“317新政”之后，樓市經(jīng)過了三個(gè)多月的觀望，如今開始出現(xiàn)了一點(diǎn)小變化，市場不再是絕對的空頭觀望，個(gè)別項(xiàng)目開始吸引有急切需求的購房人重回樓市。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)及中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周海淀區(qū)繼續(xù)蟬聯(lián)了一周區(qū)域成交額冠軍，這主要得益于位于五環(huán)內(nèi)阜石路沿線的金隅?金玉府的持續(xù)順銷。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在7月第一周成交了58套房源，單價(jià)78259元/平方米，總成交額超過6億元，而第二周則繼續(xù)成交了15套，成交額為1.6億元。

除此之外，愛截屏的營銷總監(jiān)們，也會不時(shí)地在朋友圈里發(fā)布即時(shí)成交的喜報(bào)，雖然與調(diào)控前的樓市熱度無法相提并論，但能有部分項(xiàng)目順銷成交就說明這類產(chǎn)品本身的價(jià)格區(qū)間或是戶型區(qū)間受到了購房人的認(rèn)可，而這個(gè)區(qū)間就很可能是打破樓市觀望的平衡點(diǎn)。

7月成交小幅反彈 均價(jià)滑落至5萬元以內(nèi)

進(jìn)入7月份，由于海淀區(qū)項(xiàng)目金玉府的集中簽約，讓樓市成交量出現(xiàn)了小幅度的反彈。綜合亞豪機(jī)構(gòu)與中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，截至7月16日，新房市場共成交住宅550套左右，環(huán)比6月同期，有所反彈。但價(jià)格卻在持續(xù)下跌，7月首周的成交均價(jià)還勉強(qiáng)維持在5萬元左右，到了上周，平均成交價(jià)格已經(jīng)滑落至49027元/平方米，環(huán)比前一周下跌近2000元/平方米。

低單價(jià)、低總價(jià)的項(xiàng)目明顯更受購房人歡迎。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周末北京僅一盤入市，就是位于亦莊的北京城建?海梓府。該項(xiàng)目在7月16日早8點(diǎn)開盤，共推出270套房源，均價(jià)59000元/平方米，吸引了近600余名購房者，甚至有平臺對開盤現(xiàn)場進(jìn)行了直播。據(jù)開發(fā)商提供的消息，項(xiàng)目開盤后，取得了順銷，過半房源被選定。

亦莊區(qū)域的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對北京青年報(bào)記者表示，由于海梓府新推的產(chǎn)品主打83至105平方米洋房，包括83平方米兩居，95到105平方米的三居，總價(jià)500萬至800萬元，還是帶裝修的現(xiàn)房，因此非常適合剛需購房人。尤其是在同板塊內(nèi)，周邊的亦莊金茂悅在售戶型最小也為160平方米，報(bào)價(jià)達(dá)6.9萬元/平方米。單價(jià)和總價(jià)的明顯差距也促成了海梓府在當(dāng)前觀望為主的氣氛下獲得順銷，但跟深化調(diào)控之前，市場此類產(chǎn)品一出必“日光”相比不可同日而語。

不過由于數(shù)據(jù)的滯后性，新入市的海梓府還未被加入統(tǒng)計(jì)中，中原地產(chǎn)提供的上周成交數(shù)據(jù)顯示，房山區(qū)成交量最高，成交面積0.52萬平方米，成交套數(shù)36套，主力成交項(xiàng)目為北京城建琨廷，該項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)2.4萬元/平方米，套均面積為126平方米；其次為昌平區(qū)，成交面積0.41萬平方米，成交套數(shù)22套，主力成交項(xiàng)目是萬科翡翠公園，成交均價(jià)達(dá)6.8萬元/平方米，套均面積為111平方米。

這兩個(gè)獲得購房人認(rèn)可的項(xiàng)目，一個(gè)成交單價(jià)在房山區(qū)內(nèi)也是屬于較低的項(xiàng)目，另一個(gè)則是在原有疊墅的基礎(chǔ)上，新推出了一批90平方米左右的小戶型洋房，總價(jià)比較有優(yōu)勢，因此都在淡市下獲得了不錯(cuò)的銷量。

500萬以下的新房成交量最高

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周售價(jià)3萬元/平方米以下的房屋成交量最高，占比四成，其次是7萬至10萬元每平方米樓盤，占比22%。而總價(jià)在500萬元以下房屋成交量最高，達(dá)到47%。

由于樓市觀望依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，單個(gè)或部分項(xiàng)目的集中成交對價(jià)格和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的走勢會產(chǎn)生主導(dǎo)作用，因此，要想知道什么樣的項(xiàng)目更容易被購房人接受，就要把統(tǒng)計(jì)周期拉長到整個(gè)“317新政”之后。

