力爭(zhēng)新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬(wàn)套，保障性住房供應(yīng)35萬(wàn)套。并且通過(guò)盤活存量住房、促進(jìn)住房二手市場(chǎng)發(fā)展，力爭(zhēng)二手商品住房成交35萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

意見稿根據(jù)“十三五”期間深圳人口總量與結(jié)構(gòu)分析，以及相關(guān)人群租、購(gòu)住房的需求預(yù)測(cè)，2016至2020年，預(yù)計(jì)全市商品住房總需求約179萬(wàn)套，其中購(gòu)房需求約89.8萬(wàn)套，租賃住房需求約89.2萬(wàn)套。

在總需求里，預(yù)計(jì)本市存量常住居民新增商品住房購(gòu)房需求共計(jì)55萬(wàn)套，每年約11萬(wàn)套。新流入人群新增購(gòu)租住房需求方面，預(yù)計(jì)深圳市新就業(yè)大學(xué)生住房需求約49萬(wàn)套，其中購(gòu)買住房需求9.8萬(wàn)套，每年約2萬(wàn)套；租賃住房需求39.2萬(wàn)套，每年約7.8萬(wàn)套。預(yù)計(jì)深圳市新增外來(lái)務(wù)工人員住房租賃需求50萬(wàn)套，每年約10萬(wàn)套。此外，隨著深莞惠一體化進(jìn)程加速，以深圳為核心的深莞惠大都市圈快速發(fā)展，深圳市住房消費(fèi)呈現(xiàn)向外擴(kuò)張趨勢(shì)。“十三五”期間，預(yù)計(jì)深圳市居民在東莞、惠州等地購(gòu)房需求25萬(wàn)套，每年約5萬(wàn)套。

問(wèn)題

新增建設(shè)用地幾近枯竭保障房建設(shè)進(jìn)度不理想

2011至2015年，全市商品住房供應(yīng)用地總量?jī)H完成規(guī)劃目標(biāo)的64.7%

“十二五”期間，深圳建立全方位、多途徑、多層次住房供應(yīng)模式，滿足不同類型居民家庭住房需求。不過(guò)，征求意見稿在總結(jié)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況時(shí)，指出了深圳住房市場(chǎng)仍面臨著幾大難題。

首當(dāng)其沖的就是住房結(jié)構(gòu)不平衡，深圳市住房總量達(dá)5.59億平方米，其中原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。因其質(zhì)量低、環(huán)境差，且存在不同程度的違法建設(shè)問(wèn)題，不能在市場(chǎng)上流通，難以支撐深圳市改善型住房需求。同時(shí)，商品住房在住房總量中占比較低，供應(yīng)有限，難以滿足居民持續(xù)增長(zhǎng)的購(gòu)房需求；保障性住房供應(yīng)占比較小，保障性住房政策惠及人群范圍有限，不利于促進(jìn)社會(huì)公平發(fā)展和吸引人才來(lái)深就業(yè)。

同時(shí)，深圳市新增建設(shè)用地幾近枯竭，住房用地供應(yīng)緊張是制約深圳市住房與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要影響因素。2011至2015年，全市商品住房供應(yīng)用地總量?jī)H完成規(guī)劃目標(biāo)的64.7%，其中，新供應(yīng)用地完成規(guī)劃目標(biāo)90 .7%，城市更新等存量用地完成規(guī)劃目標(biāo)59.5%。

此外，保障性住房規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)未能完全實(shí)現(xiàn)，建設(shè)進(jìn)度不甚理想。2011至2015年，由于用地整備難、市政公共配套建設(shè)滯后、城市更新配建項(xiàng)目拆遷緩慢以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍難以監(jiān)管等原因，保障性住房建設(shè)供應(yīng)效率較低。“十一五”、“十二五”兩個(gè)規(guī)劃期，深圳市累計(jì)規(guī)劃籌建保障性住房約43.3萬(wàn)套，截至2015年，累計(jì)新開工保障性住房約31 .2萬(wàn)套，僅占籌建總規(guī)模的72.1%，累計(jì)竣工保障性住房約17.9萬(wàn)套，僅占籌建總規(guī)模的41.3%。

