觀瀾街道在歷經一年的物業(yè)梳理、業(yè)態(tài)研究等工作后，經投票產生了項目運營商深圳羽翎投資發(fā)展有限公司，成為觀瀾古墟—貴湖塘片區(qū)的“新管家”，運營期限十年。接下來，觀瀾街道將攜手中標單位，打造觀瀾文化旅游新地標。

貴湖塘老圍改造示意圖。

觀瀾古墟改造效果圖。

古建筑是歷史文化的載體，是城市記憶的靈魂所在。長期以來，對古建筑的“保護與開發(fā)”、“如何保持可持續(xù)發(fā)展”等問題也備受大眾關注。

在龍華，提起觀瀾古墟-貴湖塘老圍，許多人都知道，這可是具有200多年歷史的區(qū)級文物保護單位。觀瀾古墟是觀瀾歷史上最為繁盛的商業(yè)聚集地，貴湖塘老圍則是現存較完整、保存規(guī)模較大、功能較完善的傳統(tǒng)客家民居村落。該片區(qū)的建筑全部是清朝晚期所建，保留著嶺南客家老墟市時期的繁華布局和風格，碉樓、私塾、祠堂……堪稱深圳建筑民俗的實物教科書。留住歷史文物不僅是當地居民的呼聲，也是轄區(qū)政府長期以來關注的問題。然而在進行開發(fā)的過程中，如何最大程度地保留其原有特色？

終于，傳來了好消息。觀瀾街道在歷經一年的物業(yè)梳理、業(yè)態(tài)研究等工作后，經投票產生了項目運營商深圳羽翎投資發(fā)展有限公司，成為觀瀾古墟—貴湖塘片區(qū)的“新管家”，運營期限十年。接下來，觀瀾街道將攜手中標單位，打造觀瀾文化旅游新地標。

保留古村面貌和可持續(xù)發(fā)展如何并駕齊驅？

率先引入DOT模式“輸血”“造血”并行

觀瀾街道在全市率先引入政府主導修繕、企業(yè)開發(fā)運營的“DOT”模式（設計優(yōu)化-運營-移交），按照修舊如舊的原則，由政府投資開展搶救性修繕工程，重現文物歷史風貌，并委托專業(yè)單位編制保護性開發(fā)規(guī)劃及商業(yè)定位報告，確立以文化建設為主、保留原有特色的運營方向，打造具有觀瀾本地客家文化風情的文化旅游景區(qū)。

同時，項目引入社會資本運營，為文物保護“造血”，一方面化解文物保護單靠政府不斷“輸血”的困境，另一方面讓私產文物業(yè)主也能獲得租金收益，使文物在開發(fā)中得到更好的保護。

運營過程中如需對建筑進行施工行為，必須經過招標方同意。經營期間，餐飲業(yè)態(tài)面積占比不得超過35%，古墟文化產業(yè)面積占比不低于45%，文化產業(yè)內非經營性業(yè)態(tài)需包含面積占比不低于20%，具體包括展覽展示、非物質文化遺產及傳統(tǒng)技藝類、原貌恢復類、博物館、郵局等。貴湖塘文化產業(yè)面積占比不低于70%。

“靠譜管家”如何確定？

多個部門參與后續(xù)運營方向將在框架下開展

按照龍華區(qū)委、區(qū)政府的工作部署，觀瀾街道以“保護為主、開發(fā)為輔”的原則招取運營商。合格的投標人必須經過業(yè)績、財務、信譽三方面的預審程序，例如：同類項目兩年以上運營經驗、最近一年資產負債率小于50%、近三年無因投標申請人違約或不恰當履約引起的合同終止、糾紛、爭議、仲裁和訴訟記錄……

社會運營商由專家評審投標文件，推薦3名中標候選人，最終由龍華區(qū)相關部門、集體資產股份公司、街道辦等單位共同參與定標，公開公正引入優(yōu)質運營開發(fā)商。

據觀瀾街道有關負責人介紹，后續(xù)運營方向將在文化建設為主的框架下開展。街道將與中標單位一起，通過大片區(qū)的城市設計，專題研究運營方向等，確立后續(xù)運營框架。所以，“靠譜管家”并非空穴來風。

何時重現古村繁榮？

2020年將竣工政府投資修繕工程

2010年，觀瀾街道辦委托新瀾經濟發(fā)展公司先后與空房商鋪簽訂租約，由政府統(tǒng)租20年。按照有關文物保護等法律法規(guī)的要求，項目在完成政府修繕、市政管網配套及風貌提升工程之后，方可移交社會運營商運營。

當前已開展觀瀾古墟、觀瀾貴湖塘老圍的瀕危古建筑搶救性修繕工程。為確保租賃期限不超過目前合同期限，觀瀾街道辦提出，政府投資修繕項目竣工移交時點需不晚于2020年。而當前正在策劃開通新的旅游線路巴士、周邊也在規(guī)劃新停車場，屆時周邊配套設施也將得到完善。

下一步，中標單位將參與修繕工程設計工作，街道也將加快推進以上兩個工程，力求觀瀾古墟、貴湖塘老圍兩處歷史遺存早日煥發(fā)新的生機。

開發(fā)是否損害原有業(yè)主利益？

社會效益優(yōu)先，不與民爭利

《觀瀾古墟-貴湖塘老圍保護性開發(fā)項目實施方案》中明確，運營商每年向招標人支付的項目權利金中，屬于私產房的總建筑面積所得的租金將全額向業(yè)主支付，以提高原定租金標準，實現項目開發(fā)、百姓獲益的目的。

據觀瀾街道相關負責人介紹，項目中屬于私人業(yè)主的房產，中標單位每年將按古墟片區(qū)45元/平方米/月，貴湖塘片區(qū)35元/平方米/月的基準租金標準全額向私人業(yè)主支付。由此社會效益得到優(yōu)先體現，項目開發(fā)并不與民爭利。

來源：晶報

• 觀瀾古墟-貴湖塘老圍：打造客家文化旅游新地標