最近，一種說(shuō)法在坊間流傳：NB哄哄的中國(guó)樓市，12道金牌都喚不回的中國(guó)樓市，將在2019年崩潰。

　　殺手是美聯(lián)儲(chǔ)，當(dāng)然你也可以說(shuō)是特朗普，或者耶倫。手段是：持續(xù)不斷的加息，以及縮表。

　　其中的邏輯是這樣的：美聯(lián)儲(chǔ)2015年12月啟動(dòng)的這一輪加息，已經(jīng)加了三次，每次0.25個(gè)百分點(diǎn)。從今年開(kāi)始，將進(jìn)入快速加息階段，并可能在年內(nèi)啟動(dòng)縮表。

　　一般認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)至少還要加息8次以上，最終將聯(lián)邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。

　　然后就是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題：在美國(guó)聯(lián)邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時(shí)候，中國(guó)首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國(guó)聯(lián)邦基金利率是0.75%到1%，中國(guó)不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉(zhuǎn)而維持基準(zhǔn)利率。

　　所以，如果美聯(lián)儲(chǔ)把利率提升到3.5%，中國(guó)的房貸利率會(huì)上漲到7%以上，弄不好會(huì)達(dá)到7.4%。

　　中國(guó)利率之所以會(huì)跟著美元上漲，是因?yàn)樘乩势战壖芰巳嗣駧牛ㄟ^(guò)打貿(mào)易戰(zhàn)的威脅，讓中國(guó)穩(wěn)定匯率。要穩(wěn)定匯率，必須保持中美之間的利差，否則熱錢(qián)無(wú)利可圖，必然千方百計(jì)出逃。

　　若中國(guó)央行加息，將給房奴帶來(lái)巨大影響。以500萬(wàn)、30年的商業(yè)房貸計(jì)算，假設(shè)是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不會(huì)取消，那么我們可以計(jì)算出加息前后的負(fù)擔(dān)變化：

　　如果按照目前4.9%的基準(zhǔn)利率，則500萬(wàn)、30年、利率9折的房貸，等額本息月供是25068元;

　　如果按照新一輪加息峰值7%的基準(zhǔn)利率，上述房貸的月供將增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。

　　每月增加月供5881元，這對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，壓力是相當(dāng)巨大的。

最近20年中國(guó)“5年期及以上貸款利率”(也就是商業(yè)房貸)的走勢(shì)，整體利率是走低的。1999年以來(lái)，有過(guò)兩次加息周期、兩次降息周期。

　　兩次加息周期的高點(diǎn)，房貸基準(zhǔn)利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點(diǎn)，分別是5.94%和4.90%。其中，5.94%對(duì)應(yīng)的是金融風(fēng)暴之后“四萬(wàn)億”的大放水，2009年當(dāng)年中國(guó)廣義貨幣M2暴增27.7%，房?jī)r(jià)大漲;4.90%對(duì)應(yīng)的是剛剛過(guò)去的房地產(chǎn)大牛市，中心城市房?jī)r(jià)一年幾乎翻倍。

　　而兩次利率高點(diǎn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)受到了顯著壓力，尤其是2011年之后、2014年末之前。

　　上述歷史告訴我們幾個(gè)重要結(jié)論：

　　第一，利率的確對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成重要影響，降息是樓市大利好，加息反之。

　　第二，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，中國(guó)官方為了保就業(yè)就會(huì)出臺(tái)刺激政策，這時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲。所以，房?jī)r(jià)上漲往往不是經(jīng)濟(jì)繁榮帶來(lái)的，而是經(jīng)濟(jì)蕭條帶來(lái)的。因?yàn)榭纯罩袊?guó)經(jīng)濟(jì)而看空“人民幣計(jì)價(jià)的樓市”，是搞錯(cuò)了基本邏輯。

　　第三，長(zhǎng)期看，利率是不斷走低的。

　　對(duì)于第三點(diǎn)結(jié)論，有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣，他們都是這幅的德性。

　　美國(guó)大量財(cái)富花在“全球維穩(wěn)”上了，所以就需要不斷刺激經(jīng)濟(jì)，適度超發(fā)貨幣，最終導(dǎo)致美元利率不斷走低。

　　當(dāng)然，這里面也有政體的原因，各國(guó)執(zhí)政黨都要追求短期政績(jī)以換取選票，所以刺激經(jīng)濟(jì)成為常態(tài)，所以利率走低是大趨勢(shì)。

　　換句話說(shuō)，全球各國(guó)的貨幣都在比著貶值，這帶來(lái)了長(zhǎng)期利率的走低。這種趨勢(shì)未來(lái)會(huì)改變嗎?恐怕很難。

　　所以，我們不能簡(jiǎn)單得出美元持續(xù)加息，人民幣為了維護(hù)匯率穩(wěn)定，就必須亦步亦趨，最終2019年中國(guó)房貸利率會(huì)重返“7時(shí)代”，樓市必將崩潰的結(jié)論。

　　第一，全球主要貨幣，其長(zhǎng)期利率都在走低，在圖表上是一浪低于一浪，沒(méi)有那么容易通過(guò)加息創(chuàng)出歷史新高。除非出現(xiàn)百年難遇的通脹。

　　第二，中國(guó)央行不是美聯(lián)儲(chǔ)的影子央行，在美元不斷加息過(guò)程中，人民幣會(huì)跟一段時(shí)間，如果跟不上，就肯定會(huì)放棄。因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)周期跟美國(guó)不同步，美國(guó)欣欣向榮，面臨通脹壓力;而中國(guó)CPI目前只有1%多一點(diǎn)。

　　但美元快速加息，仍將會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)顯著的“利空”影響，將導(dǎo)致中國(guó)央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來(lái)兩年樓市會(huì)在成交量上入冬，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)高位橫盤(pán)，甚至出現(xiàn)微跌。

　　由于中國(guó)已經(jīng)把房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)下放給了地方政府，所以一旦遇到經(jīng)濟(jì)困難，放松調(diào)控是必然的。因此，期望出現(xiàn)“人民幣計(jì)價(jià)”的房?jī)r(jià)大跌，是很難的。至于“美元計(jì)價(jià)”的房?jī)r(jià)下跌，則是完全有可能出現(xiàn)的。