最后，城中村等老舊住房規(guī)模較大，普遍存在規(guī)劃缺失、建筑質(zhì)量差、市政和公共服務(wù)設(shè)施不足、環(huán)境衛(wèi)生差等特點(diǎn)，存在較大的安全隱患，容易引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。

思路

重點(diǎn)打造二線中心城區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃北部城市新區(qū)

福田組團(tuán)、羅湖上步組團(tuán)、南山組團(tuán)以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設(shè)為輔

面對(duì)人口比例倒掛、土地資源稀缺等實(shí)際問(wèn)題，此次規(guī)劃著重從加強(qiáng)住房供給側(cè)制度改革入手。深圳市規(guī)土委介紹，一方面拓展東部、北部以及軌道交通沿線城市發(fā)展空間，重點(diǎn)落實(shí)住房用地規(guī)劃選址，積極增加保障性住房、商品住房用地供應(yīng)。目前，已基本落實(shí)2016年25公頃的保障性安居工程用地選址，主要布局在地鐵車輛段上蓋、龍華有軌電車車輛段上蓋等交通便利、配套相對(duì)完善的區(qū)域。另一方面結(jié)合深圳市產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化住房空間規(guī)劃，同時(shí)通過(guò)簡(jiǎn)化審批流程，實(shí)施經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)手段，探索統(tǒng)籌重點(diǎn)片區(qū)城市更新政策，加大城市更新配建保障性住房特別是人才保障房的政策支持力度。

征求意見稿提出，將深圳市12個(gè)組團(tuán)分為4個(gè)發(fā)展區(qū)，即一線中心城區(qū)、二線中心城區(qū)、北部城市新區(qū)與東部濱海地區(qū)，形成適量開發(fā)一線中心城區(qū)，重點(diǎn)打造二線中心城區(qū)，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃北部城市新區(qū)，優(yōu)先開發(fā)軌道交通沿線區(qū)域，注重建立生態(tài)屏障的住房空間戰(zhàn)略。

一線中心城區(qū)的福田組團(tuán)、羅湖上步組團(tuán)、南山組團(tuán)基于高密集度居住環(huán)境現(xiàn)狀，以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設(shè)為輔，適度提高相關(guān)區(qū)域的居住開發(fā)密度；在南山區(qū)的前海、后海和西麗等片區(qū)適當(dāng)增加新增居住用地供應(yīng)。二線中心城區(qū)的寶安中心組團(tuán)、中部綜合組團(tuán)和中部物流組團(tuán)的通過(guò)多元化高品質(zhì)住宅供應(yīng)，引導(dǎo)人口區(qū)域轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化其相對(duì)于特區(qū)的重要通勤目的地功能，逐步形成居住近郊化模式。北部城市新區(qū)方面，加大西部工業(yè)組團(tuán)、西部高新組團(tuán)、龍崗中心組團(tuán)、東部工業(yè)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，發(fā)揮對(duì)中心城區(qū)的疏解作用。東部濱海地區(qū)部分，適度開發(fā)建設(shè)大鵬灣沿線的鹽田組團(tuán)和東部生態(tài)組團(tuán)，適度安排居住用地規(guī)模，帶動(dòng)高端消費(fèi)，建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化濱海居住社區(qū)。

焦點(diǎn)

或聯(lián)合東莞、惠州等城市編制完成深莞惠都市圈住房協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃

征求意見稿同時(shí)指出，要重視深圳市作為深莞惠都市圈核心城市未來(lái)持續(xù)產(chǎn)生的住房消費(fèi)外溢現(xiàn)象，加強(qiáng)與周邊城市的協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌深莞惠都市圈住房需求的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。

征求意見稿提出，深圳繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的積極作用，聯(lián)合東莞、惠州等城市編制完成深莞惠都市圈住房協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)城際地區(qū)各類服務(wù)的銜接。“都市圈的發(fā)展，將帶來(lái)居住習(xí)慣的改變，居民生活郊區(qū)化、都市化時(shí)代也隨之到來(lái)。”征求意見稿稱，“深圳市城市建設(shè)與住房建設(shè)重點(diǎn)將從中心城區(qū)向城市新區(qū)、外圍城市快速轉(zhuǎn)移，對(duì)都市圈區(qū)域住房建設(shè)空間布局也提出了新思路和新要求。”