亞豪機(jī)構(gòu)提供的今年上半年樓市成交套數(shù)排名前十的統(tǒng)計(jì)中，成交套數(shù)排在前四位的均為單價(jià)在3萬元以內(nèi)的低價(jià)樓盤，尤其是排在第一位的龍湖長城源著，共成交892套，單價(jià)約為20365元/平方米，平均每套價(jià)格在百萬元左右。而在這份榜單中，單價(jià)超過5萬元的僅有泰禾麗春湖院子、天恒公園懿府和橡林郡，其余7個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)全部是500萬以內(nèi)的剛需樓盤。

三居時(shí)代 新盤多為120至160平方米

除了總價(jià)因素以外，更實(shí)用的戶型也成為新盤用來突圍觀望的手段。北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“317新政”之后，三居的產(chǎn)品成交量最大，成交占比達(dá)36%。

而上周120至160平方米的房屋成交最高，占比34%，其次是90平方米以下產(chǎn)品，占比27%，超大的160至200平方米的房屋成交則最低。

近期入市和即將入市的新盤也都以主打三居室為主。像上周入市的海梓府，推出了四種三居戶型，分別是95平方米、102平方米、104平方米和105平方米的三居。而即將入市的房山區(qū)項(xiàng)目中糧?京西祥云，此次推出的主力戶型同樣為三居室，據(jù)悉為建面約115平方米的三居。另一個(gè)將推出新產(chǎn)品的是昌平區(qū)的京投發(fā)展?公園悅府。據(jù)北青報(bào)記者了解，項(xiàng)目三期將開盤，預(yù)推出戶型為90平方米的兩居和120平方米左右的三居。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，除了二胎放開的因素讓三居室格外受歡迎以外，“90/70”政策對于未來市場供應(yīng)的預(yù)期也有所影響，使得這部分購房人更易被當(dāng)下高品質(zhì)的改善型項(xiàng)目激發(fā)潛在購房需求，也因此催升三居室產(chǎn)品的不斷入市。而除了以需求為導(dǎo)向的原因之外，既然當(dāng)前預(yù)售許可單價(jià)的紅線無法突破，房企謀求提升銷售額，也只得依托于推出大戶型、三居室的住宅產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

換房需求依舊存在

不難看出，雖然成交已經(jīng)降至冰點(diǎn)，但可喜的是，樓市并非一味地看空，相反，少量多頭重回市場，使得近期入市的幾個(gè)新盤項(xiàng)目取得了還算不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

像已經(jīng)入市銷售的泰禾拾景園和龍湖天瑯入市后就分別取得了20億元和15億元的成績。兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)贈(zèng)送精裝修的庭院，一個(gè)則主打雙首層疊墅，都獲得了購房人的認(rèn)可。

除此之外，7月份已有三個(gè)新盤取證，預(yù)售價(jià)格都低于預(yù)期。正在驗(yàn)資的國風(fēng)美唐項(xiàng)目，推出216套房源，主打的96平方米戶型，中間層均價(jià)64000元/平方米左右。而該項(xiàng)目在鏈家網(wǎng)站上的二手房均價(jià)為65203元/平方米，甚至出現(xiàn)了輕微的一二手倒掛現(xiàn)象。

新盤的低姿態(tài)加上觀望中的換房需求，未來可能會促成樓市成交有所回暖。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，市場上有三類換房需求，第一類是因?yàn)橘徺I力不足，“先上車”買房的這部分人，后期因?yàn)榫幼…h(huán)境、品質(zhì)或是學(xué)區(qū)需求帶來的換房需求；第二類是一線城市內(nèi)部的換房需求，加上二胎政策放開后生育積極性的提升，幾年內(nèi)的“面積改善”和“學(xué)區(qū)改善”會越來越多；最后，城市圈是未來的趨勢，且部分剛需因?yàn)橘彿抠Y質(zhì)或是購買力的不足選擇首先在環(huán)北京區(qū)域買房，其后期賣掉這些地區(qū)的房子換購北京房子也將是重要的一部分換房需求。

郭毅也表示，從近期供應(yīng)走勢來看，“降格”入市已成大量“地王”項(xiàng)目的共識，預(yù)計(jì)下半年加入這一行列的項(xiàng)目也將逐漸增多，加之年末限房價(jià)商品房及自住房將開始陸續(xù)上市，預(yù)計(jì)下半年相比上半年供應(yīng)量將出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，總價(jià)500萬以下的中低價(jià)位的商品房，戶型為三居室的改善房源很可能更受歡迎。