深圳房企進村開啟新模式 城中村試水統(tǒng)一租賃運營！
斑駁的外墻上遍布經(jīng)年滲水的醒目痕跡，陰暗逼仄的巷道中隨處可見色彩繽紛的各式衣物，偶然抬頭，密密麻麻的電線與水管錯綜復雜交織在一起，小賣部柜臺上的小電視機正咿咿呀呀播放著連續(xù)劇……
這里是向東圍，與其一路之隔祠堂村也映入眼簾。
▲上步片區(qū)總體空間效果圖
這幾天 這里在發(fā)生著變化
而這種“變化”有可能將改變
深圳城中村改造的傳統(tǒng)模式
20天之前，向東圍和祠堂村組成的玉田村，剛剛與萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司（下稱“萬村”）就物業(yè)托管簽約。
玉田村將物業(yè)統(tǒng)一出租給深圳市萬村發(fā)展有限公司經(jīng)營管理，萬村則進行統(tǒng)一全方位的升級改造，除了提升基礎設施及環(huán)境，美化公共界面，優(yōu)化公共步行體驗及活動空間之外，還將進行房屋界面及內(nèi)部改造裝修，植入物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運營方式。
根據(jù)有關協(xié)議，萬村必須徹底消除安全隱患后方可出租，同時由市場化品牌物業(yè)公司萬科物業(yè)收取物業(yè)管理費，提供全方位專業(yè)服務，并承擔安全主體責任。
這種“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”的模式
預示著政企合作進行城中村
綜合改造整治的大幕自此揭開
眾所周知，在深圳向國際大都市不斷靠近的進程中，城中村是一個鮮明的符號。
“深圳有一半的人口居住在城中村，但城市安全標準又未覆蓋到城中村，私拉亂拉電線、燃氣瓶密布、樓頂亂搭亂建、疏散通道不足等城中村安全隱患無處不在。”此前深圳市政協(xié)委員楊輝曾如是說。
深圳市住建局去年做過一次摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)
全市的城中村多達1782個
按照深圳市規(guī)土委提供的數(shù)據(jù)，這些城中村中居住了700萬人口。
2005年5月，作為拆除重建的一個試點，著名的漁農(nóng)村在偌大的爆破聲中化為灰燼，它的改造同時開啟了深圳城中村改造的序幕。
“如果采取拆除重建的更新模式，目前城中村改造面臨兩大難題，一是產(chǎn)權(quán)所有人的確認很麻煩，二是產(chǎn)權(quán)所有人主張的賠償面積也往往與政府規(guī)定的有較大的差距。”
深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平指出，如果上述萬科這條路走得通，肯定是盤活城中村物業(yè)的更高效模式。
合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴也告訴南都記者，這是城市更新的另一種可能性，以長租公寓的方式改造，是一門可以做的生意，對于社區(qū)乃至城市的面貌、環(huán)境、服務水平的提升以及片區(qū)人口結(jié)構(gòu)的改善都有很大的促進作用。
深圳住房新政
城中村改造開始！
事實上
深圳市政府對于城中村改造方式的探索
早在今年8月就初見端倪
1
今年8月，對外征求意見的《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)就已經(jīng)提出，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。
2
本周四，一份《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（下稱“《實施意見》”）在深圳正式出爐，其中也強調(diào)要引導城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。
這一系列動作的背后，隱藏著一個龐大的城中村租房市場，在深圳鏈家研究院近日發(fā)布一份的“租賃大數(shù)據(jù)”報告中，深圳有80%的人口租房居住。根據(jù)深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測，其中實際租住農(nóng)民房的比例可能達60-70%。通過這一系列的數(shù)據(jù)我們不難看出，城中村出租模式和包租對象的改變，將影響深圳的大部分人。企業(yè)入場的新模式，一方面保證了更加優(yōu)質(zhì)安全的房源，但另一方面會讓人們疑問，這會不會變相推高后期租金。
75-85元/平方米收租村民房源
后期市場租金或?qū)⒎?/strong>
按照深圳萬科的說法，不同區(qū)位的城中村租金水平是有差異的，萬村統(tǒng)一收租玉田村的物業(yè)，租金是按照市場化原則進行定價，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。“現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上都是投入大于收入，有的還要依賴政府補貼。”
