作為深圳(www.32tj.com)市未來的新城市中心，龍華新區(qū)近年來可謂炙手可熱，到處都呈現出如火如荼的大開發(fā)大建設熱潮，城市發(fā)展速度和房價上漲速度讓人驚嘆。而龍華2020年更新目標是重點推進13個更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新。

　　龍華“三舊”現狀

　　規(guī)模：龍華城市更新總規(guī)模35.45平方公里，建筑規(guī)模4566萬平方米。其中，城中村14.29平方公里，舊工業(yè)區(qū)20.67平方公里，舊城區(qū)0.49平方公里。

　　現狀用地性質：“三舊”現狀用地以工業(yè)用地為主，面積17.48平方公里;其次是居住用地，面積12.98平方公里。

　　空間分布：觀瀾街道“三舊”用地規(guī)模最大，以舊工業(yè)區(qū)為主，總面積17.21平方公里，占全區(qū)“三舊”規(guī)模48.56%，占街道建成區(qū)33.99%%。

　拆除重建類項目實施進展：截止2012年12月底，新區(qū)已列入更新單元計劃的項目52個，涉及拆遷用地3.69平方公里。

　　重點統(tǒng)籌片區(qū)

　　全區(qū)共劃定中重點統(tǒng)籌片區(qū)13個，片區(qū)規(guī)模20.2平方公里，片區(qū)內涉及“三舊”規(guī)模11.7平方公里。

　　2020年更新目標

　　1、鼓勵綜合整治與功能改變，適當控制拆除重建。2013~2020年城市更新規(guī)?？傄?guī)模為14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，舊工業(yè)區(qū)10.4平方公里，舊城區(qū)0.3平方公里。實現供地2.5平方公里。

　　2、重點推進13個更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新，并預留彈性空間。2013~2020年統(tǒng)籌片區(qū)內實現更新總量9.0平方公里，其中，拆除重建5.4平方公里。

　　3、按比例配建保障性住房與創(chuàng)新型產業(yè)用房。2013~2020年通過城市更新提供保障性住房115萬平方米，約1.9萬套，提供創(chuàng)新型產業(yè)用房35萬平方米。

更新對象篩選：四項識別要素

　　主要考慮“三舊”對象的建筑質量(磚瓦結構建筑比例大于50%);

　　建筑年代(1992年之前的建筑比例大于50%);

　　開發(fā)強度(工業(yè)用地容積率小于0.8、其他用地容積率小于1.2);

　　建筑密度(大于45%)等。

　　更新地區(qū)評價：三級更新地區(qū)，作為更新時序安排及重點更新區(qū)域選擇的依據。一級地區(qū)包括北站商務核心、觀瀾橫坑水庫周邊科技核心、龍華商業(yè)中心;二級地區(qū)包括大浪時尚創(chuàng)意城、清湖轉型升級示范園、龍華汽車產業(yè)城等新區(qū)主要產業(yè)發(fā)展園區(qū)及中部發(fā)展軸周邊;三級地區(qū)指除一、二級地區(qū)外的地區(qū)。

　　經濟可行性

　　1、政府收支

　　根據規(guī)劃確定的更新規(guī)模與更新方式，至2020年政府可獲得收入共計約616億元，同時投入約194億元，可以滿足政府收支平衡。

　　2、更新項目市場開發(fā)可行性分析

　　企業(yè)對城市更新的總投資約1588億元，銷售總收入2990億元，利潤總額1088億元，稅后凈利潤816億元，總投資利潤率約51%。

　　更新方式

　　(一)綜合整治

　　至2020年，綜合整治規(guī)模為6.3平方公里。舊居住區(qū)重點加強建筑結構加固，鼓勵加裝電梯來改善居住條件;舊商業(yè)區(qū)注重營造濃厚的商業(yè)氛圍，通過總體功能策劃與形象綜合提升來重煥街區(qū)活力。

　　(二)功能改變

至2020年，功能改變規(guī)模0.8平方公里。重點引導舊工業(yè)區(qū)通過建筑使用功能置實現產業(yè)升級換代;對大浪服裝基地、觀瀾文化產業(yè)園等重點產業(yè)園區(qū)，應充分利用結構適宜、質量較好的舊廠房來建設產業(yè)配套設施與公共服務平臺;結合觀瀾河生態(tài)文化走廊建設及舊廠區(qū)周邊文化街區(qū)保護與開發(fā)，探索舊廠房改建為藝術館、舊工業(yè)改造為藝術村的旅游發(fā)展模式。

　　(三)拆除重建

　　至2020年，拆除重建規(guī)模為7.6平方公里。

　　1 觀瀾橫坑水庫周邊科技核、北站商務核、龍華商業(yè)中心等重點地區(qū)，改造后以綜合服務功能為主;

　　2 地鐵站點500米、輕軌站點200米范圍內的地區(qū)，可適當提高更新的容積率與密度，以商業(yè)、辦公和居住功能復合式改造為主;

　　3 清湖轉型升級示范區(qū)、大浪時尚創(chuàng)意城、福民低碳產業(yè)示范區(qū)、觀瀾文化產業(yè)園等產業(yè)園區(qū)，嚴格控制商住房地產開發(fā)，鼓勵工改工，并適當增加中小戶型的居住、零售商業(yè)等配套居住功能;

　　4 觀瀾河沿岸、大浪同勝等重要景觀地區(qū)，依據城市設計要求采取采取較低密度與強度的更新改造。

　　更新策略

　　優(yōu)化產業(yè)布局

　　新區(qū)產業(yè)向“三大轉型升級示范區(qū)”(清湖轉型升級示范區(qū)、龍華商業(yè)中心、大浪時尚創(chuàng)意城)和“四個戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地”(龍華汽車產業(yè)城、觀瀾戰(zhàn)略性新興產業(yè)園、福民低碳產業(yè)示范園、觀瀾文化產業(yè)園)聚集，促進企業(yè)集聚的形成和發(fā)展。

　　節(jié)約集約產業(yè)用地

　　對拆除重建后仍保留為工業(yè)或研發(fā)等產業(yè)功能的舊工業(yè)區(qū)，在保證產業(yè)發(fā)展空間的前提下，建議平均開發(fā)容積率為4.0，拆建比為1:2.5~1:3.5。

　　對拆除重建后改造為商業(yè)、居住等經營性用途的舊工業(yè)區(qū)，開發(fā)容積率控制在4.5~6.5之間。

　　補充城市住房供給

　　至2020年，通過拆除重建提供居住用地3.2平方公里，建筑面積約1280萬平方米，其中，配建保障性住房115萬平方米，約1.9萬套。

　　定期清理更新計劃

　　對存在延遲的更新項目，向項目計劃申報主體催告推進項目實施，逾期仍未按要求完成的，應按程序調出更新計劃，使新區(qū)更新單元計劃有“進”有“出”，實現新區(qū)更新項目動態(tài)管理。