“3·30”新政后,深圳房價(jià)如火箭般上升,尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區(qū)為甚,短短兩月內(nèi)二手房價(jià)普漲30%,部分樓盤大漲50%。伴隨而來的是“業(yè)主毀約潮”。有律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì),“五一”過后,二手房買賣業(yè)主反價(jià)案例的接待量,已經(jīng)超過了去年全年的接待總量。
　　
　　現(xiàn)象毀約潮奔襲而來
　　
　　小王一直租住在羅湖區(qū)水庫新村,今年3月趕上房東出售房子,就打算把房子買下來。在繳納9萬元定金后,小王和房東簽了約,還把69萬元首付款做了銀行監(jiān)管。合約簽訂不久,“3·30”新政不期而至,房東立馬反悔。在一次次談判后,小王讓步愿意再加7萬元,但房東仍然拒絕配合辦理手續(xù)。小王認(rèn)為,房東有點(diǎn)兒獅子大開口,但對(duì)方又耗著不談毀約的事,小王只能向法院求助。
　　
　　李先生同樣遭遇“房東反價(jià)”的煩心事。今年3月初,他看中一套房子,繳納10萬元定金后不久,業(yè)主既不配合辦理手續(xù),也避談毀約賠償問題,“打電話態(tài)度很強(qiáng)硬,每次都是不加20萬免談!”記者了解到,深圳被賣家違約的購房者,于4月初組成一個(gè)二手房買家維權(quán)群,截至6月9日晚8時(shí)許,該群已有317人,200多人同時(shí)在線。
　　
　　廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師專注房地產(chǎn)官司10余年。他告訴記者,這是他從業(yè)以來遇到的最大業(yè)主毀約潮。進(jìn)入4月,他的律師所平均每天能接到20來個(gè)咨詢電話,有的是買家被毀約后前來咨詢辦法,有的則是業(yè)主前來咨詢?nèi)绾慰梢悦庳?zé)毀約,有的業(yè)主甚至委托律師直接發(fā)出解約函。“五一”過后,二手房買賣業(yè)主反價(jià)案例的接待量,已經(jīng)超過了去年全年的接待總量。
　　
　　苦衷買賣方都覺得虧
　　
　　“客觀來說,市場(chǎng)波動(dòng)這么厲害,確實(shí)傷害了買家,但也傷害了換房的賣家。輿論不應(yīng)無端指責(zé)業(yè)主毀約,很多業(yè)主賣舊房子,是為了買更好的房子。”張茂榮說,自己曾經(jīng)遇到過一個(gè)人拿兩份合同的情況,作為賣方,此人希望能夠中斷買賣,作為買方,此人又希望合同能夠順利成交。
　　
　　由于家庭人員增多,高女士今年看中前海片區(qū)一套137平方米的房屋,今年1月與賣家簽訂了購房合同,總價(jià)510萬元,并支付了25萬元定金。為了購買此房產(chǎn),高女士低價(jià)將自己唯一住房出售,并在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監(jiān)管,但由于前海概念,該樓盤一下子漲到710萬元,賣家開始以各種理由推諉,甚至玩消失。
　　
　　在這起案例中,按照雙方簽訂的合同,賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金,而這位賣家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息,甚至揚(yáng)言“不怕告,官司耗個(gè)兩三年,房價(jià)漲到你更買不起房”。事實(shí)確實(shí)如此,高女士先前賣出的房子已經(jīng)漲了近100萬元。
　　
　　而事實(shí)上,很多毀約的業(yè)主并不擔(dān)心。黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華新區(qū)的51平方米小兩房,交易總價(jià)150萬元,目前已經(jīng)漲到210萬。賣家看著房價(jià)在漲,遲遲不肯贖樓,一直拖到5月底才說不賣。“我問賣家加多少價(jià)可以賣,他就是不賣。”黎小姐無奈地說。目前,黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價(jià)的20%計(jì)算,她只能獲得30萬元的賠償金,而這套房屋已經(jīng)漲了60萬元。
　　
　　反思賣家違約成本低
　　
　　房價(jià)瘋漲,房屋買賣合同糾紛案件激增。深圳龍崗區(qū)人民法院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,“3·30”新政至今,該院受理的相關(guān)案件數(shù)量翻了近一倍。其他法院的情況也基本差不多。張茂榮律師也表示,4月底以來,律師所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量,比往年增加了10倍以上。
　　
　　“賣家違約的根本原因在于違約成本太低,房價(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金總額。”易玉成律師表示,按照目前較為普遍的購房合同,違約金最高只是預(yù)付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%,在房價(jià)暴漲30%以上的情況下,即便違約,賣家依然有利可圖。
　　
　　“其次,買家維權(quán)成本高,訴訟不確定性也是原因之一。”張茂榮表示,除了“定金雙倍返還”是法律規(guī)定的,大多合同中規(guī)定的“違約一方按成交價(jià)20%支付違約金”則難以保證,“法院判決時(shí),有可能調(diào)低違約金比例。”而買家在此期間的損失也很重,如房價(jià)上漲后遭遇再次購房的升值差額,這也是難以舉證的。
　　
　　擔(dān)憂強(qiáng)制過戶存風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　種種因素導(dǎo)致賣家毀約行為難約束,難道買家就束手無策?張茂榮表示,在違約金不足以彌補(bǔ)房價(jià)上漲損失的情況下,買方完全可以視情況起訴強(qiáng)制交易;法院判決強(qiáng)制交易的,買方仍然可以申請(qǐng)銀行按揭貸款,而無需一次性付款;合同有遲延履行違約金的,起訴業(yè)主強(qiáng)制交易的同時(shí),還可以要求業(yè)主承擔(dān)訴訟期間的違約金;符合減免稅費(fèi)的,業(yè)主負(fù)有申請(qǐng)減免的義務(wù)。
　　
　　張茂榮表示,防范毀約行為同樣重要。“一方面,應(yīng)增加定金數(shù)額,提高違約成本,并完善合同條款,防止約定不明。另外,也應(yīng)切斷毀約借口,確保合同有效,縮短交易期限,盡快完成過戶。”
　　
　　不過,張茂榮表示,強(qiáng)制過戶也有很多不確定性,買方維權(quán)成本會(huì)很高,風(fēng)險(xiǎn)太大。“比如賣方尚未還清房貸,如果賣家不配合,是無法強(qiáng)制執(zhí)行的。”張茂榮呼吁司法機(jī)關(guān)在自由裁定權(quán)的時(shí)候,要充分關(guān)注市場(chǎng)變化,“有的合同約定違約金為房屋成交價(jià)的20%,但相關(guān)判決才給10%。司法機(jī)關(guān)明知市場(chǎng)房價(jià)已經(jīng)暴漲,這樣的判決有些脫離實(shí)際。”