那現(xiàn)實情況如何？
本周三南都記者以租客的名義，走訪了向東圍和祠堂村。
一名祠堂村業(yè)主透露，萬村與玉田村村民的簽約年限一般為10年，給付的租金標準為75-85元/平方米/月。
據(jù)了解向東圍的目前租金（空房出租）
● 單房，戶型面積大概8-13平方米，最低租金達1500元/月；
● 一房一廳的租金介于2300-2500元/月；
● 兩房戶型最低租金為3500元/元
祠堂村的目前租金（空房出租）
● 單房租金在2000元/月以上；
● 一房一廳、戶型面積30-35平方米不等，租金2800-3000元/月；
● 68平方米的兩房租金則去到4000元/平方米。
而如果按照上述萬村的租金標準，10平方米的單房，不計入裝修，給付業(yè)主的租金達到850元/月。
有資深業(yè)內(nèi)人士指出：“對于進場的企業(yè)來說，給付村民的租金不太可能按照目前的市場最高價，畢竟企業(yè)還是要賺錢的，中間必須留一個利潤空間。”
但這種利潤空間的存在
也讓不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑
將會變相推高后期的租金
“我了解到的信息是，對于已簽約的房源，萬村可能會進行戶型改造，比如將兩房一廳改成兩個一房。裝修改造之后，配備簡單的家私家電，單房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位業(yè)主向南都記者透露。
那么現(xiàn)在的市場情況到底如何呢？
大家都在租多少錢的房子
在深圳鏈家研究院的調(diào)查中，目前深圳租賃市場占據(jù)主流地位的三類產(chǎn)品，商品房租金集中在3000-5000元，長租公寓租金集中在1000-3000元，而農(nóng)民房租金在2000元內(nèi)的都占到了73.8%，其中租金在千元以內(nèi)的占26.1%
“綜合投入的加大對租金肯定會有影響。”宋丁做出這種判斷，但他同時表示，更關鍵的問題在于需求，如果租金過高導致沒人租房，這種改革也就意味著失敗。“所以，未來當租賃市場的供需關系發(fā)生變化后，一定會經(jīng)歷一個新的詢價與平衡的階段。詢價的結(jié)果是諸如萬科這樣的運營方與租客都能承受微利與漲租。”
但租房子原本要看的也不僅僅是價格
最重要的是性價比
▼
到底值不值得租？
物業(yè)改造過程涉及戶型分割
熟悉深圳租房市場的資深業(yè)內(nèi)人士提出了這樣的觀點：從租客這一端來看，其實必須思考的是客單價。
萬科在改造過程中可能會涉及到戶型優(yōu)化，比如原本30平方米的一房戶型改成兩個單房，對于租客而言，雖然居住面積減少，但綜合品質(zhì)提升了，租金成本幾乎不會有太大變化，租客如果愿意轉(zhuǎn)變思維，就會發(fā)現(xiàn)自己的負擔并沒有加重。
這種對戶型的改造
也被明文寫進了新鮮發(fā)布的《實施意見》中
規(guī)定表示，允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租，允許現(xiàn)有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米。
利潤之間的賬本
不僅影響了后期的租金
也影響了入場企業(yè)與村民之間的合作順暢度
政企合作推進城中村租賃
或?qū)⒋笠?guī)模推廣
根據(jù)深圳萬科提供的數(shù)據(jù)，目前玉田村業(yè)主簽約或已開始清租準備委托萬科管理的比例超過25%。此前公開資料顯示，已有20棟居民樓已經(jīng)或正在進行清空，數(shù)量接近整個玉田村20%。
而在南都記者本周的走訪過程中
部分業(yè)主斬釘截鐵地表示
不會跟萬村簽約
“如果業(yè)主將項目委托給萬科跟自己運營沒有太大區(qū)別，那業(yè)主或許更傾向于自己運營。”羅鳳鳴稱，雙方都要賺錢，利潤如何平衡分配，決定了業(yè)主買不買單。
那如何才較容易達成合作呢？
資深業(yè)內(nèi)人士給出了自己的看法
當包租機構(gòu)并沒有那么樂觀的預判、租金給付無法滿足業(yè)主的需求，就會經(jīng)歷一輪長時間的博弈。“現(xiàn)在萬科跟玉田村之間，應該就處于博弈的階段。”
誠然
這種新模式依然存在
很多的障礙與瓶頸
不過在采訪中，依然有多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在租賃的長效機制下，“玉田模式”的優(yōu)勢已經(jīng)逐漸凸顯出來，這應該是一種有效的方式。
宋丁稱，萬科進場是敢于“先吃螃蟹”，通過它的摸索進一步完善政企合作推進城中村租賃這個模式，后續(xù)其他城中村的改造就有了參照，這個模式還是會被大規(guī)模推開。
深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理 肖小平：
在租金標準難以達到一致、運營過程究竟能不能實現(xiàn)盈利、后期是否能滿租這些壓力下，這種模式的鋪開并不太樂觀。“一旦貼錢來干這件事，未來企業(yè)收房的積極性就沒有那么高了。”
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