今年10月上海各項(xiàng)貸款略有增長，但個人住房貸款增速放緩，其中10月上海個人住房貸款增加11.9億元，同比少增36.1億元。 這是昨日中國人民銀行上?？偛繉ν馀兜慕衲?0月上海市貨幣信貸數(shù)據(jù)。

　　事實(shí)上，在今年9月30日央行下發(fā)通知對首套房再啟 認(rèn)貸不認(rèn)房 界定標(biāo)準(zhǔn)后，貸款利率也重回到2009年水平。因此，房貸政策的松綁，業(yè)界普遍預(yù)期是各大商業(yè)銀行的個人住房貸款將迎來放量。

　　如今來看，至少上海的個人住房貸款增量未能符合業(yè)界預(yù)期。一個不可忽視的因素是，在房貸新政的具體執(zhí)行上，仍然缺少足夠的優(yōu)惠力度。以央行通知中明確的首套房貸款利率下限位貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍為例，實(shí)際在各大商業(yè)銀行的利率執(zhí)行上，購房者可獲得基準(zhǔn)利率95折亦在少數(shù)。

　　據(jù)人民網(wǎng)記者了解，目前工商銀行在北京執(zhí)行的首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率，上海最低可獲得95折利率；農(nóng)業(yè)銀行在北京和上海執(zhí)行的首套房貸款利率最低均為95折；中國銀行在北京和上海執(zhí)行的首套房貸款利率最低也是基準(zhǔn)利率；建設(shè)銀行首套房貸款利率優(yōu)惠在北京和上海同樣維持在基準(zhǔn)利率水平。

　　 首套房貸款利率最高優(yōu)惠維持在基準(zhǔn)利率是普遍的狀況，與新政之前一致。只有少數(shù)幾個銀行承諾95折利率，但是具體到購房者可獲得利率優(yōu)惠的更是少數(shù)。因此目前在住房貸款利率上的優(yōu)惠執(zhí)行力不夠。 某國有大型商業(yè)銀行金融研究員告訴記者。

　　而據(jù)這位研究員透露的另一個細(xì)節(jié)，目前許多商業(yè)銀行針對部分購房者開放利率優(yōu)惠，比如首套房貸款利率9折、85折，則是對申請貸款的購房者有著諸多的捆綁條件或嚴(yán)格的附加條件，比如在所申請貸款銀行的存款額度。

　　據(jù)記者進(jìn)一步了解，民生銀行在上海僅針對日均金融資產(chǎn)500萬以上客戶首套房貸款85折利率優(yōu)惠，民生銀行在杭州僅給予個別優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款95折利率優(yōu)惠，而享受首套房貸款85折利率則要求購房者在近三個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元；郵政儲蓄銀行在上海只對貸款200萬元以上，且與之合作的優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款給予91折、92折利率優(yōu)惠，優(yōu)質(zhì)客戶貸款70萬元以上發(fā)放94折利率優(yōu)惠。

　　另外，招商銀行在給予貸款利率優(yōu)惠時，具體優(yōu)惠條件是購房者存貸款額15%的保證金一年，貸款可以享受9折利率優(yōu)惠，存貸款額5%的保證金一年，貸款可以享受95折利率優(yōu)惠；中國銀行在北京的捆綁條件是，首套房貸款申請客戶若要獲得9折利率優(yōu)惠，則要求規(guī)定額度的存款，或者是購買規(guī)定的理財產(chǎn)品等等。

　　 所以我認(rèn)為目前 認(rèn)貸不認(rèn)房政策的執(zhí)行效果并不明顯，尤其是住房貸款利率的優(yōu)惠舉措上，對購房者申請貸款的優(yōu)惠幾乎可以忽略不計。 上述國有大型商業(yè)銀行金融研究員如是評價目前的房貸政策。

　　其實(shí)，上海今年10月份個人住房貸款未出現(xiàn)明顯增加的另一個原因是，央行上海總部要求要求房貸新政中對于已有一套還清貸款后新增一套算首套需有附加條件，即新增的一套住房必須是上海普通住宅(當(dāng)時上海執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元、內(nèi)外環(huán)間200萬元、外環(huán)以外160萬元)。對此，中國指數(shù)研究院發(fā)表報告指出，相較于央行新政中的規(guī)定，上海對二套房明確的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得房貸新政的受眾較小，影響更加有限。

　　因此，上海近日也出臺了一條與之相應(yīng)和的政策，宣布調(diào)整上海市的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。上海市新執(zhí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與之前2012年普通住房標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)在容積率和單套建筑面積上都沒有變化，但調(diào)高了單套房屋的成交總價，其中內(nèi)環(huán)線內(nèi)提高120萬元、內(nèi)外環(huán)間提高110萬元、外環(huán)外提高70萬元。這直接意味著在上海符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源將大幅增加，首套房認(rèn)定貸款發(fā)放的覆蓋面也得隨之?dāng)U大。

　　 其實(shí)這符合目前中央在房地產(chǎn)政策上的主線，也就是不會大規(guī)模地出手救市，但是會默許地方或金融部門對過往的政策限制做出調(diào)整。 前述國有大型商業(yè)銀行金融研究員繼續(xù)指出，在房地產(chǎn)信貸政策方面，現(xiàn)有的調(diào)整與松綁影響力有限，但是其實(shí)全國房地產(chǎn)市場受此影響在成交上有所回暖， 所以我預(yù)測接下來房地產(chǎn)市場接下來還會有在金融與信貸上的刺激。

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